ハワイは近年、手頃な住居を生産するために多くの努力を行っていますが、他の地域の例からさらに改善の余地があることを示しています。 特に、ハワイは過去数年、住宅危機の解決に多くの力を注いできました。 しかし、地元の人々が住宅を手に入れるのに苦労する主な理由は、複雑なルール、高額な土地、限られた資金調達、そして特に公共インフラへの投資不足です。 この投資不足は、開発者がアップグレードの費用を負担し、その結果として家主や賃貸者にコストを転嫁することを意味しています。 問題を理解することと実際に解決することは、まったく異なります。 数字は、インフラ投資の停滞が住宅にどのように影響するかを示しています。 イウィレイ・カパラマには、27,500戸の新しい住宅が必要であり、670百万ドルの前払いインフラ投資が必要です。 マウイのカアフマヌアベニューイニシアティブでは、2,200戸のユニットに対して700万ドルの水インフラが必要です。 リフエタウンコアは775戸の住宅を追加できますが、最後の水道と廃水接続のために800万ドルが必要です。 アネ・ケオホカロール・ハイウェイコリドールは、4,200ユニットの保留があり、462百万ドルの投資が必要です。 ハワイの住宅不足は根本的にインフラ不足です。 インフラへの投資を怠ることは、住宅開発を遅らせます。 州が水道、下水道、電力システムなどの必需品を支払わない場合、開発者はプロジェクトを放棄したり、都市部外での建設を余儀なくされたり、これらの費用を買主や賃貸者に負担させることになります。 このため、インフラのコストが広く共有されないため、住宅価格が上昇します。 公平を期すために、ジョシュ・グリーン知事の政権と州議会は、良い方向に向かうための重要なステップを踏んでいます。 知事の緊急宣言は、およそ1,600の手頃なユニットに対する学校インパクトフィーの軽減を提供し、アパート当たり約3,800ドルの節約となっています。 州は、アメリカ合衆国住宅都市開発省からインフラのために660万ドルを確保しました。 2024年、法案034はハワイ住宅金融開発公社の地域住宅インフラをファイナンスするための債権権限を拡大し、法案30は、郡が一般営業税サーチャージを住宅インフラ費用に使用する能力を明確にしました。 2025年、法案252は、ハワイコミュニティ開発庁の債権権限を拡大し、HCDAのコミュニティ開発地区外のインフラ開発を資金調達することができます。 すでに7000万ドル以上がカポレイとイウィレイ・カパラマのTOD地域のインフラアップグレードに投入されています。 とはいえ、ハワイのインフラニーズは現在の投資を上回っています。 個々の開発者や時折の州資金に依存することは、不平等で資金不足の結果をもたらします。 持続可能な解決策は、より信頼できる資金源を必要とします。 幸いなことに、他の州や国々は資金調達のコードを解読しており、インフラ投資を手頃な住宅生産の前提条件として位置づける方法を示しています。 ワシントン州の「住宅とインフラをつなぐプログラム」は、目立たない地下作業を支援し、プロジェクト予算を妨げる可能性のある費用を償還します。 2021年以来、インフラに8800万ドルを投資し、全州で7800戸以上の手頃な住宅ユニットをサポートしています。 そのアプローチはシンプルで、新しい住宅は十分なインフラに依存します。 アイルランドの教訓は、予測可能性に関するものです。 「すべての住宅」計画は、毎年47億ドル以上の住宅投資を1940億ドルの国家開発計画に直接結びつけており、住宅とインフラが一緒に進むことを可能にしています。 その政府は、立ち上げ以来54,000戸以上の住宅が完成または開始されたと報告しています。 安定したインフラ資金によって、条件が変化した際に何を達成できるのかは明らかです。 予測可能で数年にわたる投資とインフラのアップグレードと住宅の結果との間の明確なつながりは、建設業者に対して新しい住宅供給に合わせて公共営利企業が準備される自信を与えます。 もちろん、私たちの州のニーズは常に一般基金よりも大きく、プロジェクトごとの一般債発行には限りがあります。 そのため、必要なアップグレードを支払うための方法をより創造的に考える必要があります。 2023年、計画と持続可能な開発局はインフラファイナンスの研究を実施し、他の場所で既に実施されているいくつかの有望なアプローチを特定しました。 最も注目すべきは、税収増を特定の地域に特定して、インフラの資金調達に充てることを許可する価値捕捉ツール、税収増債（TIF）です。 わかりやすく言うと、新しい開発から生じる資金は、政府が支出した公共投資を返済するためにその地区に留まるようになります。 Iwileiでは、税収増債が667百万ドルのインフラギャップを、27,500戸の新しい住宅のために活用するのを助けることができます。 新しい住宅、ホテル、ビジネスが完成していく中で、不動産、一般営業税、その他の税金の増加分をキャプチャすることができます。 これは、政府が必要なインフラを前払いで資金提供できるだけでなく、新買基金を返済する新しい税収の流れを数十年にわたって活用できることを意味します。 その上、税収増債は新しい税金を生み出すのではなく、成長によって生じる収益をキャプチャするものであることを指摘しておくべきです。 また、高級開発が私たちが欠く中間層や低所得者向け住宅を補助する方法でもあります。 たとえば、ポートランドでは、税収増債の収入の45％が手頃な住宅に充てられています。 同様に、ヒューストンではそのTIF収入の3分の1が低所得者向け住宅に向けられています。 インフラ銀行は、インフラを融資で資金調達するための専用収入によって資本化されるもう一つの実績ある解決策です。 ニュージャージー州のインフラ銀行は、地方政府に数十億ドルの低金利融資を行っています。また、カリフォルニアのiBankは、水道、下水道、その他の住宅促進プロジェクトを含む公共インフラのためのインフラ州回転基金を運営しています。 前進する道は、住宅促進インフラを他の成功した場所と同じように扱う必要があります。 それは基本的な公共の責任であり、一貫した予測可能な投資を必要とします。 高額な都市プロジェクトでは、民間企業はすべての事前リスクを引き受けることへの躊躇が常で、利益率が小さく、インフラニーズが大きく、建設コストがすでに高いためです。 こうした銀行は低金利の融資を提供することで、より多くのプロジェクトを進められるようにします。 その結果、手頃な住宅だけでなく高級住宅も建設することが可能になります。 しかし、依然として障害があります。 州議会はインフラ銀行を設立し資本化する必要があります。 また、税収増債を許可するためには憲法を改正する必要があります。 地域施設地区を設立する能力はすでにありますが、私たちはそれを最大限に活用できていません。 これらすべてを実行するのは簡単ではありません。 それでも、進むべき道は、住宅促進インフラを他の成功した場所と同様に、基本的な公共の責任として扱うことです。 これには、効果的な資金調達手段を確立し、それを使用するために私たちの機関を訓練し、同様の危機を解決してきた他の場所から学ぶことが含まれます。 さらに、インフラ資金が最大の影響を持つ場所に投資をターゲットにする必要があります。それは、密集した都市地域、交通回廊、および既存のシステムが中程度のアップグレードでより多くの住宅を支えることができる場所です。 この長いタスクリストは、すでに達成されたことを否定するものではありません。 行政や州議会は新しい大規模投資を行い、郡は計画や許可を更新しています。 それでも、他の地方のリーダーを見ていれば、インフラに対する安定した献身的な資金投入が、意図を実際の住宅につなげるのは何かを明確に示しています。
画像の出所：civilbeat