シアトルでは、現在進行中の住宅危機を解決するためには、すべての手段を駆使する必要があるという合意が広がっています。
そのための創造的なアプローチを取り入れることが求められています。
これは、エズラ・クラインの「豊かさ」の哲学にも通じる考え方であり、今年初めに新たな社会住宅公共開発機関を設立するために有権者が圧倒的に支持した背景にもあります。
さらに、有権者は39年間で11,000の住宅ユニットを創出するために、6つの住宅レヴィにわたって16億ドル以上の税金を自らに課してきました。
シアトル市の「必須住宅の適正化」（MHA）プログラムも同様に、4700戸以上の低所得ユニットを建設し、3億ドルを新たな低所得住宅のために調達してきました。
しかし、驚くことに、中所得の入居者が従来得られるプログラムは、シアトルの多世帯税免除プログラム（MFTE）だけです。
それにもかかわらず、このプログラムを低所得向けの新たなツールとすることを advocate している人々がいますが、これでは中所得層の入居者に適した低価格住宅が見つからなくなります。
1998年に始まったシアトルのMFTEプログラムは、開発者がオプトインできるボランタリーインセンティブプログラムで、8000戸以上の市場価格以下のユニットを創出してきました。
このプログラムは、シアトルの住宅ツールキットにおいて価値ある役割を果たしています。
MFTEプログラムに参加するためには、開発者は少なくとも20％のアパートを労働者向け住宅に設定する必要があります。
この見返りとして、参加する年について不動産税の免除が与えられます。
この不動産税の免除は、労働者向け住宅と引き換えに1対1の金銭的取引を意図したものではありません。
むしろ、開発者がプロジェクト全体を建設するためのインセンティブとなることを目的としています。
この考え方は、豊かさの理論に基づいており、シアトルの専門家たちが調査した結果、住宅危機を本当に解決するためには、すべての収入レベルでの住宅建設が不可欠であると示されています。
MFTEのプログラム6（2018年から現在まで）は、地域の中央値所得（AMI）のパーセンテージとして設定された賃貸制限を低所得層のレベルに引き下げたため、開発者の自主的参加が50％減少しました。
そこで、現在市議会で審議中のプログラム7は、この問題を正すことを目指しており、AMI賃貸制限を中所得層の住宅レベルに戻すことを狙っています。
一部の人々は、これらのAMIの引き上げが新しいMFTE入居者の賃貸料を上昇させることに繋がると主張しています。
確かに、それは一つの見方かもしれませんが、実際には中所得AMIレベルにAMIを引き上げることは、プログラムの包括性を高めることに繋がります。
これが気づきの瞬間です。
MFTEプログラムのAMIの引き上げは、公平なアクセスへと繋がります。
それは、65〜90％のAMIを得る入居者に、彼らが利用可能だった1つのツールを取り戻すことを意味します。
このボランタリーなプログラムは、常にそうであることを意図されていました。
それは、住宅レヴィ、MHA、および非営利ビルダーが創出する subsidized housing を再現するためのものではなく、それを補完することを目的としています。
実際、私たちの企業は、市から資金提供された手頃な住宅ユニットと、高いAMIのMFTE指定ユニットを併せ持つ建物を所有しており、幅広い入居者に市場価格以下の賃貸料で住まわせています。
例えば、もし affordable unit が60% AMIまたはそれ以下に設定されている場合、その入居者は年収66,000ドルを超えることができません。
年収70,000ドルの場合はどうするのでしょうか？
中所得層向けの賃貸料割引ユニットが必要であっても、マーケットレートの賃貸に挑まなければなりませんか？
これは本当に不思議な話です。
中所得の入居者も非常に負担を抱えており、見捨てられてはいけません。
最も重要なのは、P7がうまく機能しなければ、現在MFTEプログラムに8000ユニットを持つ不動産所有者が、12年間の時間の終わりに再度選択をしない可能性があるということです。
それは、何千もの入居者に対する即時の賃料上昇と、市内の中所得住宅の大きな喪失に繋がります。
この安全な避難所を維持することは、私たち全員にとって非常に重要です。
今、この瞬間に過程ではなく進展を重視してP7を採決しないことは、私たちが求める手頃な価格の住宅争いにおいて、プロセスを優先することになります。
シアトルは、アメリカで最も進歩的で包括的な都市の1つとして誇りを持っており、それがこの地に住む人々がこの都市を愛する理由です。
私たちは中所得の入居者のためにMFTEを修正する責任があります。
私たちの都市のため、また入居者のために、すべての収入レベルの住宅の必要性に引き続き焦点を当てていきましょう。
それこそが、私たち全員が祝うべき豊かさです。
画像の出所：theurbanist