デンバーの南と西に位置する二つの郊外都市が、長年の課題である高価格と借入コストの問題に対して、それぞれ明確に異なる道を選んでいる。
レイクウッドでは、 elected leaders が夏の間に市のゾーニング規則と土地利用規則のオーバーホールを行った。
彼らの目標は、より多様な住宅タイプの建設を奨励し、それによって市の人口（156,000人）における整体的な住宅価格を引き下げることだ。
一方、リトルトンでは、類似の高密度化に向けた試みが今年初めに激しい反発を招いた。
現在、市民主導の提案が11月4日の投票に向けて進行中で、これが通過すれば、同市の大部分を単一家族住宅以外の開発を禁じることになる。
これは、以前の市政リーダーの目標からは大きく後退するものである。
両市は、メトロデンバー全体で繰り広げられている高密度化に関する議論の一部であり、コロラド州議会から地域の通りまで、全てのレベルで住宅の手頃さに関する議論を支配している。
リトルトン市議会員のアンドレア・ピーターズは、不足している「ミッシングミドル」住宅が同市において、若い家族や高齢者による住宅獲得に対する連鎖的な影響を引き起こしていると述べた。
このタイプの住宅には、デュプレックス、トリプレックス、タウンホームが含まれ、平方フィート当たりより多くの人を住まわせることを目的としているが、高層のアパートやコンドミニアムよりも圧迫感が少ない。
彼女は、「私たちは高齢者が増えてきているが、若い家族に対する計画がない。」と述べた。「小さいサイズの選択肢が増えれば、より大きな家が他の人たちに解放される。」
リトルトンの住民であるマーク・ハリスは「Rooted in Littleton」というグループに所属しており、今回の措置の背後にある意図は、特定の住宅タイプを合わない地域に無理に押し込むのを阻止することだと言う。
「私たちの意図は、単一家族の土地利用を維持することです。」と彼は言った。「私たちは成長反対でもなく、手頃な住宅に反対でもない。ただ、デュプレックス、トリプレックス、クアドプレックスを押し付けられたくはないのです。」
最近の数年間、住宅の手頃さについての高次の議論が多くの政策討論を占有してきた中、州議会でもこの問題が扱われている。
2024年に通過し、ジャレッド・ポリス州知事によって署名された一連の法案は、高密度な住宅の構築を増やし、住宅価格を引き下げることを目的としたものである。
これを受けて、いくつかのフロントレンジの自治体は、州の命令が独自の土地利用規則を設定する権限を侵害していると主張し、州を提訴した。
その中心には、生の感情がある。
「この場所はもはや昔の姿をしていない。」とレイクウッドに住む生涯住民のレジーナ・ホプキンスは言った。「なぜ地域政府が州の問題を解決することを強いられなければならないのか。」
ホプキンス氏とその仲間たちは、10月13日に最終的に決定されることが期待される市の新たな措置を巻き戻すための自らの提案をバラエティさせようとしている。
一方で、新しくレイクウッドに越してきたロバート・アダムス氏は、市が正しい方向に向かっていると語った。
39歳の彼は、レンタル生活から脱却し、レイクウッドの1,200平方フィートの1950年代の家を購入した。
「数年間の賃貸の後、2年半前に購入しましたが、手頃な価格の家を手に入れるのは大きな負担です。」とアダムス氏は言った。
メトロデンバーでは最近、住宅価格がようやく横ばいになっているが、記録的な水準からはあまり下がっていない。
Homes.comの最近の報告によると、2024年8月にメトロデンバーで売却された住宅の中央値は前年比0.3%の上昇で、587,000ドルに達している。
これは全国的な2.4%の年次価格上昇を下回っていると同サイトは述べている。
2021年8月に、価格が急騰していた頃、メトロデンバーの住宅価格は前年と比較して17.4%上昇していた。
現在、一部の専門家は、地元の住宅市場が買い手市場に切り替わったと言うが、高いモーゲージ金利は物件を探す人々にとって困難さをもたらしている。
アダムス氏は、レイクウッドの家に650,000ドルで購入し、6.6%の金利のローンを抱えている。
「私たちはなんとか管理できますが、ぎりぎりです。」と彼は述べた。
高齢者や若い家族向けの「ミッシングミドル」住宅の必要性は、一層明確である。
