オークランドの手頃な住宅建設の流れは、緩やかな流れから安定した流れに変わっています。
cityが発行した許可によれば、昨年は約700戸の低所得者向け住宅と、もう100戸の「中所得者向け」住宅が許可されました。
これは市の新しい住宅「進捗報告」に基づく情報です。
同時に、681戸の新しい手頃なアパートや他の種類の住宅の建設が完了しました。
オークランドでは、ここ10年以上で見たことのない手頃な住宅建設のペースです。
最近の記憶では、2022年に559戸の手頃なユニットと78戸の中所得者向けユニットが許可された年が近い例です。
2016年には、わずか39戸の手頃な住宅が許可されました。
なぜ手頃な住宅の建設が急増したのかを理解するためには、2022年のオークランドの選挙を振り返る必要があります。
とはいえ、注目すべきは市長選挙のスキャンダルではなく、選挙での低調な話題に取り上げられたMeasure Uの存在です。
この債券案は、市が手頃な住宅の建設と保存のために3億5000万ドルを調達することを承認しました。
これはオークランドの歴史の中で、手頃な住宅のための最大の資金源です。
この資金はすぐに成果を上げています。
オークランド住宅・コミュニティ発展局のエミリー・ウェインスタイン局長によれば、低所得者向けユニットの数は、
「市が資源を持ち、それを開発に向けるときに生じる結果です」と述べています。
現在、資金が供給されるこの市の「パイプライン」には、25の手頃な住宅プロジェクト、
すなわち2,000戸以上のアパートが控えています。
彼女は「私の言うことは、今必要なのはプロジェクトではない、資金が必要だということです。
私たちは、手頃な住宅を推進するためにあらゆることを行っています。
現在、私たちはすべての財政的障壁を乗り越えなければなりません」と続けています。
手頃な価格で賃貸されるかどうかにかかわらず、一戸のアパートの建設には80万ドルから100万ドルかかります。
手頃な住宅の開発者は、通常、建物の建設費用を支払うためにいくつかの異なる資金源を組み合わせます。
開発者は、州や連邦政府からの税額控除に頼ることが一般的です。
また、市には数つの資金提供プログラムがあり、これを通じて市に補助金を申請することも可能です。
この補助金を利用して、より大規模な州の助成金や融資を受けることができ、それにはローカル貢献が必要なことがあります。
Measure Uは、オークランドがこの目的のために配分できる資金を大幅に増加させました。
一方で、手頃な住宅は増加している一方で、市場価格の建設は急減しています。
ブロードウェイにクレーンが並び、開発者が1年で数千の新しいアパートのために許可を取得する光景は過去のものとなりました。
民間開発の停滞はオークランドだけではなく、複数の要因によるものです。
建設費や労働費の高騰、高金利、建設の急増による賃貸需要の低下、犯罪に関するニュースが投資家を恐れさせている可能性があります。
開発者は市の許可プロセスの遅さ不満を訴えることも多いです。
しかし、2024年において、オークランドでは手頃な住宅の許可が市場価格のものを上回ったのが、実に10年ぶりのことです。
オークランドでは、過去5年間に「半分のアラメダ」分の住宅が建設されました。
全体的に見ると、オークランドは住宅建設においては期待以上の成果を上げています。
昨年、オークランドで完成した住宅は2,249ユニットに上ります。手頃なスタジオアパートから高級一戸建てまで含まれています。
これは、オークランドが全体の26%の住民を抱えるのに対し、アラメダ郡で建設された住宅の約45%を占めています。
他の都市、例えばバークレーやニューアークも不均衡な生産を見せています。
オークランドで過去5年間に新築された約14,000ユニットは、「アラメダ市全体の半分」を代表する数です。
市全体での建設が行われていることは明白です。
ウェインスタインは、市のプロジェクトマップに沿ったブロードウェイ・バルデス地区特定計画などが、特定の地域での開発を促すことに貢献したと評価しています。
現時点でオークランドの市場賃料は、過去と比べてやや低下しており、空室率は高まっています。
市の住宅担当者は、これらの条件は供給の増加に起因していると考えています。
とはいえ、「市場で必要なユニット数が非常に低所得や低価格の賃貸に対応できるほど、市場で賃料を引き下げることは不可能です」とウェインスタインは述べています。
これが市の役割です。
オークランドは低所得および中所得の住宅に対して補助金を提供しますが、市場価格の住宅には提供しません。
また、同市はホームレスのための住宅優先度を高めています。
オークランドは今後の数年間に高い目標を据えていますが、それに到達する障壁に直面しています。
州の目標によれば、オークランドには2023年から2031年までに約26,000戸の新しい住宅ユニットを創出する計画を策定する必要があります。
しかし、現時点でオークランドは全レベルで出遅れており、これまでのこのサイクルで全体で2,902戸しか製造されていません。
ウェインスタインは、これらの目標は「最大の無資金義務」であると称しています。
こうした目標は重要ですが、彼女曰く、「市場力と限られた手頃な住宅の資金とで、私たちができることには限界があります。
オークランドの住宅当局は、州がどの都市や開発に税額控除を配分するかの方法にも欠陥があると述べています。
カリフォルニア州が「高機会」地域での手頃な住宅の資金提供を望むにもかかわらず、都市の豊かな資源、交通機関、雇用が豊富なオークランドの近隣には一部が資格がないことがあります。
それでも、オークランドにおける手頃な建設の新しいペースは維持されるのでしょうか？
市場価格のプロジェクトは回復するでしょうか？
Measure Uからの1億4000万ドルが未分配のまま残っています。
市場価格の住宅に関しては、プロジェクトの「権限」 — 開発者が建設許可を求める前に必要な承認が、2024年には2023年よりも明らかに増加しており、
これは開発者が市場が近い将来に改善することを期待していることを示唆しています。
オークランドのような都市は、ホームレス問題に根ざした2020年の郡販売税Measure Wからの収入の期待を寄せています。
このMeasure Wは、数百億ドルの配分をどう進めるかを討議しており、訴訟により遅れが生じています。
画像の出所：oaklandside