サンフランシスコは、50年ぶりの大規模な住宅の変革を迎えています。
今秋、サンセット、ヘイト、グレンパーク、カウホロウなど、新しい開発に対してアレルギー反応を示しがちな地域で、ビルの高さや密度に関する多くの公聴会や投票が行われます。
市はまた、長年にわたる複雑で難解なデザイン基準を簡素化し、一部は完全に廃止しています。
ダニエル・ルーリー市長と法律制定者たちは、市の鈍化した許可プロセスを加速させることを目指しています。
計画局は、印刷すら物理的に不可能なほど膨大な法律のもとで、200人弱の職員が働いています。
そこに新たに登場したのが、ダニエル・ルーリー市長による物議を醸す指名を受けた新しい局長、サラ・デニス・フィリップスです。
デニス・フィリップスは、かつて市の経済開発および労働力開発局を運営していました。
彼女は2005年に計画局で働き始め、その後シティホールを離れて大手開発業者ティシュマン・スピーアで数年間働いていました。
彼女の主な指令は、サンフランシスコが今後数年間で約82,000戸の新しい住宅を建設することを促進することです。
それは驚くことではなく、彼女は都市の密度を支持する有力なビジネス団体に接続を持っており、そこには都市のシンクタンクSPURや住宅行動連合が含まれます。
彼女はYIMBY運動に対する称賛を率直に表明しています。
「私が10年以上前に計画局を離れたとき、YIMBY運動は存在しませんでした。」とデニス・フィリップスは言います。
「私たちは過去10年で、素晴らしいところに到達しました。」
『フリスク』はデニス・フィリップスに、サンフランシスコの住宅目標と経済、限られたスペース、そして公共の意見との間のギャップについて尋ねました。
『フリスク』: サンフランシスコの住宅目標は、82,000戸以上の新住宅の建設を求めていますが、実際にどのようにしてそれを実現しますか？
SDP: まず私たちは、プロジェクトを規制するだけでなく、積極的に進める方法を模索しています。
私は、2013年に離れて以来プランナーのサービスマインドが大きく変わったことに非常に興奮しています。
それは巨大な変化です。
私たちのコードには障害が埋め込まれていますので、法律の一歩が、最近市長が署名したものなど、方向性への第一歩です。
私たちは、開発への負担が過剰にならないように、存在する障害を引き続き探る必要があります。
また、新たな種類の開発を積極的にサポートしていかなければなりません。
私たちの再ゾーニングマップを見ると、密度の高い地域で構築できるプロジェクトは、4階建て、6階建て、20ユニット未満の開発が主です。
この規模の開発を行う事業者はあまりいません。
私たちがどのように彼らをここに呼び寄せるかが、新しい課題です。
サンフランシスコが考慮すべき未整備のツールは何ですか？
開発業界からの声でよく聞くのは、手数料に加えて、時にはインクルージョナリーが少し負担であるという点です。
また、隣接するベイエリアのほとんどの都市に比べて、移転税が非常に高いことも言われています。
小規模なプロジェクトでも二つの出入り口ユニットを建設しなくて済むように、単一の階段を使えるようにすることも課題です。
この再ゾーニングは、すぐに建設ブームを起こすためではありません。
それは理想的ですが、即座に実現することは難しいです。
この規模の再ゾーニングの背後にある本当の目標は、州が要求している以上に、このように大きな容量を創出することで、マーケットが機能する柔軟性を生むことです。
私たちがサンフランシスコでやってきたことは、建設に対して非常に厳しい制御を行った後、一部の地域で、ある期間に低いインクルージョナリー率で緩和しました。
理想的には、私たちは一度の建設ブームを見るのではなく、規則正しい、穏やかな開発ペースを見ることができるでしょう。
インクルージョナリー率に言及されましたが、それは市場価格の建物に含まれるべき手頃なユニットの割合を決定します。
これらは、次の住宅波で57％が手頃であるという目標には至っていません。
奇跡が起こらない限り、私たちはどのようにそれに到達しますか？
ここで素晴らしい統計があります: ここ2年で、私たちは市場価格に対して30％以上の手頃な住宅を完成させました。
2023年には4,800ユニットのうち、1,450ユニットが手頃な住宅として完成しました。
2024年には5,300ユニットのうち、1,600の手頃な住宅が完成しています。
これは、インクルージョナリーが来ていない時期に達成した素晴らしい数字です。
ただし、あなたが絶対に指摘したように、57％は本当に高いです。
このレベルの手頃な収益住宅を構築するのは非常に困難です。
この再ゾーニングの理論は、小規模かつ優れたリソースを持つ地域で、より自然な形の手頃なユニットを生成することを試みています。
非伝統的、非典型的な手頃な住宅も数に入れる必要があります。
他のツールをインクルージョナリーの他に追加できるという現在の議論があります。
私たちは債券を発行しており、メルガー監督者が税収インクリメントファイナンスを調査する決議を発表したばかりですので、これが進化することを期待しています。
2022年に計画局は、現在の建設サイクルで必要な手頃な住宅のレベルを資金調達するには年間20億ドルが必要と推定しました。
私たちの手頃さの目標がそれほど高い理由の一部は、数十年にわたる建設不足です。
私たちは長期的な戦略を見ています。
このような容量を持ち、より持続的で冷静な建設ペースを確保することで、住宅価格の不平等がそれほど深刻ではなくなることを期待していますが、それは長期的な目標です。
