ボストン市長マシュー・ウーによる移住防止の計画には、ひとつの重要な要素が欠けています。それは、家賃制限です。
家賃制限は、賃貸人を自宅に留めておくための最も直接的で効果的な手段の一つです。
これは、住宅市場で何が起こっても、テナントが来年の家賃を明確に予測できることを保証する制度です。
まるで住宅所有者が長期的に計画できる定期的な住宅ローンの支払いを持っているかのようにです。
公正に言えば、市長ウーは2021年の市長選挙キャンペーンの柱の一つで、ボストンの住宅市場に家賃制限を復活させることを掲げていました。
1970年代から1990年代初頭にかけて、50,000人以上の住民を持つマサチューセッツ州の都市や町は、それぞれの法律で家賃制限を施行する権利を持っていました。
しかし、それは1994年に州全体で廃止されました。
ウー市長は、家賃の年次上昇を10%に制限する権限を求めるホームルール請願書を州議会に提出し、その叶えようとしました。
残念なことに、ボストンのテナントたちには、この家賃制限の提案がビーコンサイドヒルを通過しませんでした。
民主党の議員たちはこの請願書のスポンサーになることを拒否し、多くは家賃上昇の上限が新しい住宅の開発を妨げるのではないかという懸念を表明しました。
それ以来、ウー市長は家賃制限から一歩後退し、ボストンの家賃がますます悪化している中で、元再選相手のジョシュ・クラフトが「偽の」家賃制限政策を提案することを批判しました。
その提案は、家賃の上昇率を特定のパーセンテージ以下に抑えることを選ぶ魅力がある家主に税控除を見返るものでしたが、彼女の発言はボストンが本物も偽物もない家賃の上限が未だにないという厳しい現実を思い起こさせました。
家賃制限に対する政策立案者、経済学者、家主からのほとんどの反対は、家賃制限が何を成しとげられるか、あるいは何を成しとげるべきかの誤解に基づいています。
ジャーナリストのエルサレム・デムサスが主張するように、家賃の上限は住宅危機の長期的な解決策ではなく、持続可能な affordability を目指すには、より多くの住宅が必要です。
また、ある状況では家賃制限が開発を鈍らせる可能性があります。
しかし、家賃制限は、新しい住宅供給が賃貸料の上昇を緩和するまでの間、人々を住まわせ続けるための抗ディスプレイスメントツールです。それは、価値のある目標であるはずです。
ボストンから住居を失ったり、追い出されるリスクがある人々は、財産所有者ほどロビー活動の力がありません。
これは、政治家たちが家賃制限の価値を考える際に歪められた見方をもたらしています。
家賃制限のない市場で賃貸をすることは非常にリスキーです。
私たちが生活必需品に対して受け入れているリスクのレベルには、注意が必要です。
アメリカ合衆国では、牛乳などの特定の食品の価格に価格統制を設定しています。
州は保険や公共料金のコストを規制する役割を果たしています。
政府は、ほとんど反発を受けることなく、これらすべてを行っています。その理由は、ほとんどのアメリカ人が市場にとって最善であることが、常に公共にとって最善であるとは限らないことに同意しているためです。
この考え方は、2000年代初頭にサンフランシスコ湾地域で始まった「私の近所でも賛成（YIMBY）」運動の議論のテーマとなっています。
初期のYIMBYリーダーたちは、ゾーニング改革に重点を置いていましたが、家賃制限を供給を増加させる妨げだとしばしば軽視していました。
しかし、現在の支持者の中には、家賃制限は開発を促進しないかもしれませんが、人々を自宅にとどめるという目的を果たすことを認める者もいます。
「家賃安定化政策の経済面に目を向けることは重要ですが、モデルは常に現実を反映しているわけではありません」と、ボストンの公共交通の近くにある住宅の推進を行うサマービルYIMBYの運営委員会のメンバーであるアーロン・ウェーバーは述べています。
