シカゴの開発者たちは、長引く審査時間、設計レビュー、資本へのアクセスの不足に苦しんできました。
シア・ボートライトは、その道を切り拓くための使命を帯びています。
2023年11月、彼女はシカゴ市計画開発局のコミッショナーに任命されました。
彼女は、CRGの不動産およびコミュニティ開発部門副社長としての10年の民間不動産経験を持ち、以前はシカゴ・ネイバーフッド・イニシアティブでの経験もあります。
「不動産開発がどれほど困難か、そして取引を前進させる際の課題を深く理解しています」とボートライトは述べました。
「私たちが直面している独特の課題について、シカゴだけでなく、国内的、そして国際的にも理解しています。
そのため、緊急性を持っています。」
彼女は、Bisnowの中西部の多世代住宅年次会議で、市の人口再生戦略や開発者のための赤いテープの削減、新しいツールを活用して市内の地域への投資を促進する方法について基調講演を行いました。
「私たちは、すべての会話を承認のコミットメントから始めます」と彼女は言いました。
ボートライト氏に、オフィスから住宅への転換に関する都市の取り組みとその現状についてお聞きします。
「市の支援を受けた転換プロジェクトは現在6件進行中で、投資額は9億ドル、税収増加資金は3億ドルを超えています。
これらは概念ではなく、実際に進行中のプロジェクトです。」
「特に期待しているのは、これらのユニットの30%が手頃な価格であることで、オンラインで登場するのは約2000ユニットです。」
「市の支援を受けていない他の10件のプロジェクトも進行中です。
500ノース・ミシガン・アベニューは、シカゴに期待を持つ東海岸の開発者による非支援プロジェクトです。」
「このプロジェクトは、プラン委員会で30日未満で承認されました。」
「私たちは、これらの転換プロジェクトのために多くの提案を行い、開発者と密接に協力しています。」
「時間は取引を殺します。私たちは承認プロセスを遅らせるべきではありません。」
「市の支援を受けたプロジェクトと民間開発プロジェクトを合わせると、3000ユニット、総額13億ドルの投資となります。」
次に、ボートライト氏はダウンタウンの再生が都市のより広い住宅および地域目標とどのように結びついているかについて話しました。
「再生について話すとき、それはダウンタウンだけに焦点を当てているわけではありません。私には目標があります：300万人の市民を目指します。」
「シカゴは500万人以上の市民用に計画されましたが、私の人生の中で300万人のシカゴを見たことはありません。」
「私たちは、そこに到達することができ、特定の地域だけではなく、すべての地域の人口増加を考慮する必要があります。」
「実際、過去2年にわたって一貫した成長を見てきましたが、もっと必要です。」
「食料や料理の砂漠、犯罪の問題などさまざまな課題について語りますが、人口が増えることはこれらの課題の多くを助けます。」
「過去50年間で、シカゴはボストンの現在の人口に匹敵する人口を失っています。」
「私たちは、攻撃的に、もっと人々をシカゴに引き戻すことに力を入れ、住み、働き、訪れたくなる場所を作らなければなりません。」
「私たちは、都市全体の住宅需要をサポートするための供給が重要であり、密度を創造することに恥じるべきではないと考えています。」
次のトピックとして、ボートライト氏は「Missing Middle」プログラムについて話し始めました。
「Missing Middleは、新しい住宅イニシアティブであり、新しい住宅および経済開発債券によって支援されています。」
「これまで、都市はプロジェクトの推進に税収増加資金を頼りすぎていました。」
「私も多くのTIFをプロジェクトに利用しました。それが機能する時は非常に良いですが、一部の地域にはTIFが存在しない、または健全なTIFがない場合があります。」
「そのため、私たちは他の経済開発ツールが必要です。」
「この管理の下で承認された新しい債券は、都市計画開発局と住宅局に分けられた12.5億ドルで、TIFがないか、その健康的ではない地域における投資を深めることを可能にします。」
「Missing Middleには7500万ドルが確保されています。」
「建設コストは、リンカーンパークで建設する場合もエングルウッドで建設する場合も同じですが、評価額は地域によって大きく異なります。」
「私たちは、南側および西側にある市の空き地の大部分を利用しています。」
「空き地を使い、私たちの新しい債券を活用して、提案を求め、空き地のある地域での密な開発を促進します。」
「単一家屋ではなく、2ユニットから6ユニットを目指し、賃貸収入を通じて資産を蓄積するオーナー居住者のチャンスを提供します。」
次に、初期のパイロットプロジェクトの成果についてお伺いしました。
「私たちは、2022年10月にノース・ロー・ダレで初のパイロットを開始し、これらのプロジェクトは今年中に100ユニット以上が始まります。」
「2番目のパイロットは4月に発表され、南側の3つの地域、サウス・シカゴ、モーガン・パーク、ウェスト・チャタムが選ばれました。」
「先週、開発チームを発表しましたが、そこに110ユニットの住宅が追加されることになります。」
「10月1日には、まだ発表されていない別の地域における第3のパイロットを発表します。」
