ラスベガス（KTNV）— ラスベガス郡とネバダ州の短期賃貸オーナーが、ライセンス取得プロセスと新しい規制が彼らの憲法的権利および財産権を侵害しているとして訴訟を提起しました。
「長年にわたり、地元の政治家や州の政治家と協力して、住宅所有者が生計を立てられるような公正な規制を模索してきましたが、毎度のことながら、彼らは状況を悪化させるだけでした」と、グレーターラスベガス短期賃貸協会の創設者ジャクリーン・フローレスは述べました。
「ご存じの通り、リゾートホテル業界は州と市で非常に強力な影響力を持っており、多くの政策決定者はその業界に寄り添っています。彼らが物件所有者を攻撃しているのです。」
月曜日にU.S.地方裁判所に提出された訴訟によると、オーナーたちはいくつかの規定に異議を唱えています。
1. 「ほとんど全ての住民に対して短期賃貸用の物件を利用する機会を事実上禁じている」ロト制
2. 郡内の住宅ユニットの総数の1％にライセンスの数を制限すること
3. 物件所有者に別のビジネスライセンスを取得することを要求すること、その他のビジネス関連費用
4. コード執行官が無令状で住宅を捜索できること
5. 条例を違反した場合に過剰で選択的に執行される罰金を課すこと
2021年、ネバダ州議会は組織法案363を法律として署名しました。これにより、クラーク郡、ヘンダーソン、ラスベガス、ノースラスベガスは新しい規制を導入し、違法な短期賃貸に対する厳しい執行を強化することが求められたのです。
2022年6月にクラーク郡の委員会は、未編入のクラーク郡における短期賃貸を規制するための条例を承認しました。
フローレスは、「公務員がこれらの規制を作成すると、彼らは人々の財産権や自由を忘れてしまうようです。しかし、彼らは全く気にしないのです。」と付け加えました。「彼らの態度は、もしあなたがそれを好まないなら、私たちを訴えれば良いだけだというものです。そして、政府に対抗できる資金を持たない人がほとんどです。政府は私たちの税金で闘ってきます。彼らは最後まで人々を引きずり、裁判所が命じるまで何も変えるつもりはありません。」
2025年3月までに、郡当局は175件のビジネスライセンスを承認し、141件のライセンスを拒否し、515件の申請が保留中です。フローレスは、特にその収入に頼っている人々にとって、ライセンスの取得にこれほど長い時間がかかるのは許されないと述べました。
「ほぼ3年が経ち、数百人が自身の申請についての回答を待っていますが、これはひどい状況です。」とフローレスは言いました。「フォーミュラ1のために、郡は複数の許可やライセンスを記録的な速さで処理できるのに、ラスベガスの物件所有者は待たされ、単純なライセンスを取得するために多額の支出を強いられています。」
4月、郡当局はプロセスを迅速化しようとしていると述べました。
「現在の処理平均は、週に6ユニットを処理しています。500以上の申請があるため、基本的な数学を用いると、バックログを処理するには約1年半かかるでしょう。」とビンス・クエアノ、ビジネスライセンス局長は述べました。しかし、各短期賃貸ユニットにライセンスを付与することで、1000フィートのバッファーが生じるため、将来的に数百件が拒否される可能性もあり、全体的なライセンス取得のプロセスを短縮する可能性があると補足しました。
彼はまた、規制の変更案を提案しました。例えば、ランダム番号生成プロセスから先着順方式に変更し、申請を承認する際に市の排水システムに接続し、50万ドルの責任保険を必要とすることなどです。
ライセンス取得にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか？
「ライセンス自体は約1000ドルから1700ドルですが、申請するには州のライセンスを取得し、特別な住宅保険に加入し、自宅を法規順守にする必要があります。」とフローレスは説明しました。「全ての手続きには多くのお金がかかり、平均的に人々は申請するだけで6000ドルから7000ドルの費用をかけています。それでも郡がライセンスを与える保証はありません。」
申請待ちの一人であるGLVSTRAの共同創設者ルイス・クーアンダイクは、がん治療のための収入を生成する必要があると語ります。
「そのお金を前払いしなければならず、ライセンス取得に関しては全くの保証がありません。保険を更新しなければならなかったことを含め、1年ごとにライセンスを再申請しなければならないのです。それでもライセンスを取得できる保証はありません。」と退役軍人のクーアンダイクは述べました。
その上で、訴訟はクーアンダイク夫妻が短期賃貸を運営していたためにクラーク郡から6万ドル以上の罰金を科せられたと主張しています。罰金を支払うために、彼らは親を介護施設から移す必要がありました。この訴訟書には次のように記されています。「ルイスの両親には十分でない生活環境が整えられましたが、それは家族が受け入れられる唯一の手段でした。」数ヶ月後、ルイスの母親が転倒して亡くなり、その後ルイスの父親も認知症で亡くなりました。
郡によれば、無許可の短期賃貸住宅は一日あたり1000ドルから1万ドルの罰金を科せられる可能性があります。2月のタイトル1コードの変更により、罰金に対して不動産に留置権を設定できるようになり、罰金が5000ドルを超える場合も財産に課されます。この罰金はネバダ州改正法に基づく特別課税として課されることになります。
4月から2025年3月の間に、クラーク郡のAirbnbホストを対象とした調査によると、約50%がAirbnbのホストを行うことで自宅に留まることができており、63%はAirbnbのホストが生活費の上昇を補う手助けになっていると回答しています。
この協会が短期賃貸条例に対して提起した訴訟は今回が2回目で、前回の訴訟は却下されました。
「裁判所は残念ながら、住宅所有者が損害を受けてからでないと訴訟を提起できないと判断しました。これは失望です。障害を抱える方や生計を立てるのに苦労している人、健康問題に直面している人がいるのです。裁判所が憲法上の権利と自由を保護するためには、まず彼らが損害を受けなければならないと言うのは理解に苦しみますが、それが彼らの決定でした。」とフローレスは述べました。「裁判所は、当局が望んだように、より多くの住宅所有者が訴訟に加わることを望んでいました。私たちはそれを実現しましたので、再度訴訟を提起します。非常に成功する見込みがあると信じています。」
フローレスは、多くの短期賃貸オーナーが当局による報復を恐れて訴訟に参加できないと語りました。
訴訟から何を期待しているかという質問に、クーアンダイクは「私たちの権利が尊重されるよう、裁判所が立ち上がることを望んでいます。」と答えました。
クラーク郡とネバダ州検事総長府に訴訟に関するコメントを求めましたが、郡当局は未回答の訴訟についてコメントできないと述べ、AGオフィスからはコメントはありませんでした。
画像の出所：ktnv