シアトル市議会は、低所得者および中所得者向けのアパートを設定する開発者に税優遇を提供するプログラムの更新を準備しているが、変更に反対する人々は、このプログラムが開発者への不当な恩恵であり、住民が過度な家賃の負担を抱えることになると主張している。
一方、ハビタット・フォー・ヒューマニティや営利開発者などの賛成派は、これらの変更が、全市で開発が鈍化する中、手頃な価格の住宅の建設を実現可能にするものだと言っている。
この12年間の税優遇プログラムは「多世帯住宅税免除」（MFTE）と呼ばれ、現在は4年から5年ごとに更新される必要がある。
最近の2019年の更新では、新たな手頃な価格の要件や家賃増加の制限が課された。これにより、高収入の入居者はMFTEユニットに入居できなくなり、家賃の年間増加率が4.5％に制限された。
最新の提案である「プログラム7」では、年間の増加率の上限が最大10％に引き上げられ、高所得者層の入居者が一部のユニットに入居可能になるという反対派の懸念が示されている。
これに対し、例えば、最近、2ダースの手頃な住宅提供者や擁護団体が市長や市議会への公開書簡を送り、これに反対する意見を表明した。
彼らは、議会がこれを承認すれば、「MFTEプログラムの目的はもはや『市場価格にアクセスできない世帯のための手頃な多世帯住宅の機会を増やす』ものではなく、住宅の開発を増やすことに焦点を当てるようになる」と述べている。
これに対し、家賃が市場価格と実質的に異ならない場合があるとして、元シアトル市住宅局副局長のミラム・ロスキン氏は、「このプログラムは年間約2000万ドルの“見えない”資金を市の予算から除外している」と指摘した。
同氏は、「税免除によって恩恵を受けるプロジェクトは確かに存在するが、それは推測的であり、証拠による裏付けはない」と説明した。
例えば、新しい提案の下では、シアトルの中央値の収入の50％までの入居者が小さなスタジオ（面積320平方フィート未満）を借りられるが、これらのユニットの最大家賃は1375ドルに引き上げられる。
これは、市場での似たようなアパートの中央値の家賃よりも91ドルしか安くない。
さらに、標準的な1ベッドルームの最大家賃は2209ドルに引き上げられ、市場価格よりも約395ドル安くなる。
中程度の家賃が設定されると、それに対して最大家賃も連動して変化するが、シアトルの中央値の入居者の年収が約79,000ドルであるのに対し、住宅所有者の世帯は約181,000ドルであると指摘された。
開発者たちは、現在の基準により税免除プログラムを辞退しており、これが手頃なアパートの建設を減少させる原因になっていると主張した。
カミアック不動産の創設者スコット・リエン氏は、「プログラムが現在機能していないことが証明されている」と述べた。
「私たちは、最後の5プロジェクトのうち4つのMFTE申請を取り下げました」と続け、「現在、1100ユニットを持つ6棟の建物が予定されており、ほとんどのプロジェクトでMFTEに参加する予定はありません」と語った。
開発者はまた、MFTEプログラムは低所得者向けの住宅を提供するために設計されたのではなく、中所得者層向けの“ワークフォース”住宅を創出するためのものであると主張している。
2024年のワシントン大学の研究によれば、MFTEプログラムは毎年市に費用をもたらすが、開発者は利益を上げられなければプログラムを利用しないとのことだ。
この研究では、プログラムの存続期間中に、家賃の低下という形で市に対して1ドル当たり約50セントの利益があったことも報告された。
ただし、最も最近のプログラムでは、家賃が下がり、都市への利益がより顕著になったという。
プログラムは1998年に始まり、開発者が7,000以上の手頃なアパートを建設したが、これらの低価格の家賃は市場の他の部分と比較して「わずかな割引」を意味することが多いと指摘されている。
さらに、高い家賃が支払われる地域では、これらの手頃なユニットは他の入居可能なユニットよりもより手頃な価格であることが多く見られるが、ロワー・レンジの地域では制限されたユニットと制限なしのユニット間の家賃の差はほとんどないことが示された。
「市内の最も裕福な地域のいくつか」は、単一家屋用にゾーニングされているため、MFTEから完全に除外されていると研究は結論付けている。
そのため、これは今後も変更される可能性が低い。
議会の住宅委員会は水曜日に14の修正案を審議し、家賃の受給者に対する収入の適格性の閾値を引き下げることを提案したが、市民権擁護運動家たちは、これにより住民が移住を余儀なくされる可能性があると懸念を示した。
議会のサラ・ネルソン議長は、「新しい手頃な制限は人々を追い出すことになるかもしれない」と述べ、プログラムの下で既存の入居者が収入が増加しても家賃が変わらない“グレース”要素があるかどうかについて懸念を示した。
ネルソンはまた、MCFTプログラムの新しい参加者は収入が150％を超えるまでは既存の割引を保持すると説明されるも、移住に対する懸念は依然として残った。
「すでに住んでいる人はどうなるのか」と問うネルソンの意見は、議会のメンバーにも共有されている。
また、一部の議員は、開発者が新しいより柔軟なプログラムに参加することを許可する修正案を提起したが、住宅擁護団体はこれを「シアトルにとって悪い取引」と批判している。
他の修正案では、プログラム参加の開発者と建設される住宅の種類に関する定期的な報告を求めるものや、2029年に再度プログラムを更新することを義務付ける日没条項を復活させるものも提案されている。
ロブ・サカ議員は監視の重要性を強調し、「このような重要な観点について、日没日を削除することは、最も適切で賢明な行動ではない」と述べた。
議会はこの修正案について数か月間議論してきたが、提案された変更については水曜日に議決が行われず、9月22日の時点で委員会での投票が予定されている。
フル議会での投票は9月30日に行われる予定である。
画像の出所：publicola