『ハウジングエレメント』には、『サーキットブレイカー』が組み込まれており、2027年までに建設許可を十分に発行しなければ、開発の加速を強制します。
数値を見てみると、サンフランシスコがブレイカーを引っかける可能性が高いと思います。
それはどのような形になるのでしょうか？
現在のような合理化や再ゾーニングでしょうか？
それとももっと大きいのか小さいのか？分かりますか？
私たちは分かりません。
確かに、現状は良好ではないようです。
私たちは、過去の誤りから保護を試みた地域優先区域や移転の危険性を持つ地域以外で、追加の再ゾーニングを行う必要があります。
私たちはこの間、制約を減らすための作業を継続していきます。
その作業が少しでも統計に貢献することを願っていますが、難しいものです。
私は、開発コミュニティが私たちのパートナーになることを期待していますし、彼らから見てどのような変更が助けになるかを見たいと思います。
もう一つのポイント: 最近の連邦の『ビッグビューティフル』法案には多くの問題がありましたが、一つの良い点は税額控除の配分が劇的に増加したことです。
私たちはそれを活用する計画を立てていますので、そのことがサーキットブレイカーまでの間に役立つことを期待しています。
プランナーは新しい住宅について市民と会話をしますが、どうやってプロジェクトに惹かれることなく、一般に計画に人々を参加させるのでしょうか？
私たちが常に考え続ける課題です。
私たちが見ている一つの点は、単なる近隣団体を通じてのアウトリーチだけでなく、主要企業や小規模ビジネス、雇用者といった人々を通じて、オフィスに出入りする従業員との接触を図ることです。
それによって彼らが、この街に住む選択肢を理解することを促したいと考えています。
私たちは小規模ビジネスを奨励したいです。
移転を恐れる気持ちを除いて、彼らが望んでいるのは、より多くの顧客です。
居住者が増えれば、安定した顧客層が得られるのです。
10年以上前に計画局を離れたとき、YIMBY運動は存在せず、近隣団体だけが存在していました。
私たちは、市民としての権利を持たない人々、さまざまな見方を持つフォーラムが必要です。
私たちは、過去10年で本当に素晴らしい進展があったと思います。
YIMBYたちは、サンフランシスコの開発を50年間制限してきたと言いますが、密度に懐疑的な人々は、開発者にすべてを譲ってきた50年間だと言います。
両者はまったく異なる現状に信じています。
計画局の役割は、こうした意見を持つ人々のコミュニケーションを促進させることなのでしょうか？
両者に対話することは確かに私たちの仕事です。
私たちの教育は一つのチャンネルで行われがちです。
もう少し踏み込んで、両方の立場を持つ人々が同じ部屋に集まるフォーラムを見つけることができれば素晴らしいと思います。
私たちの間に、私たちの提案に対して反対する大きな懸念もあります。
その懸念に応える必要がありますが、私たちはこれまでの誤りを避けるための努力を続けます。
このハウジングエレメントは、その危険性を念頭に起こして始まりました。
私たちの再ゾーニングが、優先的なエクイティ地域を回避し、過去に過ちを犯した地域を回避していることに注目してください。
サーキットブレイカーに対する反応を見れば、ああ、ダーティボムだ。昨年急に入れられたのを知っていた、と思われがちです。
あなたの言う通りです。
市は、エミネントドメインのような悪事をすることは決してありませんし、少なくとも私の生涯の中では想像できません。
他にも浮き彫りとなるのは、移転や文化遺産の喪失です。
サンフランシスコは、他のどこよりもテナント保護を施してきたと誇っています。
私たちは、その地域での文化的地区の指定などを通じて、移転を防、止する仕組みを強化します。
たった2日前に、私たちは月次のコミュニティ・エクイティ・カウンシル会議を行いました。
過去の過ちを繰り返さないための行動を見せなければなりません。
家族ゾーニングプログラムには、新たなテナント保護と小規模ビジネスの保護が含まれる予定ですが、それに関する詳細はまだ多くは発表されていません。
私たちは、今後どのようにそれらを詳しく見せるつもりですか？
テナント保護に関しては、強制立退きは全体の4％未満にとどまりました。
私たちは、新しいテナント保護によってさらに改善できると考えています。
他の関係者とパートナーシップを結ぶと、進捗は自分のものではありませんが、協力できることが重要です。
小規模ビジネスに関しては、メルガー監督者が小規模ビジネス基金を導入し、過去数年間の取り組みを基に、小規模ビジネスが空いている店舗に入店するための助成金を提供しています。
良いニュースは、ビジネスが入居できる場所がたくさんあるということです。
もし小規模ビジネスが移転する必要がある場合、最初の1年間は手数料が無料となります。
移転支援も行います。
さらに拡大し、ビジネスが移動するのに許可が必要ないようにできるかもしれません。
市での開発の最も期待できる地平線は、物理的な場所や良いデザインの面でどのようなものですか？
理想的には、市の開発が均等に進む姿を見ることができるでしょう。
川沿いや中心部に大規模なプロジェクトがあり、小規模な開発が資源のある地域で進んでいきます。
この未来が実現するのなら、ミッションロックのような新しい地区や大規模な2000ユニットのプロジェクトなどが見られるでしょう。
しかし、人々は、資源の供給を受けた地域での小規模な開発に過剰に注意を払わず、新しい隣人が来ることで自分たちの製作の一部として受け入れることになるでしょう。
画像の出所：thefrisc