ヒューストンのオフィス市場は、近年、家族との時間を大切にする従業員のニーズに適応することで成功を収めています。MetroNationalのスコッター・ヒックス社長は、オフィスのロビーにコーヒーバーやビーンバッグは必須ではないと述べています。従業員は、仕事を終えた後すぐに家に帰り、家庭との時間を享受できるロケーションを求めています。
ヒックス氏によれば、オフィスビルにおけるイベントや一時的な特典よりも、テナントが最も重視しているのは地理的な利便性です。「私たちは、木曜日の午後4時に共通スペースで素晴らしいイベントを開催しましたが、家族は舞台を見に行くことを選ぶでしょう」とヒックス氏は言います。
こうした状況の下、オフィスビルの高品質への移行は続いており、基本的なアメニティはもはや選択肢ではなく必需品となっています。ヒューストンの開発者と家主たちは、賃料の上昇を促進するために、テナントのニーズを十二分に調査する必要があると指摘しています。
MetroNationalのオフィスビルは、リノベーションが行われていないにもかかわらず、平方フィートあたり35ドルという賃料を着実に引き上げています。これは、第二四半期のクラスAの平均賃料が33ドルであることを考えると、優れた成果といえます。この収益は、パンデミック後に増加した開発コストをカバーするために欠かせないものです。
ヒックス氏は、彼らが現在開発中の混合用途プロジェクトについて、オフィススペースを含む建物の建設コストが平方フィートあたり約750ドルになると述べています。一方、パンデミック以前はそのコストは400ドルから450ドル程度でした。「開発者としては厳しい時期です」とヒックス氏は認めています。
新たに開発されるオフィスビルは、賃料が平方フィートあたり60ドル中盤である必要があります。これは、開発リスクを低下させるために抑えたリターンにもかかわらず、比較的高いコストを前提としていることを意味します。「つまり、市場最高の賃料を得るためには、多額の投資を行い、リスクを取る必要があるということです」とヒックス氏は続けます。
たとえ相対的に安価な取引で購入したオフィスビルであっても、賃料は高水準を維持する必要があります。ヒックス氏は、かつてのマラソンオイル本社を990タウン・アンド・カントリー・ブールバードで購入したが、その価格はマラソンが支払った3億ドルの半分以下であったと述べています。それでも、投資家は高い賃料を必要とするでしょう。
Houstonの西部は、全国で最も人気のあるオフィス市場の一つです。テナントは、ガレリア地区やダウンタウンにおいてもオフィススペースに興味を示しています。パートナーズ・リアルエステートのシニアバイスプレジデント、ビンス・ストレイク氏によると、「オフィス leasing の活動は継続しており、質と立地によって影響を受けます」とのことです。
今後の供給が制限されているため、5年から10年前の建物の賃料が40ドル以上に上昇する見通しです。ドミナス・コマーシャルのCEO、スティーブン・ラムール氏は、ヒューストンがオフィススペース不足に直面する可能性があると懸念を示しました。
「テキサスではオフィススペースが不足することで、これまで考えられなかった問題が発生するかもしれません」とラムール氏は語ります。
人口の流入やテナントの需要が続けば、クラスBやクラスCの市場でも賃料が上昇する可能性があります。「新しい建設物は必ず来るでしょうが、70ドルで建物を購入できる一方で、550ドルで隣に新しい建物を建てるとすれば、非常に有利な立場にいると言えます」とラムール氏は強調しました。
新たな開発は、事前契約がある場合でも容易ではないとヒックス氏は述べています。「忍耐強い資本や高いリスク許容度があるなら、ビルの建設は可能です。しかし、そうでないなら、建物を購入して市場の変化を楽しむ方が良いでしょう」と結論づけています。
画像の出所：bisnow