BXPは、米国最大の上場オフィスビル所有者として、他の開発活動が少ないワシントンD.C.市場での建設に対して楽観的な姿勢を示しています。
新たなアナリストの報告によれば、その理由は明白です。
Piper Sandlerのアナリストによると、ボストンに本社を置くこのREIT（不動産投資信託）は、D.C.地域で提供するビルから、他の五つの市場よりも高いリターンを得ているとのことです。
この報告によれば、BXPのD.C.での開発は、常に8％以上のリターンを提供していると述べられています。
Piper Sandlerのマネージングディレクター、アレックス・ゴールドファーブは、ビズノウとのインタビューでこの傾向が現れていることを説明しました。
「彼らはD.C.で200ベーシスポイントも高いリターンを得ている」と彼は言いました。
BXPの最新のオフィスプロジェクトは、メトロセンターの隣にある320,000平方フィートのトロフィービルです。
開発者は、2010年代のオフィスビルを34百万ドルで購入し、テナントが去った後に解体し再建する計画です。
このプロジェクトは1月に発表され、法務事務所のマクダーモット・ウィル・アンド・エメリに150,000平方フィートをプレリースしました。
4月には他の法律事務所と契約し、プロジェクトのテナント率は90％に近づきました。
Piper Sandlerの報告によると、開発者はプロジェクトの平均賃料で平方フィートあたり85ドルを達成するのに「問題はなかった」と言います。
さらに、同社はD.C.市場での新たなオフィス開発に対してほとんど競争がないと見ており、これにより高品質なスペースの増大する需要を利用できると報告されています。
「ニューヨーク、ボストン、サンフランシスコには多くの競争的な家主が存在します。その点、D.C.では多くの人が後退しているようです。
そのため、BXPには前進する機会が与えられているのです」とゴールドファーブは述べました。
この機会は非常に重要です。
D.C.のトロフィー市場の空室率は前四半期に再び減少し、10.2％となりました。
これは市場全体の空室率22.4％を大きく下回っています。
また、現在のパイプラインは乏しく、BXPのプロジェクトを除けば、チナタウンにある旧WMATA本社の再開発1件のみが進行中で、こちらは法務事務所のクロウエル・アンド・モーニングが半分以上をリースしている状態です。
「通常の競争相手がほぼ存在していないようです」とゴールドファーブは述べました。
その間、シドリー・オースティンやホワイト・アンド・ケースのような大手法律事務所が2030年代初頭に大規模なリースを更新するタイムラインを持っており、これは新しい建設プロジェクトのテナントとして契約する機会を提供します。
ゴールドファーブは、BXPが「新しいトロフィー ビルを建設するための資本を持っている数少ない企業の一つ」であり、法律事務所が市場で最高のスペースを確実に提供するREITとして信頼していると述べています。
また、市の高度制限が「ミッドブロックのビルを抑制している」ことで、「より多くの法律事務所がBXPの元に集まる要因となっています」と報告は述べています。
Piper SandlerのD.C.でのBXPとの会議では、ゴールドファーブがBXPの代表者から「取引が活発で」」「テナントを契約し、新たな開発を始めることに非常に意欲的である」との発言を聞いたと述べました。
BXPの高騰するリターンは、D.C.の法律事務所テナントが開発が始まる前にスペースをプレリースする傾向によって生じるものだと報告に記されています。
ゴールドファーブはまた、開発者がD.C.市場で常に活発であるため、建設業者から良い契約を獲得できている可能性が高いと述べています。
一方、同社のランドマーク開発であるレストン・タウンセンターは、市外で独自の活気あるダウンタウンを形成し、防衛技術およびその他の専門テナントの中心となっています。
昨年、REITはタウンセンターを郊外オフィスから中心業務地区に再分類しました。
最近完成した拡張には、ファニーメイとフォルクスワーゲンが入居する2棟のオフィスビル、ホテル、住宅タワーが含まれています。
レストンタウンセンターには、2棟のオフィスビル、2棟の住宅ビル、22,000平方フィートの小売店、その他の地上階利用、60,000平方フィートの公共芸術センターを含む、さらに930,000平方フィートのオフィススペースが計画されています。
この全体開発は4,000,000平方フィートに及ぶ予定です。
「さまざまな要素が一体となっているんです」とゴールドファーブは述べています。
「BXPはD.C.の開発プログラムで一貫して大きな成功を収めてきました。」
BXPはコメントの要請に応じていません。
REITは火曜日に第三四半期の収益を発表する予定です。
画像の出所：bisnow