ニューヨーク市はオフィス空間を住宅に転用する取り組みで成功を収めています。 シカゴでも同様のアプローチを採るべきです。
シカゴの商業空き室率は28%に達しており、これは全国的に見ても高い水準です。 ニューヨークの空き室率が13%であることを考慮すると、シカゴの現状は特に深刻です。
リモートワークやハイブリッドワークの普及に伴い、シカゴのオフィス賃貸市場は厳しい状況にあります。 一方、イリノイ州は今後5年間で227,000戸の住宅ユニットを建設する必要があるとされています。 これは現在の生産速度を倍増させる必要があります。
この二つの問題、すなわち空いている商業施設と不足する住宅の状況は、商業から住宅への建物転用という解決策を示唆しています。
ニューヨーク市では、こうした転用がどのように機能するかの明確な例が存在します。 マンハッタンのミッドタウンでは、ファイザー社の旧本社を1,600戸のアパートに転用しています。
CBREグループのデータによると、マンハッタンでは22件のオフィスから住宅への転用が完了しており、さらに29件が計画中または進行中です。 これらのプロジェクトは、不動産価値を安定させ、地上からの新規建設よりも早く住宅を供給し、かつ空いていた商業地区に活気をもたらします。
ニューヨークでは、開発者と協力して政策を進めており、開発者を規制するのではなく、共存するような仕組みがあります。 例えば、ニューヨークの467-m税控除は、開発者が手ごろな住宅ユニットを含む場合、35年間の不動産税の安定性を提供します。 これにより、経済的に実現困難なプロジェクトでも実行可能なものとなります。
対してシカゴは、税収の転換資金などを使い、より狭いケースバイケースのアプローチを取っています。 また、手ごろな住宅の要件が高く設定されているため、商業から住宅への転用の進展は十分ではありません。 現在、シカゴでは11件の商業から住宅への転用が完了しており、さらに9件が進行中です。
これらの転換プロジェクトは、地上から新しく建築するよりも速やかに行われます。 空いているオフィスは、交通機関や職場、アメニティなどに近いため、テナントにとって魅力的な立地です。 商業区域を混合用途の地区に変えることで、ダウンタウンを単なる仕事場ではなくコミュニティのように感じさせることができます。
このプロセスは、周辺のビジネスや飲食店にとっても利益をもたらすでしょう。
シカゴはこれらのプロジェクトをさらに奨励するためにいくつかの施策を考える必要があります。
第一に、住宅要件条例の見直しを行い、開発を促す方向へ進めるべきです。 現在、シカゴでは10ユニットを超える住宅プロジェクトに対して、20%のユニットを手ごろな価格で提供することを求める規定があります。
この要件は、開発を抑制し、住宅供給を減少させ、価格を上昇させる要因となっています。 シカゴは、ニューヨークのような不動産税控除モデルに切り替えることが望ましいです。 これは開発をより実行可能にすると同時に、手ごろな住宅の促進も可能とします。
次に、シカゴは中央地域計画2045の中で、商業から住宅への転用を優先事項として位置づけるべきです。 この計画は、ダウンタウンの人口を増やし、ループを単なるビジネス中心地ではなく、住宅地として再生させることを目的としています。
最後に、シカゴは手続きの簡略化を図る必要があります。 シカゴ市議会は最近、商業ビルの一階部分の転用を許可しました。 これは良いスタートですが、ニューヨークのように、転用の適格性を拡大し、ゾーニングの承認を迅速化し、プロセスを遅らせる無駄な規制を取り除くべきです。
空いているオフィススペースを住宅に転用することは、シカゴの住宅不足を一夜にして解決するものではありませんが、市の商業の中心地を再活性化しながら、意味のある効果をもたらすことができるでしょう。
画像の出所：illinoispolicy