ロサンゼルスでは、手頃な住宅の必要性が高まる中、経済的に豊かな地域においても新たな手頃な住宅開発が進んでいます。
ウエストハリウッド、パサデナ、マリーナデルレイなどが、その例です。
これらの地域は、ロサンゼルス郡全体と比較して、それぞれ8%、18%、62%高い中央値世帯収入を誇っています。
この変化の背景には、公共の認識の変化、共感の高まり、州と地方のニーズに応えようとする努力があるのでしょう。
EAH Housingの最高不動産開発責任者のウェルトン・ジョーダン氏は、この傾向を12年間目の当たりにしてきたと述べています。
「手頃な住宅の重要性を理解し、話し合いたいという人が増えてきているのを感じます。
社会が高齢化する中、これらの問題が以前よりも表に出てきているのではないかと思います」とジョーダン氏は言います。
しかし、地域によっては、受け入れの度合いが異なることもあります。
現在、EAHはウエストハリウッドにある2つの手頃な住宅開発プロジェクトの建設フェーズにあります。
1201 N. Detroit St.にあるレキシントン・ガーデンズは、郡のエリア中央値所得（AMI）の30%から60%の範囲で生活する人々のために47のスタジオアパートメントが予定されています。
さらに、1041-1049 N. Martel Ave.にあるマリゴールド・ウエストは、同じAMI範囲でシニアや特別なニーズのある個人のために50ユニットのスタジオ、1ベッドルーム、2ベッドルームアパートメントを提供します。
さらに、マリゴールドの半分のユニットは、永久支援住宅バウチャーを持つ人々に割り当てられます。
ウエストハリウッドの手頃な住宅信託基金を通じて、この市はEAHのような非営利団体とプロジェクトを提携しています。
「地域全体から見ると、手頃な住宅の必要性を誰もが理解しています。
特に、ウエストハリウッドのような自治体は、その重要性を真剣に受け止めています」とジョーダン氏は述べています。
ウエストハリウッドのコミュニティ全体からは、これらのプロジェクトに対する反発も特には見られませんでした。
地域パートナーシップ
包括性を促進するという願望に加え、特定のプロジェクトは、コンプライアンスの視点からも生まれています。
2022年にロサンゼルス郡の監督委員会は、マリーナデルレイの手頃な住宅ポリシーの改訂に合意しました。
これは郡のビーチと港の局がその地域のポリシーを他の自治体と比較検討した結果です。
改訂された手頃な住宅ポリシーは、新しい開発において必要な手頃なユニットの割合を15%から30%に引き上げるものでした。
これらの改訂は、修復基準にも対処し、手頃な住宅を求めるテナントのための待機リストと紹介プロセスを簡素化しています。
このポリシー変更に沿って、郡は「マリーナデルレイのすべて」イニシアティブを立ち上げ、郡所有の土地を手頃な住宅開発に利用することを促進しています。
「MdR for Allの目的は、マリーナデルレイがロサンゼルス郡のすべての住民－その中でも経済的な余裕のある人々だけでなく、平等、アクセス、包括性の価値観を反映した方法で進化することを保障することです」と、ビーチと港の局のコミュニケーションコンサルタント、デュエイン・ジョンソン氏は述べます。
このイニシアティブに沿って、郡は4206 Admiralty Wayに100%手頃な住宅プロジェクトを発表しました。
これは、郡の所有する90,000平方フィートの駐車場を利用して建設される予定です。
プロジェクトはまだ着工していません。
郡の監督委員会は、サンフランシスコを拠点とする非営利団体のマーシー・ハウジングを開発者として選びました。
このプロジェクトでは、20%から80%AMIの範囲で生活する人々のために120ユニットからなる7階建ての複合施設が計画されており、そのうちの25%は障害者に割り当てられます。
また、この複合施設には、2,250平方フィートの小売スペースと9,000平方フィートのコミュニティ庭園および屋外スペースも含まれます。
プロジェクトのタイムラインはまだ決まっていませんが、ジョンソン氏は「来年から1年半の間にプロジェクトの範囲を洗練し、コミュニティと対話をし、実施準備を整える予定です」と述べています。
プロジェクトの費用は現時点で不明ですが、ジョンソン氏は「この規模と野心的なプロジェクトには、州および連邦の住宅税クレジット、地方の手頃な住宅資金、慈善的な資金源などの組み合わせによる重要な投資が必要です」と説明しています。
北東のパサデナを見てみると、また別の手頃なプロジェクトが、かつてのカイザー・パーマネンテの敷地で進行中です。
この敷地は、10年以上にわたり空いていた医療および行政サービスに使用されていました。
2023年に、郡は北パサデナに手頃な住宅とメンタルヘルス・外来サービスが必要であると判断しました。
