カリフォルニア環境品質法（CEQA）の待望の変更により、開発プロジェクトにおいていくつかの進展が見られていますが、ルール変更から2ヶ月が経過した今、南カリフォルニアの開発者たちは、プロジェクト完了に向けた多くの障害が依然として存在することを指摘しています。
マクロ経済の不安定さや州の住宅危機の深刻さは、CEQAの重要な免除が法律に署名された後でも、開発の足かせとなっています。
「現在、大きな障害は、プロジェクトが法律に基づいて資格を有している場合でも、その経済的な計算が今の状況で意味を持つかどうかです」と、Venable LLPの土地利用弁護士であるビル・スローンは述べています。
スローンによると、開発者たちは新しいプロジェクトの経済的要因を計算しながら、新しいルールを利用する方法を考えています。
全国的に商業建設コストが上昇しており、サンフランシスコとロサンゼルスはそれぞれアメリカで2番目と3番目に高い建設市場です。
これらのコストの考慮に加え、金利や関税などの要因が、短期から中期にかけてのルール変更による活動の発展を抑制しています。
新しいルールの恩恵を受けるプロジェクトもあるものの、それらは通常、CEQAが改正される前に既に進行中だったプロジェクトです。
特に注目された免除の一つは、20エーカー未満の都市の再開発地域における特定の住宅プロジェクトに適用されたものです。
セダー・ストリート・パートナーズのマネージングパートナーであるジョナサン・カーティスは、「この法律ができて、世界が大きく変わりました」と述べています。
セダー・ストリートは、2021年の3月に2年間の訴訟を終えたラ・カニャーダ・フリンtridgeにおける住宅プロジェクトを開発中です。
「私たちはこの免除に切り替え、都市もこの免除を確認しています。基準が非常に明確であるためです」と述べています。
カーティスは、この免除の効果により、小規模および中規模の開発者が、CEQA審査を経る必要がなくなる時間の節約によって参入障壁が若干低下することを予想しています。
短縮されたタイムラインは、プロジェクトの財務的な実現可能性を高め、免除がなければ取りやめたかもしれないプロジェクトを考慮し、実行することを可能にします。
すべてのプロジェクトがこの免除を利用できるわけではありませんが、資格を持ち、この恩恵を受けたいプロジェクトに対しては「素晴らしい」と、ホランド・アンド・ナイトのパートナーであるライアン・リーダーマンは述べています。
ただし、新しいルールの一部についてはまだ詳細的な調整が必要です。例えば、開発者は部族との相談を実施する必要がありますが、そのタイムラインや他の詳細がまだ明らかにされていないと、リーダーマンは指摘しています。
プロジェクト・マネジメント・アドバイザーズの副社長であるソネット・フイは、住宅要素を持たなかったプロジェクトのクライアントと共に、CEQAを回避するための混合使用へのピボットを検討しています。
しかし、ピボットを決定した開発者でさえ、プロジェクトを建設するための必要な次のステップを踏んでいない状況です。
「実行を見ることはありません。多くの開発者が金利が下がるのを待っていると考えられます」とフイは語ります。
トランプ大統領や彼の指名した人々は、数ヶ月にわたり連邦準備制度に金利の引き下げを求めてきました。
投資家の信頼感は、金利の引き下げが間もなく来ると高まっています。
これらの法律が立法過程を通じて批判された人々は、CEQAの修正だけではカリフォルニアの高い住宅コストを下げることはできないと主張しています。
これは、固定的な賃金、上昇する家賃、高い土地コスト、建設コストの上昇など、多くの要因が絡む問題です。
他の人々は、CEQAの改革によって開発者の時間が節約されると述べているものの、それが必ずしも開発の増加にはつながらない可能性があると指摘しています。
「住宅の供給を妨げているのはCEQAのコストではない」と、バークレーに拠点を置く計画および開発コンサルタントのマーク・ローズは、カラマタースに対して7月に語っています。
「これが開発を促進するとは思いません」と彼は免除法案について言及しています。「これは、既に進行中の開発を少し容易にするだけのものです。」
画像の出所：bisnow