アンドリュー・クオモ元州知事は、民主党の市長候補ズオハン・マムダニに対する独立候補としての選挙戦が停滞している中、ソーシャルメディアで「クール」な姿勢を試みている。
先週末、クオモはマムダニの2,300ドルの月額家賃のアパートに対して攻撃し、「ズオハンの法則」という名称の法律を提案し、富裕層を規制された住宅から締め出すことを目指している。
しかし、この戦略がうまくいく可能性は低い。
クオモの攻撃は彼を独善的に見せるだけでなく、この政策提案は彼自身の知事としての記録とも矛盾し、ニューヨークの家賃規制物件の所有者に対しても潜在的に有害だ。
Xで、クオモは心に響くような主張を試みた。「ニューヨーク市のどこかで、昨夜、母親とその子供たちはあなた、アセンブリマン@ZohranKMamdaniが占有している家賃規制アパートのせいで、ホームレスシェルターで眠りました。」
「あなたは裕福に育ち、さらに裕福な女性と結婚しました。年収は142,000ドルで、手当もあり、あなたと奥さんの収入は合計で20万ドル以上です。あなたたちは実際に非常に裕福です。」と続けた。
このクオモのツイートに続き、キャンペーンは空き家賃規制アパートに対する収入制限の提案を行った。
新しい入居者には、家賃が月額2,500ドルのアパートに対しては、年収が10万ドルを超えてはいけないという。
この攻撃や政策は、薄い内容である。
かつて政治的に巧妙だったクオモは、マムダニを個人的に攻撃することがプライマリー選挙で通用しなかったことを忘れているようだ。
また、家賃規制はホームレス対策として意図されたものではないことをクオモの投稿は暗示している。
クオモの提案では、たとえばマムダニのアパートを引き継ぐ人は年間92,000ドルまでの収入しか得られないため、ホームレスシェルターにいる人々のプロフィールにはほど遠い。
クオモの政策提案はさらに奇妙だ。経済学者は一般的に、都市が大多数のテナントが家賃に収入の30％しか費やさない十分な住宅ストックを持つことが良いアイデアであると考えている。
家賃規制アパートに入居するために、ほとんど支払えない家賃を負担しなければならないように定めることは、逆さまの経済学だ。
さらに、この提案は、クオモの政治的な柔軟性と矛盾を有権者に思い出させるだけである。
確かに、彼がニューヨーク市の近くの100万の家賃安定化アパートユニットの法律を緩和する必要があると考えること自体は間違っていない。
家賃規制ユニットは、実際に市場価格よりも平均して安いのだが、基本的には経済的なコストも伴う。
2023年の時点で、規制されたアパートの平均家賃は1,500ドルであり、これは占有されている市場価格のユニットの平均2,000ドルと比較される。
しかし、この相対的な安さはコストを伴う。約9％の規制された建物は困難な状況にあり、家主の収入は費用を上回ることができない。
家賃規制は、物件所有者が建物に適切に投資することを妨げたり、テナントが必要以上に長くアパートに居座ることを促奨したりすることがある。
また、多くの家賃規制テナントは、他の支援を必要としているわけではない。2023年には、家賃規制世帯の30％が年間10万ドル以上の収入を得ていた。
したがって、空きユニットの規制緩和の何らかの形が理にかなう。だが、現在の市長はこのプロセスをコントロールする権限はほとんどない。
州の法律が市の家賃規制を設定するのだからだ。
ここで注目すべきは、ニューヨークでは、高収入テナントによって借りられたユニットおよび高家賃ユニットの空き状態に対する規制緩和が、28年にわたって行われてきたことである。
マリオ・クオモ政権までさかのぼるが、一定の月額家賃を超えると、それらのユニットは家賃規制システムから除外され、市場価格で賃貸されていたのだ。
しかし、2019年、アンドリュー・クオモは左派の台頭を恐れ、空き家の高収入者に対する規制緩和と高家賃の解除を終わらせた。
クオモが現在提案している政策は、物件所有者が空き家賃規制ユニットの潜在的なテナントを選ぶことができるプールを制限するものであり、これまでよりも劣るものである。
家主は、自分が自由に家賃を設定できず、テナントを容易に追い出せない場合でも、少なくとも安定した家賃を支払うテナントを選択できることで利益を得る。
言い換えれば、家賃規制は悪いアイデアだが、もしそれが維持されるのであれば、所有者にとっては年収が6桁に達するテナントに賃貸することができることが有益である。
マムダニのようなテナントを受け入れることは、家賃を時間通りに支払わないテナントに対するリスクヘッジにもなる。
クオモの「ズオハンの法則」は、この選挙戦の象徴でもある。
マムダニは、規制ユニットの家賃凍結のような単純なアイデアを通じてリードを揺さぶったが、これはインフレが進む中で困窮している家主にさらに悪影響を及ぼすだろう。
彼に対抗するために、クオモは自身の悪いアイデアを提案した。
今、有権者は単純で愚かなアイデアと、込み入った愚かなアイデアの間で選ばなければならないが、それは決して魅力的な選択肢ではない。
画像の出所：city-journal