ニューヨーク市の連邦補助住宅プロジェクトにおいて、民間管理者が入居者を適切に審査していないことが、City Limitsの調査で明らかになった。この結果、家賃の誤計算や退去通知が相次いでおり、入居者は問題を解決する手段がほとんどない。
この調査は、Fund for Investigative Journalismの支援を受けた、ニューヨーク市におけるプロジェクトベースの住宅補助プログラムに関する調査シリーズの一部である。
56歳のホセ・トレンティーノは、自身の不動産管理会社に連絡を取るのが困難であった。彼は、マンハッタンのモーニングサイドハイツにあるアパートの2022年度の年間収入再認証パケットを提出する必要があった。
プロジェクトベースの住宅補助（PBRA）プログラムの下、彼は収入の30%を家賃として支払っていたが、証明書類を提出するためには管理会社のWavecrestと協力する必要があった。
トレンティーノは、2年間にわたりこの手続きを終えるために発信し続けた。電話をかけ、管理者にファックスを送信してもらい、障害に基づき合理的な配慮を懇願した。彼は、悪化した股関節の問題から手助けが必要で、管理会社の誰かに建物に来てもらって手続きを手伝ってほしいと求めた。だが、手続きは遅れた。
プログラムでは、管理者は入居者に対して再認証の締切についての通知を3回行うことが求められている。しかし、Wavecrestはトレンティーノに対して、その通知が適切に行われた証拠を一切示さず、ただ「賃貸事務所に行け」と言われた。
トレンティーノの再認証が時間内に処理されなかったため、Wavecrestは彼のPBRA補助を終了し、彼は当惑したままで、家賃が月額2,860ドルのペースで増加していった。
トレンティーノは、PBRAプログラムを通じて連邦からの支援に頼る10万人のニューヨーカーの一人であり、このプログラムは低所得者が市内の補助付きビルで家賃を支払うために設計されている。毎年、彼らは管理会社と協力して自らの補助を再認証し、住まいを維持するために必要な書類を提出する。
しかし、City Limitsの調査によると、400以上のPBRAビルの監査をレビューした結果、管理会社の書類に関する誤りが驚くほど一般的であり、その結果、住人は補助を失ったり、立ち退きの危機にさらされていることが分かった。PBRAビルの入居者からは、管理会社に連絡を取るのが難しい、または対応が困難であるといった報告が寄せられ、さらには問題が続く入居者に対して報復的な行動があったと伝えられている。
トレンティーノは、状況を解決するために人と話すことを望んでいた。彼は事前に予約を取り、90分以上離れたクイーンズのWavecrestオフィスに出向いたが、そこでフロントデスクから「予約がない」と告げられ、管理者がその日は来ていないと言われた。トレンティーノはその場で自分の書類をデスクに預けたが、後に電話をかけると、その書類は届いていないと言われた。
管理者はまた、合理的配慮を提供し、トレンティーノの障害や退役軍人の地位など、条件が再認証の遅れに寄与する可能性のある事情を調査する義務がある。しかし、Wavecrestは表立ってこれらの配慮を提供することはなく、トレンティーノの障害者手当や、アメリカ合衆国住宅都市開発省（HUD）の公的な福利厚生データベースによって、彼が障害者であることを知っていたにもかかわらず、何の手助けも提供しなかった。
「彼らは自分たちの都合に合わせてルールを変更していると思う」とトレンティーノは述べた。
Wavecrestは2024年に彼に対して立ち退きを申請した。焦るトレンティーノは、助けを求める相手を探し続けた。
管理会社の権限が他の民間企業によって監視されている場合、一体何が起こるのか？
それが、プロジェクトベースの住宅補助プログラム（PBRA）の場合である。このプログラムは連邦の住宅バウチャーや公営住宅プログラムの少し知られた兄弟である。PBRAの下、入居者は特定のユニットに補助を受け、ニューヨーク市全体の補助アパートが入ったビルで生活している。
PBRAは全国で200万人、ニューヨーク市では約10万人にサービスを提供している。ニューヨークのPBRA入居者の半数以上が高齢者であり、90%がマイノリティであると、HUDのデータは示している。世帯の約40%は障害を持つ人がリーダーとなっている。
だが、セクション8のバウチャーやセクション9の公営住宅、あるいはNYCHAの物件をPACT変換する際に使用されるプロジェクトベースのバウチャーとは異なり、PBRAプログラムは公営住宅機関ではなく、民間請負業者によって監視されている。この場合、連邦政府から補助を受ける権利が棄損される要素が増している。
