カリフォルニア州の法律制定者は、注目を集める新しい住宅建設法案を可決しました。
この法案、上院法案79（SB 79）は、 サンフランシスコの民主党員スコット・ウィーナーによって提案され、州内の主要な都市圏の鉄道、ライトレール、地下鉄の駅に隣接する地域を「アップゾーン」する内容です。
この変更により、アパートの開発業者は、地域のゾーニングマップや選挙で選ばれた公 officials、密度に反対する住民の声に関わらず、最大で75フィート（約23メートル）までの住居を建設することが可能になります。
この法案は、カリフォルニア州の住宅不足と公共交通機関の財政的な危機の2つの問題に同時に対処することを目的としています。
ウィーナー氏は、「数十年の圧倒的に制限された政策が、住宅コストを天文学的レベルに押し上げ、何百万もの人々を仕事や交通機関から遠ざけ、郊外からの長い通勤を余儀なくさせてきた」と述べました。
彼はこの法案の可決を、「この数十年にわたる問題を解決し、私たちの最も厳しいコストを削減し、州内の交通渋滞と大気汚染を減らすための劇的な一歩」と評しました。
SB 79はまた、交通機関の管理機関にも自らの土地を開発する権限を与え、別の収入源を得る可能性を提供します。
この住宅開発の促進に関する提案は、ウィーナー氏が2018年に初めて提起して以来、業界の中心的な努力となってきました。
この法案は、これまでの数回の提案が失敗に終わった後、最後には成功を収めました。
カリフォルニア州の「YIMBY」運動（「Yes In My Backyard」の略）を支援する団体は、この法案の成立を歓迎しました。
CEOのブライアン・ハンロンは、「今日、カリフォルニアのYIMBYは鉄道駅周辺のアパートメントとコンドミニアムを合法化するという設立の目標を達成しました」と述べました。
同時に、この法案に対する反対派も存在し、その代表のスーザン・カーチは、地域の権力が奪われることによる「壊滅的な影響」を懸念しています。
彼女は、地方政府が地方の権限を掌握することへの抵抗を暗示し、法案の影響で「極端な7階建ての建物が一戸建ての家の隣に立つことになる」と警告しています。
ウィーナー氏の成功の秘訣は、法案を過去の提案よりも小さく調整する意向だったかもしれません。
この一年間で、提案は13回の修正を受け、地域政府やその他の強力な利害関係者を納得させるための変更がなされました。
この修正により、この法案はカリフォルニア内の15以上の旅客鉄道駅がある郡に限定され、対象となるのはロサンゼルス、サンディエゴ、オレンジ、サンノゼ、アラメダ、サクラメント、サンフランシスコ、サンマテオの8郡のみです。
また、法律は、鉄道駅、地下鉄の停留所、あるいは「高頻度」のライトレールや通勤鉄道の停留所から半マイル以内の住宅の建設にのみ適用されます。
指定された区域内のアパートは、最大で7階建てまで可能で、より交通量の少ない停留所では、より控えめな高さが制限されることになります。
さらに、法律にはユニオンの建設労働者を雇用する義務が含まれており、これは労働組合の支持を得る結果となりました。
開発者はまた、建設中に取り壊された賃貸ユニットを置き換える必要があり、低所得者向けの住宅を少なくとも7%確保しなければなりません。
地元政府に対しても配慮がなされ、この法案は、既に大規模な過程での交通機関向けのアパートの建設を計画している都市は、法律の完全な範囲に従わなくてもよいという特例を与えます。
このように、ウィーナー氏は様々な利害関係者との折衝により、多くの譲歩をしながら法案を成立させましたが、州の立法は依然として厳しいものでした。
最終的に、上院は法案をごく僅差で通過させました。
反対意見も多く、ロサンゼルスの一部を代表する民主党議員のリック・チャベス・ズブルは、「私の地区のような場所にこの一律の法案は機能しない」と述べました。
また、ロサンゼルス市議会もこの法案に抗議し、「サクラメントの権限奪取であり、不動産開発者への配分である」と批判しました。
法案の支持者は、地方政府に権限を委ねることが住宅供給の慢性的な不足をもたらしたと反論しています。
特にロサンゼルス市がこの計画に消極的であるとの見方も崩れています。
法案の支持者はこの法案を「歴史的」と呼び、カリフォルニアの住宅問題へ革新的な解決策を提供するものと位置づけています。
ウィーナー氏の法案が実際にどのような影響をもたらすかは、今後のプロジェクトの実現にかかっています。
過去のアップゾーニング（建物の高さを増す変更）の取り組みは、理論的には大きな意義を持つものの、実行に移されることは少ないと言われています。
例えば、2021年に施行された上院法案9（SB 9）は、住宅のゾーニングを大幅に緩和することが期待されましたが、実際に適用された件数は少数に留まっています。
経済的な背景に基づく要素も、SB 79の成功を左右する要因の一つです。
建設資材に対する関税、移民に対する規制、金利の上昇は、業界に大きな影響を与え続けています。
これからの数年間にSB 79プロジェクトがどれほど実現されるのか、目が離せません。
画像の出所：laist