ポートランド、オレゴン州 — 手頃な住宅の建設を目指す建築家が、都市の許可手続きを簡素化しようとする意図的な努力にもかかわらず、複雑な手続きと費用が大きな障壁となっていると訴えています。
ノースウェスト・ポートランドにあるGuna Collaborativeの代表であるジョン・ホームズ氏は、ポートランドの住宅市場に30年以上関わってきました。彼は、市が最も必要としているのは手頃な住宅であると信じており、それが彼と彼のチームの焦点です。
「この30年間を振り返ると、状況は悪化する一方です」とホームズ氏は述べています。
同社の事務所の壁には、現在進行中のプロジェクトの写真が掲示されており、その中にはノースウェスト・ポートランドにある5つの手頃な住宅複合ビルが含まれています。すべてが順調にいけば、彼らは25丁目とバフーン通りの建物を取り壊し、72戸の住居を含む8階建てのアパートビルを建設する計画です。
新しい建物は現在、市の許可を受けるために審査中ですが、ホームズ氏は市の規制が時間がかかり、高額であり、遵守が難しいと述べています。
「建設プロセスはケーキを作ることに例えられると思います」とホームズ氏は言います。
「ポートランド市の場合、特に建設部門やBDS、PBOTにおいて、 frosting（飾り）に焦点を当てすぎている傾向があります。ケーキ部分が腐りかけていても、飾りに非常に重点を置いているのです。」
ホームズ氏によると、飾りとは自転車用の駐輪場のようなもので、言い換えれば、住居を提供するための根本的な問題から離れた要素です。
彼は続けて、「この街の政策で大きな飾り部分となっているのは、自転車に対する大きな重視と、車を排除しようとする意図です」と述べています。
自転車用の駐輪場に加えて、各ビルにはテナント用の自転車ストレージルームが必要であり、これはテナントのためのスペースを制限しています。また、住民が引っ越す際のために荷物用のドックも必要で、そのドックが交通に影響を与えないことを確認するための市の調査に費用を支払わなければなりません。
「それが問題でないことを証明するために、何かをしなければなりません」とホームズ氏は語ります。「それがどういう意味を持っているのかは分かりません。これには1万ドルかかります……次に、ゾーニング確認書を取得しなければならず、それには1,400ドルかかりました。許可申請の手数料は68,000ドルで、最終的な合計は121,000ドルになる見込みです。」
ホームズ氏は、さまざまなハードルを乗り越える必要があるため、新しい住宅を実際に投入するインセンティブがほとんどないと考えています。
彼の事務所の壁には、25丁目とバフーン通りにあるこの手頃な住宅プロジェクトに関する市からのコメントが全て貼り出されています。
「死に至る千の切り傷のようです……ゾーニングコードの複雑さは今の状態です」と、彼は手を振って示しました。「私が仕事を始めたころは、あれほど分厚くなかったのに、毎年、100ページずつ追加されています。」
この開発が完了する頃には、ホームズ氏は約1,500万ドルの費用がかかると推定しています。そして、現在のペースでは、まだまだ完成にはほど遠いと感じています。
「システムを通過する際の複雑さが理由で、これを経ている資格のある請負業者はほとんどいない状況です」と彼は訴えます。
2023年には、ポートランド開発サービス局が手数料収入が予想よりも少なかったため、72件の業務を削減しなければなりませんでした。建設業者がポートランドを離れた理由は手続きプロセスだけではありませんが、その複雑さは確かに影響を与えています。
都市は昨年、5つの局を統合し、ポートランド許可および開発局として知られる新しい組織を設立しました。この部門の広報担当者はカメラの前に出ることはできなかったものの、声明をお送りいただきました。その中には以下のような文言がありました。
「ポートランド市は、建築許可プロセスの改善への取り組みを継続しています……我々は、審査時間を短縮し、許可を取得する際のより良い方針を提案しています。我々は継続的改善を目指しており、我々の顧客にはこの取り組みに積極的に協力してもらうことを期待しています。」
「彼らは最善を尽くしており、ルールに従っています。彼らは政策を制定するわけではないので、その政策を実施しなければなりません」とホームズ氏は市の機関について述べます。「複雑すぎて、許可取得に平均300日もかかります。」
春先、ポートランド市長のキース・ウィルソン氏とティナ・コテック知事は、5,000戸の新しい住宅ユニットの建設まで、システム開発料金を免除することで、住宅生産の活性化を図る計画を発表しました。
システム開発料金（SDCs）は、開発業者が新しい建物を都市インフラに接続するために支払う費用であり、水道や下水道などの費用が含まれます。これらの費用は、時にはユニットごとに20,000ドルにもなることがあります。
この料金免除は、2023年8月15日から2028年9月までの間に許可が発行された新しい住宅ユニットに適用されます。この対策が実際にどれほど住宅開発を促進したのかを判断するには、まだ早い段階です。
しかし、料金や規制だけでなく、ホームズ氏のような建築家は、手頃な住宅プロジェクトが周囲の地域に与える影響についても問題に直面しています。
「人々は不安になり、特にこの地域やほとんどの地域ではNIMBY（自分の地域だけの利益を優先する考え方）が広がっています」とホームズ氏は語ります。「『自分の地域にそれを持ち込みたくない。貧しい人々を地域に迎えたくない』という思考には、ある種の差別的な側面もあるのです。」
彼は、ノースウェスト地区協会に彼の手頃な住宅プロジェクトの計画を提示しましたが、その協会は最近、ポートランド市がこの地域に開設した新しいホームレスシェルターに対して声を上げて反対しています。
協会の会長であるトッド・ザーニッツ氏は、「プロジェクトは地域の協会によく受け入れられています！」と述べています。「地域は、考えられた良好な住宅開発を支持していますが、危険な短期的・短視的かつ未検証のプロジェクトは、地域を不安定にするかもしれないため、強く拒絶します。」
画像の出所：kgw