61年の歴史を持つビスケイン 21 コンドミニアムビルの買収を目指しているツー・ローズ・デベロップメントが、またしても法律上の戦いに敗れた。
この結果、老朽化した建物を新たな建設に置き換えることが難しくなる可能性があると法律の専門家들은指摘している。
ツー・ローズ・デベロップメントが物件のユニットの大多数を取得した後、10人のオーナーグループがビスケイン 21 コンドミニウムタワーの解体を阻止するために訴訟を起こした。
今週、第三地区控訴裁判所は、ツー・ローズのコンドミニアム終了計画を認めず、一時的な差止命令を出すよう下級裁判所に命じた。
この判断により、ツー・ローズの再審請求は却下されたという。
一般に、ツー・ローズと残留オーナーたちは昨年からこの裁判の結果を待っていた。
裁判官たちは、コンドミニアムの元の宣言が各ユニットオーナーに終了に対する実質的な拒否権を与えていると判断した。
ツー・ローズは、この決定をフロリダ州最高裁判所に不服申し立てする計画を立てている。
ツー・ローズのマネージングパートナーであり共同創業者であるテイラー・コリンズは、声明の中で「私たちは、第三地区控訴裁判所がこの事件をフロリダ州最高裁判所に認定したことに満足しています。
これは、私たちが最初から求めてきたことです。私たちはこの問題が州の最高法院で取り上げられるに値すると信じています。
今後もこのプロセスを続け、前進している道に自信を持っています。」と述べた。
同社は2022年にビスケイン 21の大部分のユニットを1.5億ドルで購入後、マリオット・インターナショナルのエディションブランドによる三つのタワーの高級コンドミニアムの販売を開始した。
しかし、コンドミニアム協会の終了は計画通りには進まず、2023年には13階建ての192ユニットのエッジウォーターコンドミニアムタワーの10人の住民が解体を阻止するために訴訟を起こした。
協会は、ツー・ローズがコンドミニアムの買収のための承認基準を100%から80%に違法に引き下げたと非難している。
下級裁判所は当初ツー・ローズが前進することを許可したが、第三地区控訴裁判所は2024年3月にその初期の決定に誤りがあると認定し、開発者に一時的な差止命令を科した。
裁判所は今回の判断を確認し、マイアミデイド郡の地方裁判所にこの事件を再審理するよう命じた。
弁護士団体アームストロング・ティーズデールのグレン・ワルドマンとジェフリー・ラムは、顧客が開発者の無頓着な態度によって永遠の住まいからほぼ2年間追い出されていると述べた。
「彼ら (ツー・ローズ) が行ったことは間違っていたと、控訴裁判所が二度も明確に強調した」と彼らは述べている。
ビスケイン 21は、南フロリダにおけるコンドミニアムの終了に関連する問題の象徴となっている。
開発者たちは不確実な法基準と長引く訴訟の恐れから、コンドミニアムの終了追求をためらうようになっている。
この判断は、老朽化したコンドミニアムビルに対する再認証および準備金の義務に起因する「コンドミニアム市場の危機的状況」の中で下されている。
この状況は、2021年に98人が犠牲になったサーフサイドのコンドミニアムの崩壊を受けたものである。
この判決は全てのコンドミニアムの買収を阻止するものではないと考えられているが、一部の開発者や投資家が取引を追求することをためらう要因となる可能性があるとビルジン・サンバーグの弁護士であるホセフ・ヘルナンデスは述べている。
「このケースはこれから1年半、2年続くかもしれません。誰にもわかりません。問題なのは、それが解決されていないということです。」と彼は警告した。
このような事態を受け、州議会に期待が寄せられているが、ロン・デサンティス知事は、これらの懸念に対処しない更新されたコンドミニアム安全法に署名した。
ヘルナンデスは、ビスケイン 21の最初のバルクトランザクションに関して最初に売主グループを代表し、後に協会の特別顧問としてが務めていた経験から、この判決が新たな先例を作ると懸念を示した。
「このケース以前には存在しなかった新たな先例が生まれたことは、私にとって非常に懸念すべきことです。終了には100%の承認が必要である場合、それはすべてのユニットオーナーに対する暗黙の拒否権を意味します。」と彼は述べた。
画像の出所：bisnow