トレンティーノのような入居者と連邦政府の間には、3つの契約の層が存在する。ニューヨークでは、HUDがこのプログラムを州の住宅信託基金公社に外注しており、この公社は住宅・コミュニティ再生省（HCR）により管理されている。しかし、この州の住宅機関はプログラムに対して形ばかりの関与しか持っておらず、日常的な業務はCGIという200億ドルのコンサルティング会社に委託されている。
CGIは、彼らのCGI Federalオフィスを通じてプログラムを監視し、入居者からの苦情を受け付け、所有者への支払いを調整し、住民から報告された健康および安全問題を管理者に通知する。さらに、CGIは毎年、管理会社のコンプライアンスとポリシーについて監査を行う。
ニューヨーク市では、HUDが441のPBRAビルを運営するために民間所有者に支払いを行い、全市で60,000以上のユニットをカバーしている。これらの民間所有者は、Wavecrestのような別の管理会社を使用して、低所得者に賃貸契約を提供している。
入居者にとって、これらの略語や契約の中で、誰が実際にルールを施行しているのかを見極めるのは難しい。責任はしばしば、薄く伸びた管理会社に降りかかり、City Limitsの調査によると、HUD手続きを遵守しない場合すらある。
年次収入再認証の複雑さは多岐にわたる。
連邦政府が補助を出している住宅では、入居者は毎年再認証を行う必要がある。収入やさまざまな控除、例えば医療費、障害、扶養手当などにかかる情報を提出しなければならない。
採用している基準を満たすためには、入居者はその情報を提供し、管理会社が適切に処理する必要がある。管理会社はHUDのハンドブックに従い、正しい通知を入居者に提供し、障害者やドメスティックバイオレンスの被害者を保護し、所得と控除を計算するための明確なガイドラインに基づかねばならない。
ところが、複雑な手続きによって、管理会社が誤った方法で家賃を計算することは珍しくない。Legal Services NYCのスタッフ弁護士であるモリー・ロケットは「管理会社はしょっちゅうこれを誤ります」と指摘する。
PBRAビルの条件はさまざまだが、入居者ファイルの管理に関する問題はほぼ全てのビルで存在する。City Limitsは、CGIが実施した418のPBRAビルに対する1,400以上の管理と居住者調査をレビューした。その結果、2019年から2024年にかけて、多数のビルが「満足」またはそれ以上のスコアで監査をクリアした。しかし、その通過点は、より深刻なコンプライアンス問題を隠すものでもあった。
監査の内訳である「入居者ファイルの確認」では、CGIがサンプルとして抽出した入居者の再認証パケットを調査しており、95%の管理会社が失敗していた。その後のNYC Legal Servicesによるデータ分析では、973の監査の約66%が家賃の計算ミスを指摘した。また、25%には、法的に義務づけられた賃料引き上げ通知や再認証締切のリマインダー、障害者に対する合理的配慮、ドメスティックバイオレンスの生存者に対する権利の情報通知に関するエラーが含まれていた。
HCRのスポークスパーソンは、全ての不遵守をHUDに報告していると述べたが、それは相対的に平均や不満足の監査のみが対象となるため、全体的な監査をクリアしていても、継続的に入居者審査に失敗している数百の物件を見逃すことになる。
「Wavecrestでは‘人為的ミス’がプロセスの一部であると認識しています」と、WavecrestのスポークスパーソンはCity Limitsに対し述べた。
彼らは、誤りが両者、すなわち入居者と管理者から生じることは避けられないと指摘したが、それを認めるには、それに気付かなければならない。再認証エラーもNYCHAの公営住宅の入居者でも一般的であり、彼らも年に同様の再認証プロセスに従う必要がある。しかし、NYCHAは2019年の連邦監視合意の下、再認証のアップグレードやコンプライアンス基準に関する監視を受けている。
「NYCHAは、PBRAビルで見られるのと同じ程度の不正行為に対して監視されています」とロケットは述べる。
違いは、PBRAプログラムでは、ルールが適用される担保が存在しないことだ。入居者は数層の官僚的な手続きの中で、何も頼ることができずにいる。
理論的には、低所得者への収入に基づく補助によって、立ち退きはほとんど発生しないはずである。だが、再認証の争いが解決されない場合、立ち退き通知が発行されることがしばしばある。
