アトランタは常に過剰建設を行う都市であると、CBREの執行副社長ブライン・ケリーは述べています。
「これは大惨事ではありませんが、過剰供給であり、市場は現在かなり軟調です。」
2020年のCOVID-19による閉鎖はサプライチェーンを乱し、倉庫や配送センターの需要を前例のないほど引き上げました。
2022年には、通常の年間建設量の倉庫スペースが3か月ごとに建設を始める状況が続き、プロジェクトのバックログが増加していました。
Cushman & Wakefieldの物流・産業サービスグループリーダーであるリサ・ピットマンは、「2023年と2024年には多くの建設が完了したため、私たちはその圧力をまだ処理し続けています。」と説明しました。
アトランタの国内最前線のデータセンター市場も、過去2年間で建設数が急増しましたが、コンピューターストレージスペースの需要は変わらないものの、物流倉庫や賃貸製造スペースについては同じことは言えません。
CBREによると、この地域の産業用空室率は8.6%に達し、2022年の2倍以上に急増しました。
この増加は主に今年、大きなリース契約が締結されなかったことに起因しています。
2025年には、500,000平方フィートを超える産業リースは1件も確定していません。
そのため、新しい建物が大型テナントを引きつけるのが難しくなっています。
CBREの調査によると、2023年以降にアトランタ市内に市場に供給された少なくとも8つの倉庫は完全に空いています。
ケリーは、「空き室の記念日を話したがる人は誰もいませんが、そういった記念日が存在します。」と述べています。
アトランタの産業市場は、経済の原理である「バルウィップ効果」の典型例として現在位置することが専門家たちによって指摘されています。
この原理は、消費者需要の小さな変化がサプライチェーンを通じて波及し、過剰修正を引き起こす様子を説明します。
ケリーは、「5年前、私たちは何も見つけることができませんでした。トイレットペーパーや車、半導体、Tシャツなどです。」と述べています。
「その後、私たちは過剰供給に陥りました。この振動は不動産にも表れます。」
アトランタの安定した人口成長と企業投資の流入は、その産業市場を他のセクターの成長傾向の混乱から守ってきました。
この地域のオフィスマーケットは、パンデミックによってリモート・ハイブリッドワークが一般化し、記録的な空室率をもたらし、いくつかの著名な差し押さえを引き起こしました。
専門家たちは、産業市場が同じような存続の脅威に直面していないこと、あるいは広範囲にわたる融資の困難に直面していないことを指摘しています。
最近数ヶ月間にわたって、複数の企業や不動産投資信託が産業プロジェクトや倉庫ポートフォリオの取得に資金を投入しています。
フィラデルフィアに本部を置くアルテラ・IOSは、先週、アトランタを含む国内350以上の産業用地を取得するために343.6百万ドルの融資を終了しました。
カナダのプライベート・エクイティファーム・ブルックフィールドは、7月にアトランタ内の産業倉庫を含む53物件のポートフォリオを438百万ドルで取得する取引を成立させました。
ブルックフィールドの幹部アンドリュー・スミスは、ニュースリリースで「産業不動産は、”市場の不確実性の増加と置き換えコストの上昇”にもかかわらず、依然として強力な投資機会を提供する」と述べました。
レジャー活動は、新しく完成したスペースの量に比べてソフトであるにも関わらず、ある程度のモメンタムを保持しています。
Cushman & Wakefieldのリサーチマネージャーであるオードリー・ギゲールは、今年の第2四半期における産業リース契約が第1四半期に比べて5％以上増加し、リース更新が25％増加したと報告しました。
「それは、アトランタの市場に対する信頼感を示しており、人々が自分のスペースに再投資しようとしていることを意味します。」と彼女は述べました。
空中のサブリース用スペースは数年前に比べて大幅に増加していますが、2023年末からはほぼ安定しています。
不動産の専門家たちは、サブリース市場がテナントがどれほどのスペースが必要かを適切に評価しているかを測る重要な指標であると述べています。
新しい空間のいくつかが空いているにもかかわらず、2020年以降に建設された倉庫は、他の競合と比べて顕著にパフォーマンスを上げています。
これは、オフィスセクターで見られる質への流入（フライト・トゥ・クオリティ）を反映しています。
ピットマンは、空いているスペースが埋まる可能性があることに楽観的であり、新しい建設が急速に減少していることを考えると、それが早く起こるかもしれないと述べています。
「市場は、テナントが次の60日以内に行動を起こさなければ、急速にシフトしていくと思います。」と彼女は締めくくりました。
画像の出所：ajc