レイクウッド市議会は、すでに市のゾーニングコードの三度にわたる更新を承認している。
その中には、市内のどこでも多様な住宅ストックを許可し、新しい住宅のサイズを5,000平方フィートに制限し、空きまたは未利用の商業ビルを住宅に転換することを奨励する措置が含まれている。
議会は最終的なゾーニングマップに10月13日で最終投票を行う予定で、新しい規則は1月1日に施行される。
「現在、レイクウッドはインフィル都市であり、新たな住宅ストックはそれほど増えていない。」とアダムス氏は言う。
「供給と需要の効果は本物です。このゾーニングの更新の核心的なアイデアは、より多くのユニットを建設できるようにすることです。」
レイクウッドのウェンディ・ストローム市長は、この見直しに多くの議会の時間がかかり、議員たちが深夜までゾーニングコードの文書を分析していたことを思い出している。
「これは市の全ての人を満足させるものではないだろう。」と市長は言った。
「これは彼らの家であり、彼らの頭上に屋根があるのです。」
だが、市長はまた、肥大化した市場に参加できない若い家族からの切実な訴えを聞いてきた。
より多くの住宅オプションの開発を支持することは、若い家族だけでなく、高齢者や教師、消防士、初めての住宅購入者にも役立つと彼女は語った。
「私たちは、変化が行われていないことに対する若者たちの懸念を見てきました。」とストローム市長は述べた。
「現在、需要が供給量をはるかに上回っています。」
レイクウッドの2024年初頭に発表された戦略的住宅計画によれば、計画者は今後10年間に少なくとも5,800戸の新しい住宅が必要になると見積もっている。
メトロレベルでのデンバー地域政府機関（DRCOG）の9月2024年の報告によると、デンバー地域を超えた広い地域では2032年までに216,000戸の新しい住宅ユニット（住宅でもアパートでもその他の多世帯住宅でも）が必要となると結論づけられた。
その中の52,000戸は現在の不足をカバーし、164,000戸は将来のために新たに必要なユニットを示しているとDRCOGは述べている。
現在の住宅は以前よりも大きく、より高価である。
南西エネルギー効率プロジェクトの住居およびスマート成長のシニアアソシエイトであるマックス・ナルド氏は、現状では問題がうまくいっていないと強調している。
彼の組織はレイクウッドのコード更新を注意深くフォローしている。
「コロラドの都市は同じ住宅危機に直面しており、多くが同じ解決策、つまり小さい家を小さい区画に建設することを見ている。」とナルド氏は言う。
レイクウッドの住宅評価報告書は、市内の世帯の約3分の2が1人または2人で構成されていることを明らかにしている。
また、2000年以降に建設された平均的な一戸建て住宅の面積は約2,600平方フィートで、数十年前に建てられた住宅よりかなり大きく、販売価格は1,100,000ドルを超えていると報告されている。
「これは市が本当に必要としているものと狂った不一致です。」とナルド氏は指摘した。
しかし、レイクウッドの計画には少なくとも一つの大きな機関からの抗議があった。
グリーンマウンテン水道および衛生地区は、レイクウッドの10,000件の口座にサービスを提供し、48,000人の住民が利用している。
彼らは8月に市に手紙を書き、「高密度化」が同地区の適切なサービス提供能力を損なう可能性があると警告した。
地区の会長であるカレン・モーガンは、「私たちは長期的に計画する必要がある。」と語った。
「私たちはすでに下水管で容量を超過しています。特に密度が高まるときに、それに対処できるインフラを持っていません。」
レイクウッドの更新の後、起こりうる兆候はオレゴン州ポートランドに存在するかもしれない。
そこでは、市のリーダーたちが数年前に高密度な住宅建設を奨励しようとした努力を行っている。
そのイニシアチブの成果をレビューすると、2021年8月から2024年6月の間に、市は1,400以上の付属住宅ユニット（通常はガレージのアパートやグラニーフラット）およびミドルハウジングユニット（二重住宅からコテージクラスターまで）を許可したことがわかった。
この期間で最も一般的なミドルハウジングユニットは、900平方フィートの快適な2ベッドルーム住宅だった。