そこで、パサデナは郡と提携し、434-470 N. Lake Ave.に位置する2.4エーカーのカイザー敷地を1200万ドルで購入し、住宅と健康サービスを提供する施設へと転換する計画を立てています。
この施設には、最低25%の手頃なユニットが必要とされています。
現在、パサデナは12件の開発提案を評価中です。
市がこれらの提案のうちの一つを選択する場合、最も多くの手頃な住宅を創出する提案を受け入れる必要があります。
「同じ数の手頃なユニットを持つ提案が複数ある場合、最も深い平均の手頃さを提案する開発者が優先されます」と、パサデナ市の経済開発ディレクター、デビッド・クルーグ氏は説明します。
成功するための秘訣
裕福な地域で手頃なプロジェクトが受け入れられるためには、いくつかの重要な考慮事項があると、SDSキャピタルの最高経営責任者であるデボラ・ラ・フランチ氏は述べています。
「開発者は、技術的に適切なサイトだけでなく、そのコミュニティの布に合ったサイトを選ぶことが重要です」とラ・フランチ氏は言います。
複合住宅の場合、商業回廊に位置し、公共交通機関に近い場所を選ぶことが求められます。
地域の承認を得るもう一つのポイントは、「建設されるものの質」です。
裕福なコミュニティにおいては、詳細や外観に注意を払うことが重要です。
これにより、手頃な開発がまたとない価値を地域にもたらすという一般的な誤解を打破することができます。
実際、カリフォルニア大学アーバイン校の研究によれば、手頃な開発は不動産価値を減少させないだけでなく、場合によっては住宅価値の上昇と相関関係にあることが証明されています。
さらに、ラ・フランチ氏は、共同エリアやアフタースクールプログラム、支援サービスなど、テナントのためにさまざまなアメニティやサービスを提供することも重要だと言います。
「コミュニティの布に合ったプロジェクトを構築し、入居者のためのホームとコミュニティを築くと、地域全体がこれを付加価値と見なし、地域への負担とは見なされなくなります」と述べています。
成功する開発者は、最も流動的でコスト効果の高い道を模索し、より少ない資金でより多くの建設を可能にするファイナンス手段を見出すべきです。
南カリフォルニアでは、これは必ずしも簡単ではない作業です。
ファイナンスの課題
EAHは、ウエストハリウッドでのプロジェクトを実現するために多くのファイナンスパートナーを活用しました。
これには、ウエストハリウッド市、ロサンゼルス郡開発局、低所得者向け住宅税クレジットなどが含まれます。
レキシントンプロジェクトは、合計4,000万ドルの資金調達で、市のローカル住宅信託基金プログラム、州の発達サービス部、ロサンゼルス郡の健康住宅プログラム、USバンクとも提携しました。
この資金の半分以上は、低所得者向け住宅税クレジットを通じて得られました。
ジョーダン氏は、これを「手頃な住宅において、ケーキの最後の層」と表現しています。
マリゴールドプロジェクトは4,600万ドルで、ウェルズ・ファーゴも資金源として利用しました。
ロサンゼルスの手頃な住宅シーンに20年以上関わってきたラ・フランチ氏は、「これらの取引をまとめるのがより困難になってきている」と語ります。
従来の取引は、5から12の資金源が必要で、5から7年かかることが一般的です。
ジョーダン氏も同様の認識を示しており、「地面にシャベルを入れるまで、どれだけの労力が必要かは想像しがたい」と述べています。
複数の資金提供者とのクロージングコストによる財政的負担に加え、すべての交渉を終了させるのにかかる時間は、機会を制限する可能性があります。
これは、すべての売り手が、手頃な開発業者に取得ファイナンシングを整えるために必要な時間を惜しまないわけではないからです。
そのため、EAHは「忍耐強い売り手」と働くことができるのは、一般的には8か月かかる必要な資金を得るプロセスを考慮しています。
ジョーダン氏は、「このような機会は針の中のハエのようなもので、非常に多くの掘削を経て発見されるものです」と説明しています。
ウエストハリウッドでのプロジェクトでは、レキシントンは1ユニット約85万ドル、マリゴールドは約92万ドルに達しています。
ジョーダン氏は、その高コストを認めています。
一部の開発者は、民間部門とのパートナーシップを通じてコストを削減できますが、公的資金に伴う規制や労働コストを制限するのは、非営利組織の場合が多いため容易ではありません。
それでもなお、ジョーダン氏は、このコストは最終的に価値があると主張し、EAHは99年間の長期リースを持って物件を維持しています。
「これらの開発は、私たちの誰よりも長く存在することになるものであり、それらは手頃なままであり続けるのです」とジョーダン氏は言います。
裕福な地域での手頃な開発への関心と受け入れが高まることは、住宅市場における前向きな変化であるとジョーダン氏は述べています。
しかし、低・中所得コミュニティの優先順位を引き続き高めることが重要です。
画像の出所：labusinessjournal