ニューヨーク市の教育者が、クイーンズの手頃な住宅ユニットに応募し、資格がないと言われたとします。 その理由は、収入が多すぎるからではなく、むしろ足りなすぎるからです。 “手頃な”一人用住宅は最低収入90,000ドルを必要としており、スタジオですら75,000ドルが必要で、わずかに手が届かない状況です。
こうした事例は、ニューヨークの住宅政策における大きな矛盾を示しています。 政治家たちがゾーニングや開発について議論している間に、高住宅コスト調整（HHCA）というあまり知られていない連邦の官僚的仕組みが、働くニューヨーカーたちを、彼らを助けるために設計されたプログラムから体系的に排除しています。
ニューヨークの住宅に関するすべての議論は、地域の中央値所得（AMI）を中心に展開されます。 これは、誰が手頃な住宅に適格かを決定する基準です。 しかし、ニューヨークで使用されているAMIは、多くの人々が考えているものとは異なります。 それはニューヨーカーの実際の中央値所得ではないのです。
代わりに、高住宅コスト調整（HHCA）によって人工的に引き上げられています。 HHCAは、高価な市場において、所得要件を上方修正する連邦の乗数です。 2025年のニューヨークの公式AMIは、2人家族の場合129,600ドル、3人家族の場合145,800ドルでした。 平均家庭人数が2.55であれば、平均世帯収入は137,700ドルになると期待されます。
しかし、U.S.住宅都市開発省（HUD）の同じ地理地域に対する計算によると、実際の数値は103,000ドルです。 これは、HHCAがAMIの値を約33％上方修正していることを示しています。
この高住宅コスト調整がどのように機能するのか、135％AMIまでのユニットが市の必須インクルーシブ住宅プログラムに含まれることができると仮定します。 先ほどのHHCAの33％の「インフレ」を適用すると、”手頃な”ユニットは実際の地域中央値所得の180％を得ている人々のために建設されることになります。 それは本当に手頃な住宅と言えるのでしょうか？
この格差は、働く家庭が本来彼らのために設計されたプログラムから系統的に排除されていることを示しています。
HHCAがなぜ存在するのかと疑問を持つ方もいるでしょう。 HUDの手法は、地域の生活費（特に家賃）が全国的な基準から大きく逸脱する場合、所得制限を上方修正することを明示的に許可しています。 簡単に言えば、HHCAは、高価な地域に住む家庭が、地方の中間所得の数値に基づいて連邦住宅プログラムから排除されることを避けるために設計されたものです。 それは、適格基準を住宅市場の現実に合わせるという連邦の意図を反映しています。
HHCAの地理的影響は市全体で明らかです。 ブロンクスでは、中間の家庭所得が約46,000ドルであるのに対し、「手頃な」開発は、地域の住民が得ている金額を大きく超えた収入を要求することになります。 これは逆の結果を生む可能性があります。 すなわち、手頃な住宅資源が、実際には地元の住民を締め出す形で、ジェントリフィケーションを加速させることです。
住宅の擁護者たちは通常、ウェストチェスターやロングアイランドの裕福な郊外を地域的な所得計算のインフレの原因として非難します。 しかし、地域的な格差を排除する政策を真に排除しているのはHHCAです。 それにもかかわらず、これは、流行の議論の中ではほとんど注目されずにいます。
エリック・アダムス市長の住宅政策は、供給を増やすためのゾーニング改革に集中しています。 ビル・デブラシオ市長も、ほぼ同様のことを行いました。 しかし、ほとんどの場合、これは、最も高いAMIバンドで「手頃な」住宅を建設することを意味します。 これらのプロジェクトは、市内の「手頃な」ユニットの総数にカウントされており、住宅保全開発局や他の関連市機関を麻痺させることになります。 しかし、実際には、住宅危機に対処することにはつながりません。 そのため、新しい「手頃な」住宅開発に関する見出しが絶えず流れる一方で、状況は変わらないままとなっているのです。
その背景には何通りかの要因があります。 一つは、連邦資金を利用するためには、HUDのAMI値を使用して適格性を決定する必要があることです。 二つ目は、ニューヨーク市で建設することが非常に高額であるということです。 三つ目は、高所得者向けの「手頃な住宅」を建設することで、政治家たちは実質的な資金を裏付けることなく、”手頃な住宅”を支持しているという政治的勝利を得ることができるということです。 また、それにより、より政治的に活動的で魅力的な都市の税基盤を持つ居住者を保持することができます。
これらのインフレされたAMIレベルがそれほど重要である理由の一つは、それらが任意ではないということです。 プロジェクトが連邦資源にアクセスしようとする際（低所得住宅税クレジット、HOME資金、または他のHUDプログラムなど）、彼らは、適格性を決定するためにHUDが公表したAMI値を使用する必要があります。
ニューヨークでは、開発者や住宅機関はすでに高住宅コスト調整により上方修正された収入閾値に基づいて、手頃な価格バンドを設計する必要があります。 たとえプロジェクトのスポンサーが低所得のテナントを支援したいと考えたとしても、適格性の枠組み自体が連邦の数式によって定義されているのです。