「私たちは、開発者に対して100万ドルまでの補助金を提供することで、これらの物件を手頃な価格で販売できるようにしています。」
「それが私たちがこの債券を使用して進める方法の一例です。」
「7500万ドルで、約500の新しい住宅ユニットを生み出すことができます。
それが住宅危機を解決することになるわけではありませんが、一つの非常に重要な戦略であり、革新的なアプローチです。」
「Missing Middleと、数千件の転換、および新しい建設やリハビリテーションに関して民間市場が行っていることを結びつけることで、私たちはより安定した住宅市場への道を持っています。」
また、ボートライト氏は「切り貼りテープ」イニシアティブの効果についても語りました。
「開発側で働いていたとき、私が感じた多くの不満は、都市や計画開発局に関するものでした。」
「分析麻痺のように感じられます。」
「私たちは開発の世界にいるので、時間が取引を殺すということを知っています。」
「市が取引を殺しているように感じていました。」
「私たちは、切り貼りテープを考え、開発者の声を聞き、パートナーシップの精神の中で行動しています。」
「開発者たちは、私たちが行っている変更を認識しています。具体的な例を挙げますと、大規模プロジェクトはプラン委員会での承認を必要とするため、現在135日かかっていたのが79日に短縮されました。」
「500ノース・ミシガン・アベニューは計画されている転換のひとつで、30日未満で承認されました。」
「これらは、私たちがより協力的に機能している方法の例です。」
「ただ単に『DPDがチェックリストを終えましたので、次の部門に行ってください。また終わったら戻ってきてください』とは言えません。」
「私たちは非常に協力的です。」
「さらに、デザインレビューの回数を3回から1回に減らし、開発者にとってのタイムラインを短縮しています。」
「プロジェクトを進めるために費やす費用を削減します。」
「開発について考えるとき、トーンも異なります。」
「すべての会話を『はい』に向かって始めます。
「必ず『はい』になるわけではありませんが、最初に『はい』を得ようとするコミットメントがあれば、開発者とのコミュニケーションのトーンを変えることができます。」
次にボートライト氏は、今後どの分野に焦点を当てる予定かを語りました。
「一つを選ぶことはできません。多くの改善すべき点がありますが、私たちはプロアクティブな再ゾーニングに強く賛成しています。」
「現在、都市内の2000以上の区画をプロアクティブに再ゾーニングしています。」
「重要なのは、主要な通りに沿った優先事項を理解し、開発者が来たときにすでに適切にゾーニングされていることです。」
「これにより、彼らはより速く進むことができます。」
「さらに、空き地の70%が垂直開発に予約され、30%がオープンスペースやサイドヤードとして確保されています。」
「これらの区画をTax Rollに戻し、住民が活発な経済投資と開発を見られることが重要です。」
「プロアクティブな再ゾーニング、垂直開発、新しい住宅および経済開発債券に焦点を当てることで、これまで以上にホリスティックにコミュニティ開発と投資の活性化を考える完璧な機会があります。」
「単に『開発者たちに解決策を見つけろ』と言うのではなく、一緒に考え、解決策を見つける必要があります。」
ボートライト氏に、交通指向開発が都市戦略にどのように関与しているかを質問しました。
「8月1日にいくつかのRFPを発表し、10月1日にはさらにいくつかの交通指向RFPを発表する予定です。」
「駐車場のコストは、1台あたり2万5千ドルから7万5千ドル以上になります。」
「これらは安価ではありません。」
「開発に関するコストを考えると、駐車スペースよりもユニットに投資してほしいと思っています。」
「都市が開発者に対して『どれだけの駐車スペースを開発に設けるべきか』を指示すべきではありません。」
「これが、私たちが駐車要求の廃止に強く賛成する理由です。」
取材のまとめとして、ボートライト氏が重要なポイントを強調しました。
「私たちのプラン委員会のパイプラインは非常に素晴らしいです。2024年には110億ドルになります。これは2022年と2023年の合計を上回ります。」
「今年はこれまでにプラン委員会で85億ドル以上が進行中です。
これが最終的に空にクレーン、地面にシャベル、そして最終的にはリボンを切ることにつながります。」
「しばしば、空にあるクレーンは不動産や経済の活力の唯一の指標として使われますが、それが唯一の指標ではないことも重要です。」
「私が言及した転換プロジェクトには、クレーンは一つも見えませんが、これらのユニットや13億ドルの投資は重要です。」
「小規模のプロジェクトや地域プロジェクトはクレーンを生まないかもしれませんが、それと同じくらい重要な触媒的投資です。」
「DPDの扉は開かれており、『切り貼りテープ』は一度きりの取り組みではありません。」
「これは反復的なプロセスです。
何がうまくいっているのか、また、それをさらに良くするためにどのような変更が必要かを聞きたいと思っていますが、何よりも開発プロセスをより速く、予測可能で簡単にできるものに改善します。
画像の出所：bisnow