ホノルルでは、住民が自宅の土地に2つの追加住宅ユニットを建てられる新しい州法の導入に直面しています。これに対し、特にADU（アクセサリー・ドエリング・ユニット）の建設を進めることに苦労しています。
イアン・ケアロハは、市が望むタイプのホームオーナーです。彼は、住宅ローンを軽減するためにワヒアワに賃貸ユニットを建設することを決意しましたが、許可を取得して建設を終えるまでに4年以上かかりました。
アクセサリー・ドエリング・ユニットとは、独立した生活空間として住宅地の土地に建てられる構造物です。これらは、ホノルル島での深刻な住宅危機を緩和する手段として期待されています。
昨年、州の立法者によってホノルルや他の郡が2つのADUの建設を許可することが求められる法律が可決されましたが、市はまず1つのユニットを建設することを促すのに苦しんでいます。
2014年の市の計画によると、最終的に17,000〜22,000の賃貸ユニットが建設できると見積もられていましたが、法が通過した数年後には年間250ユニット以上の建設が進むと予想されていました。それにもかかわらず、実際には1,320のADUがこれまでに建設されており、ホノルル計画・許可局のスポークスパーソンであるデイビス・ピトナーによれば、年間の目標のわずか半分に満たないペースとなっています。
ホノルルの計画・許可局（DPP）のディレクターであるダウン・タケウチ・アプナは、4月のインタビューで「成功しているとは言えないプログラム」と率直に述べました。
ADU建設の遅れの理由は様々です。下水道の能力が不足していることや、庭が小さすぎること、土地所有者が遅い許可システムや建設に伴う一般的な頭痛の種や費用を避けたいと考えていることなどが挙げられます。
ADUは市の住宅戦略の一部に過ぎませんが、その建設の遅さは、住民が真に手頃な価格の住宅を手に入れるための複雑さを示しています。
ホームオーナーは、自宅の土地にある主要な住宅と同じ土地にADUを建設することができます。これらのユニットは面積が小さく、賃貸可能であるため、高級コンドミニアムの承認を進めることで住宅在庫を増やしたい政策立案者にとって魅力的です。
ただし、市の関係者はADUが決定的な解決策ではなかったことを強調しています。
「この問題を解決する立場にはないとは言わないが、ADUの建設は住宅供給を増やすための『すべてを含む』戦略の重要な部分である」と市議会のメンバーであるタイラー・ドス・サントス・タムは先週述べました。
アージュナ・ハイム、ハワイ・アップルシード法律・経済正義センターの住宅政策ディレクターは、ADUは自宅を維持しながら小さくなりたい人にとっての良い選択肢となり得ると述べています。
彼女は政策的な観点から、追加のユニットが市議会や地域の委員会の審議を必要としないため、住宅建設の障害が減るという利点があると指摘しました。
「ADUを建設しようとすると、私とDPPだけが関与することになる」と彼女は述べました。
しかし、ADUの建設には自宅の裏庭に他人が住むことを考える必要があるため、個人的な側面が挑戦を生んでいます。
「あなたの家は非常に特別なものであり、それを他人に貸し出すことを考える必要があります」とドス・サントス・タムは述べました。
ホノルルでは1980年代にADUを許可していましたが、1990年代にその実施が停止されました。市の住宅危機が悪化する中で、前市長のカーク・コールドウェルはADUを再導入することを提唱し、2015年に市議会はそれを可能にする法案を可決しました。
ホノルルでは、3,500平方フィート以上の土地にADUを建設することが許可されています。市の関係者は10年前、島の約20,000区画がこの開発に適していると見積もりました。
しかし実際には、下水道の容量などの現実的な考慮が一部の提案されたADUを妨げていると言います。ドス・サントス・タムは、ADUの下水道能力の計算を変更し、ユニットがそれほど厳しく評価されないようにしたいと考えています。
「全体としては、地域全体が過剰に能力を超える場合は、彼らを助けることはないが、他の地域では差し支えない可能性がある」と彼は述べました。
また、議会は2016年以来ADUに対する許可料を免除しています。この免除は数回にわたり延長され、最近ではドス・サントス・タムと議会メンバーのマット・ワイアーが、2030年まで延長する法案を提出し、2月に可決されました。
ADUを建設するプロセスは、多くのホームオーナーが建設の専門家でないため、困難です。ADU設計のプレ承認設計図をオンラインで公開する取り組みや、マイヤー・リック・ブランジアーディが今年の市の演説で発表した提案は、そのプロセスをより身近にすることを目指していました。
テイクウチ・アプナは、整地が必要な場所などの特定の調整が必要ですが、プレ承認の計画をアップロードすることで、プロセスを簡素化し、ホームオーナーに視覚化しやすくなると述べました。
ドス・サントス・タムとハイム両氏は、ADUの設計図を市の許可ウェブサイトで公開する考えを支持しています。そして、ケアロハもこの考えに賛同しています。「それはストレスを軽減する助けになっただろう」とケアロハは述べました。
しかし、DPPは業界との会議の後、プレ承認のデザインを提供することをキャンセルしました。
「4月にDPPは業界関係者と会合を持ち、その結果、ADUテンプレートがそれほど役立たないとの意見が多く、ADU申請の提出数が増加することを疑問視されました」とピトナーは述べました。
設計専門家たちは、デザインの知的財産を心配し、プレ承認プロセスに必要な努力とコストがどれだけの顧客につながるのか疑問視しています。
キャンセルについての所感を尋ねられたドス・サントス・タムは、DPPと建設会社間での詳細はわからないと述べたが、DPPは他の方法でADUの建設を促進できると考えています。
ハイムも、市がプレ承認された設計図をオンラインで公開することを支持しており、カリフォルニアが今年からその要件を始めたと指摘しました。また、下水道容量を示すオンライン地図があれば、ホームオーナーは自宅が適しているかどうかを事前に知る手助けとなると考えています。
2つのADUを住宅用地に認める新しい法律により、各自治体はその規則を作成する必要がありました。ホノルルは昨年末に土地利用規則を更新してそれを行いましたが、この施策には強い反発がありました。
市議会メンバーはその法案を非難する決議を通過させ、住宅危機への対策を評価しつつも、彼らの権限を超えており、あまりにも広範すぎると考えていました。
昨年夏に法案が署名されると、法案のスポンサーの一人であるスタンリー・チャン上院議員は、法案がもたらす影響に対する議論が過剰であると述べました。
homeowners were already allowed to build one ADU for almost 10 years, and things had not drastically changed.
チャンは、ADUを建設しない理由として、下水道の能力と、工事を始める際の一般的な頭痛が主な要因であると同意しました。
DPPの遅い許可処理の評判がこれを悪化させると彼は述べています。
ピトナーは、DPPのスポークスマンとして、新しいAIベースの計画審査ソフトウェアプログラムが秋に導入される予定であり、ADUを含むすべての住宅開発において許可取得の時間が短縮されることを期待しています。
画像の出所：civilbeat