ゾーニングは、不動産所有者、投資家、開発者が自らの物件に価値を追加するために多くの方法で利用されます。
まず、以前に議論したように、ニューヨーク市統一土地利用審査手続き（ULURP）を通じて、裁量的承認が取得可能です。その中の一つは再ゾーニングであり、これは物件のゾーニング地区の指定を変更することを意味します。
再ゾーニングにより、物件が許可される建築面積が増加する可能性があります。また、商業または工業用から住宅用へと用途が変更されることもあります。
土地利用専門家は周辺地域を調査し、物件が再ゾーニングの適格であるかどうかを検討します。 例えば、近くに高密度のゾーニング地区や高層ビルがある場合、公共交通機関へのアクセス、広い通りに面している、または類似の用途が存在する場合などです。
ULURPを通じて得られるもう一つの承認は特別許可です。 ゾーニング規則には、用途、駐車、及び建物の規模に関する修正を許可する多くの特別許可があります。
それぞれの特別許可には、都市計画委員会が要求された救済を認可するために必要な特定の判断があります。 特別許可はニューヨーク市議会による「呼び出し」の対象であるため、議会の承認も必要です。
また、ULURPの対象ではない特別許可もあり、これはニューヨーク市基準および控訴委員会（BSA）の管轄です。 これらも裁量的承認であり、土地利用専門家はプロジェクトが特定の特別許可のための必要な判断を満たす可能性があるかを調査します。
BSAによるもう一つの裁量的行動はバリアンスです。 バリアンスは、ゾーニング規則からの逸脱を許可します。
BSAは、都市建設局が申し込みに対して異議を申し立てを行った場合に管轄します（その異議はBSAに対して控訴可能です）。 バリアンスを認可するための主な基準は、物件に独自の物理的条件があり、その結果としてバリアンスなしでは合理的な収益の可能性がないでしょう。
バリアンスのケースを構築することは、物件の独自性、財務分析、場合によってはエンジニアリングや地質調査報告書などの追加調査を含む複雑なプロセスです。
裁量的な手続きだけがゾーニングによる価値の追加手段ではありません。「権利に基づく」方法も存在し、これにより物件の価値が向上する可能性があります。
例えば、開発権または「エアライト」取引を通じての方法です。 ゾーニングにより、未使用の開発権は隣接する物件間で移転が可能とされています。
例えば、隣接する物件が100,000平方フィートの床面積を建設することが許可され、その建物が75,000平方フィートである場合、未使用の25,000平方フィートをあなたの物件に移転し、あなたが本来できたよりも25,000平方フィート多く建設することができるかもしれません。
未使用の開発権を取得することは「権利に基づく」ものであり、裁量的承認は不要です。 これは隣人とのビジネス取引を通じて行われ、1平方フィート当たりの価格が交渉され、購入契約が締結され、クロージングへと進みます。
最も重要なクロージング文書はゾーニング・ロット・開発契約（ZLDA）であり、通常は「ZLDA」と呼ばれます。 物件が「ゾーニングロット」として統合されることを要件とする移転です（物件自体の税ロットは別々のままです）。
ZLDAは、統合されたゾーニングロットに関する各当事者の権利と義務を定めており、当事者間の開発権を割り当てること、そして必要であれば光や空気のためのイーゼメントを提供することが含まれます。
追加の開発権またはボーナスを物件に取得するための他の非裁量的手段は「認証」を通じて得られます。 最も一般的なボーナス認証はプラザ用で、特定のゾーニング地区の要件を満たす物件に提供されます。
ゾーニング規則の基準に従ってプラザが提供される場合、都市計画委員会（CPC）の委員長からの認証を通じて、物件に建設可能な面積が最大20%増加する可能性があります。
これは、様々な技術的仕様を満たす図面を作成するためにランドスケープ建築家が携わるプロセスを含みます。
CPCの委員長からの認証は、ランドマークからブロック上の物件、さらにはストリートを横切るすべての物件への開発権の移転にも利用可能です。 さらに、都市計画との裁量的プロセスを通じて、特定のサイトの近くにある公共交通機関の駅に対して、メトロポリタン交通公社（MTA）との合意により、改善を行うことでボーナスが得られることもあります。他の種類のボーナスもゾーニング規則にはあります。
さらに価値を追加するための手法として、建設局からの解釈に基づく判定要求（ZRD1）を求めることができます。 これには、法律の有利な解釈が取られるべきだという主張を開発することが含まれ、これは物件またはプロジェクトにとって有益です。
判定要求の内容は多岐にわたります。 例えば、追加の平方フィートを住宅用途に転用することを促進したり、改装されるアパートの望ましいレイアウト、既存の建物または新しい建物の拡張の望ましい構成、収益を生む看板やビルボードの交換、または物件の用途が許可されることの確認などに利用されます。
そのような解釈や判定は「バリアンス」とは異なります。なぜなら、建設局はゾーニングからの逸脱を許可しているのではなく、むしろゾーニング規則の解釈を行っているためです。
これらは、ゾーニングを通じて物件またはプロジェクトに追加される価値のほんの一部の方法です。
画像の出所：amny