この要件は、連邦ルールと地元の現実との間の断絶を生み出します。 書面上で、AMIの80％を得ている世帯は「低所得」とみなされるかもしれませんが、実際には、その数字は多くの地域住民が実際に得ている金額よりも遥かに高いことがあります。
その結果、連邦資金を使用して構築されたプロジェクトは、しばしば、その資金が本来助けることを目的としている世帯に手が届かないものになります。
地域コミュニティの生活条件に基づいての手頃さを根付かせる代わりに、連邦の義務がプロジェクトを金融構造の表面化に固定化してしまいます。
今日の”手頃な住宅”の数字に埋め込まれている高い賃料は、単に開発者の貪欲や政府の無関心の結果ではありません。 それは、ニューヨーク市の建設の基本的なコストの影響が大きいからです。
土地の価格は最も高く、建設コスト（労働、材料、保険、規制要件によって引き起こされる）もここ数年上昇しています。
都市と連邦政府が「手頃な住宅」を地域の中央値所得レベルに合わせているとき、本当に起こっているのは、開発者が取得した土地と建設資金をカバーしながら、価格を追随できる最低賃料がターゲットにされているということです。
この緊張関係は、開発者が主張することに正当性を与えます。 それは、追加の補助金、税の軽減、またはクリエイティブな資金調達ツールがなければ、彼らは単に賃料を下げることができないということです。 住宅は他の市場とは異なり、誰も居住者を迎える前に固定されたコスト構造を抱えています。 土地、労働、材料が特定の価格を請求するなら、賃料も同様の論理に従わざるを得ません。 公的資金や政策介入がなければ、負担を一部吸収することができません。 そのため、手頃な価格レベルは、地域住民の収入ではなく、プロジェクトのコストに基づいて調整されたものになっています。
この結果、「手頃さ」の意味に歪みが生じます。 住宅経済の現実を反映するのではなく、賃料の閾値はプロジェクトが収支を維持できるようにするために埋め込まれることになっています。 言い換えれば、AMIによって駆動される手頃さは、地域のニーズの真の尺度よりも、むしろ資金調達の道具となってしまっています。
開発者が住宅の結果に影響を与える役割を否定するわけではありませんが、設計されたシステムが、政府がギャップを埋める手助けをしない限り、彼らに対してほとんど動く余地を残さないことを認識する必要があります。
ニューヨークの住宅政策におけるより静かなダイナミクスの一つは、「手頃な住宅」がしばしば、最もリスクにさらされている低所得家庭ではなく、高く得る世帯にサービスを提供するように定義されていることです。 インフレされたAMIに沿った手頃さの基準を設定することで、選出された公職者は最も困窮している人々を助けるために必要なリソースをコミットすることなく、大規模な “手頃なユニット”の生産に責任を持つと認めることができるのです。
このアプローチには、内在する政治的論理もあります。 これらのいわゆる手頃なアパートに資格のある高所得世帯は、税基盤に安定して貢献する可能性が高く、また政治的にも関与しています。 したがって、この人口を対象とするように住宅政策を調整することで、都市は収入を強化するだけでなく、求められる選挙区を維持することができます。 もちろん、その代償は、高騰する家賃によって最も影響を受ける集団が見逃されることです。
言い換えれば、手頃な住宅の政治は、しばしば見た目や財政的安定を真の平等性よりも優先しています。
ニューヨークの住宅危機には複数の原因がありますが、そのうちの一つは、地方のコントロール下にあるものです。 地元のニーズにうまく適合しないかもしれない連邦の政策フレームワークの中で、都市がどのように機能するかを考え直す必要があります。
市と州の公職者は、2024年にキルステン・ジルブランド上院議員が提案したHHCA計算の改革を連邦政府に要求するべきです。 彼らはまた、HHCAに対抗するために、より低いAMIで意図的に建設する必要があります。 そのためには、連邦資金に加えて、都市や州レベルでの資金をさらに補完する必要があります。
しかし、この問題に対処するには、まずその存在を認識する必要があります。 この問いへの簡単な答えはありませんが、現在建設されている「手頃な」住宅が本当に公平な都市を作ることは決してないと自分たちを欺いてはいけません。
現在の住宅政策の議論は、供給とゾーニングに重点を置いていますが、連邦の定義や数式が「手頃さ」が実際に何を意味するのかを決定する方法にほとんど注意を払っていません。
その結果は現実的です。 働く専門職は、一貫して自身の生活費を助ける必要があるにもかかわらず、手頃な住宅プログラムから排除されていると感じています。 連邦の官僚機構が、地元の経済状況に合致しない手頃さの要件を作り出しているとき、その矛盾は手頃な住宅政策の効果を損なうのです。
ニューヨークのリーダーたちにとっての課題は、連邦政策の枠組みが地元の住宅ニーズとどのように相互作用しているかを検証し、その結果をもたらす変更を提唱する準備が整っているかどうかです。
AMIが見かけとは異なることを認識した瞬間、私たちが望むのは、市が実際の中央値所得を上回っている人々のための追加の住宅を補助することに資金、時間、エネルギーを投資するのか、それとも本当に必要な人々向けの投資に転換するのか、という問いにつながります。
画像の出所：citylimits