特に注目すべきは、報告書によると、2023年から2024年の新しい市場価格のミドルハウジングユニットの平均販売価格が、新しい一戸建て住宅の価格より約250,000ドル低かったということだ。
アダムス氏は、今日の住宅市場は、過去に多くの住宅所有者が購入したときのものとは大きく異なると述べた。
「彼らは、より手頃な時に購入しましたが、恐れているのは、一夜にして変わることです。」と彼は言った。
「しかし、他の場所で同じことが行われたのを見れば、これは徐々に進行することです。」
とはいえ、ホプキンス氏のような人にはあまり安心感はないようだ。
彼女は最近、ベルマーパークの端に建設中の5階建てのアパートメント・コンプレックスの建設に対する反対運動のリーダーを務めた。
彼女が懸念していたのは、そのプロジェクトがレイクウッドの真ん中にある自然のオアシスの雰囲気を台無しにするだろうということである。
開発者はその抗議を克服して現在建設に向かっている。
「私がコード変更に反対する理由の一つは、地域のキャラクターが完全に変わるからです。」と彼女は述べた。
「彼らはレイクウッドを都市化し、ジェントリフィケーションを進めようとしているのです。」と彼女は付け加えた。
リトルトンでは、ジョー・ホイットニー氏が、より多くのユニットを建設することが必ずしも住宅価格の引き下げに繋がるわけではないと指摘する。
価格は住宅の供給量だけではなく、建設コストや建設者の利益にも依存していると言う。
彼は、リトルトンのサウス・シカモアストリートに最近建設されたトリプレックスを例に挙げ、隣接する一戸建て住宅よりも多くのリビングユニットを提供しながらも、住宅を求める人々への価格緩和には寄与しなかったと指摘した。
アラパホ郡課税事務所のオンライン記録によると、これら三つの結合ユニットは、980,000ドルから1.15百万ドルで購入されている。
「これが全てジェントリフィケーションです。手頃な価格の改善には繋がらない。」とホイットニー氏は述べた。「私たちが望むのは、リトルトンがレイクウッドになることではありません。」
住宅経済学者と高密度化の支持者は、市場にはもっと複雑な要因が存在すると指摘している。
彼らは、高級ユニットの建設が住民が古いコストの低い住宅からアップグレードすることを促し、他の古いユニットが利用可能になることで、全体的に賃貸や住宅価格の圧力を軽減することに繋がると主張している。
しかし、ジェントリフィケーションの懸念があるため、Rooted in Littletonは、再び市民に知らないうちに同市の概要変更が展開されるのを防ごうとしている。
ハリス氏は、今年の1月に議会が市の高密度化の試みを放棄した際の「住民からの強烈な反発」を「住民の知らないうちに隠された攻撃」という用語で表現した。
Ballot Measure は、もし投票者に承認されれば、リトルトンの単一家族家庭に何らかの住宅を持ち込むことを妨げ、特に広大な土地が単ファミリー家庭を占めている市域の約半分を対象とすることになる。
ただし、庭の利用者が不適合な構造物を市に求めることを妨げるものではない。
「私たちは、個々の所有者の手を縛ろうとしているわけではない。私たちは、ただ市議会の手を縛りたいだけです。」と彼は述べた。
リトルトンの選挙においては、郵送投票が金曜日から始まる。
アンドレア・ピーターズ市議会議員は、市の人々が提案の通過により財政的な影響を受けることを懸念している。
知事は8月に、州の新しい住宅法に従わない市に対し、補助金を保留するという行政命令を署名した。
提案によってリトルトンの手が縛られれば、ピーターズ市議会議員は、「それは州と不適合になり、補助金が得られなくなることを意味します。」と述べた。
コロラド市町村連盟のケビン・ボマー所長は、現在、リトルトンとレイクウッドで起こっていることは、地域の成長を望む圧力がコミュニティの特性を守りたいという願望と対立する際によく見られるテーマだと述べる。
しかし、地方政府の干渉に強く反対しているボマー氏は、「これらの難しい議論は、正確に行うべき場所で行われるべきであり、市レベルでの社会において起こる必要がある」と強調した。
「地域の管理、あるいは地域の意思決定は、常に美しいものではないが、地域の課題を解決し、未来を語る最良の方法である。」と彼は言った。
「これがまさに、起こるべきことです。」
画像の出所：denverpost