「家賃制限が何を達成するかを示すためにチャートを作ることはできますが、実際に近所に住む隣人が値上げの危機に直面していることにも気を配るべきです。」
家賃制限を促進しながら建設を奨励する試みはほとんどありません。
サンフランシスコの家賃制限の時代は、1970年代と1980年代にわたって広がり、しばしば注意の警告の手本として挙げられます。
しかし、当時の家賃安定化法は、多世帯住宅の建設を難しくする制限された土地利用規則と組み合わせられていました。
この時期、マサチューセッツ州でもより厳しいゾーニング法が採用され、両地域では家賃制限に応じて財産所有者が賃貸ユニットを販売用のコンドミニアムに転換することに乗り出しました。
その結果、利用可能な賃貸ユニットが減少しました。
しかし、家賃制限は依然として多くの支持を集めていました。
1994年、コモンウェルスの所有者たちは家賃制限の廃止を投票にかける運動を起こし、わずか51対49の接戦で勝利しました。
ボストン、ブルックライン、ケンブリッジの住民の大多数は、この政策をその不完全さにもかかわらず支持しました。
ボストンから低所得者を追い出さないために目指すのが、短期的な開発の進展が理想的でない状態であっても、家賃制限がなければ開発の価格（主に低所得者の賃貸者が負担している値段）が高くなるほうが優先されるべきです。
例として、50年間マタパンに住むアニー・ゴードンさんの事例があります。
彼女の住んでいた建物「フェアローン・エステート」は、1994年の禁止まで家賃制限がかかっていました。
しかし、その後の2018年に企業所有の家主がこの建物を購入し、一部のテナントの家賃を500ドルも引き上げました。
「人々はその増額について行けませんでした」とゴードンさんは思い起こします。
「年金生活を送る高齢者として、その家賃の増額を持ちこたえることができませんでした。」
彼女と近隣住民は団結し、声を上げてこの建物の再販売を引き起こすことに成功しました。
新しい所有者は、市の住宅取得資金を利用してこの建物を確保し、残された住民との交渉を行い、全ての賃貸ユニットに2%の年次家賃上昇の制限を含む取引を成立させました。
これは励みになる成功のストーリーですが、多くの権利を求めた住民の中には祝賀の場に立ち会えなかった人もいました。
家賃制限を、住宅危機から脱却しながら移住防止の政策と位置づけることができれば、ゴードンさんや他の賃貸者が道を歩むのを防ぐことができるでしょう。
また、それは長年住宅所有者が享受してきた政府の支援の延長でもあります。
莫大な税控除を提供し、利子率を形成し、融資政策を規制するなど、政府の住宅市場への関与は新しいものではありません。
賃貸者にさらに保護を与えることは論理的な一歩であるべきです。
来年、マサチューセッツ州の有権者は家賃制限を復活させる機会を持つかもしれません。
住宅擁護団体である「ホームズ・フォー・オール・マサチューセッツ」が、賃貸物件に対する年次上昇の上限を5%とする投票案を提案するためのキャンペーンを行っています。
いくつかの新しい建物や小規模な家主には、免除が与えられます。
グレーター・ボストン商工会議所のジム・ルーニーCEOは、ボストンヘラルドとのインタビューでこの提案を「ひどいアイデア」と呼びました。
ルーニー氏は「人々はそのユニットに留まります。」と述べ、この発言は家賃の転居を無くそうとする取り組みが悪い事であるかのように捉えられることを暗示しています。
確かにそれは、より良い設備や望ましい場所の新しいアパートに移りたいと考えている人々にとっては当てはまるかもしれません。
しかし、家やコミュニティに留まりたい心情を抱える人々にとって、「転居」は移住と呼ばれることを意味する場合があります。
家賃制限がボストンの賃貸者たちにとって必須の保障となり、彼らの生活を守るために不可欠な政策に位置づけられることが期待されます。
本記事では、ウー市長の計画と関連する背景、家賃制限の必要性について再考を促します。
画像の出所：bostonglobe