急上昇した住宅価格と市場に出回る物件の不足により、住宅所有者は数年間、販売時に有利な立場にありましたが、それが今では当たり前ではなくなっています。
全国各地で、売り手が強気に交渉するのが難しくなっています。
購入できる住宅を探している買い手が減少し、経済、雇用、住宅ローンの金利に対する見通しの不確実性が、売り手に交渉で譲歩を余儀なくしています。
特に南部や西部のいくつかの市場では、販売を希望する住宅所有者が買い手により良い条件を提供する可能性が高くなっています。
これには、値下げ、買い手の住宅ローン金利を下げるための前払い金、及び住宅検査後に出てくる修理や改善に必要な費用が含まれることがあります。
その理由は、買いたい人が不合理だと見なす価格に対して躊躇している一方、新築物件が増えたことで買い手に対して多くの選択肢を与え、売り手に自分の物件をより魅力的にするよう圧力をかけているためです。
その結果、全国の中央値住宅リスト価格は7月にわずかに上昇しましたが、一部の都市圏では価格が下落し、買い手と売り手の間の権力ダイナミクスが逆転していることを示しています。
以前のような目を見張るような入札の戦いはもはや見られず、全国的に住宅価値が約50％上昇したこの10年は終わりを告げています。低いオファーが一般的になっています。
ポートランドの地域では、8月の中央値販売価格が55万ドルであり、前年同期比で0.9％減少しています。
地域の複数リスティングサービス（RMLS）によると、8月のポートランド地域の新規リスティングは前年同期比で7.2％減少しましたが、保留中の販売は10.9％増加し、閉鎖は3.3％上昇しました。
住宅市場は不況の中にあり、米国での以前の居住用住宅の販売は、昨年の7か月間に比べて約1.3％減少しています。
全国の中央値住宅リスト価格は7月に前年からわずかに上昇し、439,450ドルとなりました。
不動産リスティング会社は、中間的な米国世帯収入を得る住宅購入者が支出できる最高額は298,000ドルであるとされています。
この分析は、20％の頭金と6.74％の固定金利30年ローンを前提としています。
その基準の下で、70％の住宅購入希望者が市場から排除されています。
販売が遅れるにつれて、住宅が市場に留まり続けています。
住宅市場は2022年から停滞しており、その年には住宅ローン金利が歴史的な低金利から上昇し始めました。
販売可能な住宅の数は減少しながらも、価格は上昇し続けています。
全国的に、販売中の住宅が増えている一方で、売却に合意できない買い手が多くなってきています。
アクティブリスティング（未成約のすべての住宅を集計したもの）は、昨年と比較して約25％増加し、7月には21ヶ月連続で増加しました。
米国における住宅販売の在庫は、市場が減速するにつれて徐々に増加しており、現在は供給と需要がよりバランスの取れた状態にあります。
しかし、テキサス州やフロリダ州のような州では、新築住宅建設が盛んなため、市場に出回る住宅の数が急増しています。
現在、南部や西部では買い手が売り手に対してより強い権限を持っていますが、中西部や北東部の市場では、住宅供給がそれぞれ40％および50％も前のパンデミックレベルを下回っています。
売り手は圧力を感じ、価格を下げる傾向にあります。
デンバーの約30マイル西にあるエバーグリーンで、ダグ・マコーミックの家は、約2ヶ月間市場に出ていますが、いまだにオファーを受けていません。
この引退した事業主とその妻は、当初130万ドルで4ベッドルーム、4.5バスの家をリストしましたが、価格を約128万ドルに引き下げました。それでも買い手は現れませんでした。
80歳のマコーミックさんは、住宅ローン金利が少し落ち着き、もっと多くの買い手が現れることを期待していますが、物件の賃貸を考えているとも語っています。
「一人の買い手がいればそれで十分だと自分に言い聞かせています。」と彼は述べました。
マコーミックさんの状況は唯一のものではありません。
需要が減少する中で、ますます多くの売り手が初期のリスティング価格を下げ、その後も効果がない限り、複数回にわたり価格を下げることに頼っています。
「大幅な価格引き下げが見られていますが、時にはそれでも住宅は動かずに残っていることがあります。」とデンバーのレッドフィンのエージェント、アニー・ファウシーが指摘しています。
オースティンでは前年比で中央値住宅リスト価格が4.9％、マイアミでは4.7％下がっています。
価格が急落している他の都市圏には、シカゴ（4.4％）、ロサンゼルス（4.2％）およびデンバー（4％）が含まれています。
売り手でもある買い手の状況
リンズィー・オレスバーグと夫のジョンは、この住宅市場の低迷を両方の側面から体験しています。
2人は、2024年6月にジョンがテキサス州で新しい仕事を得た際、ニューメキシコ州の自宅を83万5000ドルでリストしました。
計画は、家を売却し、オースティンで家を購入することでした。しかし、リスト後、商談が成立するまでには1年以上かかりました。その間に、彼らは何度もリスティング価格を引き下げ、一時的に市場から外し、いくつかのオファーが取り消されることもありました。
最終的に、彼らは元のリスティング価格よりも40,000ドル下げて売却することに同意しました。
家を買うのははるかに簡単でした。
オレスバーグ夫妻は、オースティンで気に入る手頃な家を見つけるのに苦労しませんでした。
オースティンでは、7月に住宅在庫がパンデミック前のレベルの約60％増加していました。
彼らは735,000ドルの5ベッドルーム3バスの家を購入しましたが、最初のリスティング価格よりも30,000ドル安く購入しました。
売り手は1,000ドルの手数料を負担することに同意しました。
「ニューメキシコの家では希望していたよりも少ない金額を得ました。」とオレスバーグさんは語りました。
「しかし同時に、オースティンでは買い手市場で価格が下がっていることも分かっていました。」
今後、買い手が優位に立つ市場では、売り手に余裕がある場合、価格を大幅に下げる圧力に直面せずにリストを取り下げることを選択することが多くなっています。
タミー・タリスは、マイアミ郊外のサウスマイアミで家を市場に出しました。
しかし、4ベッドルーム、3.5バスの家は期待したオファーを受けず、彼女は280万ドルから10万ドル価格を下げました。
その結果、オープンハウスでの参加者は増えましたが、受け取ったのは低いオファーでした。
「彼らは400,000ドルや500,000ドルもかけ離れていました。」と51歳のタリスさんは述べました。
先月、財務コンサルタントのタリスさんはそのリストを取り下げました。
彼女は早期に再リストするかもしれません。
「売りたいと思っていますが、急いではいません。」と言っています。
今後の金利の低下
トランプ政権は、連邦準備制度理事会に金利を引き下げるよう圧力をかけています。
そうすれば住宅市場に良い影響を与えるとされています。
しかし、住宅購入者や政治家は、中央銀行が直接影響を与えるのは短期金利であり、大多数の住宅ローンは10年物国債の利回りに基づいていることを把握する必要があります。
したがって、たとえ来週に連邦準備制度理事会が金利を引き下げたとしても、住宅ローン金利が下がるとは限りません。
金利が低下すれば、住宅購入者の購入力は高まりますが、また同時に、より多くの買い手が市場に流入し、売り手に価格を引き下げるインセンティブが減少する可能性があります。
経済学者たちは、今年の30年固定金利の平均が6％中盤にとどまると一般的に予測しています。
画像の出所：oregonlive