データによると、2016年以降、Housing Data CoalitionとRight to Counsel Coalitionからの情報によれば、PBRA管理者は34,000件の立ち退きを行った。これは、ユニットごとに1件の立ち退き申請に相当する。
再認証が間に合わなかった入居者は、予想外に大きな家賃請求に驚かされることもあった。時には、入居者と管理者が収入や控除の計算について意見が合わず、訴える道がほとんどない場合もあった。
「その1/3の計算は非常に重要です。もしその境界を少しでも越えてしまえば、入居者にとっては純粋な経済的破滅に直結します」とロケットは述べた。
PBRAプログラムで働くプロパティマネージャーは、時には再認証を促すために立ち退きの申請を出すこともあるとCity Limitsに語った。
その中で、34,000件の立ち退き申請のうち、32,000件は家賃未払いによるもので、わずか2,165件が契約違反などの他の理由であった。そのうち、1,412のPBRA世帯が2016年以降に自宅を追い出されている。
HCRのスポークスパーソンは、再認証を進めさせるために時おり立ち退き申請がされることがあると強調した。彼らは立ち退きは最終手段であるべきだと評価し、物件が別の補助入居者に提供される際のコストを考えると再認証は希少であるとも述べた。
「立ち退き手続きは、全ての場合において最終手段であり、家族の非対応や向かい合えないときのみ行われる」とWavecrest Managementのスポークスパーソンは述べた。
PBRAプログラムのプロパティマネージャーは、入居者から書類が提出されない限り、補助を停止する従業員であるとCity Limitsに語った。プログラムのインセンティブは、詐欺を排除することに整えられており、管理者が怠慢すれば罰則を受ける場合がある。
「プログラムが機能していれば、入居者が住宅裁判所に立ち退きのために出ることはないはずです」と、Legal Services NYCの弁護士アシュリー・ビルエット氏は述べている。
薄い人員の中、ニューヨークのPBRAプログラムの管理者は、同時に多数の建物や何千ものユニットを管理することが多い。「選ばれた」運営業つはしばしば薄い。ある再認証の専門家は、City Limitsに匿名で話した。
彼は都市全体で13の物件を管理しており、数千のアパートが存在する。
住民からは、プロパティマネージャーと連絡を取るのが難しいと悩みが寄せられ、彼らは自分の問題を提起することに躊躇する場合もある。
トレンティーノは、管理の手続きに苦言を呈した後、管理側が無視し、修理を求めても無視され、要求があった際には怒吠えられることが続いたと述べた。
「私は厄介者になりたくはなかったが、私が対応しなければならない問題であるとして、解決を試みなければならなかった」と彼は語った。
管理が連絡をとりにくい、または適切な手続きを踏まない場合、見るからに入居者が順守していないように見え、「本当に問題を抱えているのはオーナーである」と、全米住宅法プロジェクトのブリジェット・シモンズ弁護士は述べた。
このような状況から、薄い人員の管理会社の運営は、民間所有のせいで続いていると、住宅支援者は指摘する。「住宅補助金を最大限受け取るために、管理を最低限のコストで行うことを意味します」とロケットは言う。
入居者の再認証に取り組むプロパティマネージャーとビルスタッフは、入居者を失ってほしくないと願っているが、一部は入居者に対する苛立ちも表している。「最終的には、居住者が自分の仕事を処理する責任がある」と、あるスタッフは話した。
「私は誰も自宅を失ってほしくはなかったが、私はあなたのために赤ちゃんのように面倒を見ようとは思わない」と。
HUDのスポークスパーソンは、入居者が年に一度再認証を行う責任があると述べ、経営者やスタッフがどのようにコンプライアンスや人員を監視しているのかについて詳しい質問には応じなかった。
あるビルのスタッフは、再認証の準備ができているテナントは40%のみで、残りの60%は「再認証について何も知らないかのように振る舞う」と述べている。
テナントは、管理側から再認証の見直しや説明を要求することもできるが、法的支援団体はそのような見直しは全く意味がないと述べている。なぜなら、それは新しい家賃を計算した同じ建物の管理者によって行われるからだ。
CGIは、入居者が問題を抱えた場合に電話できるヘルプラインを運営しているが、City Limitsが話を聞いた多くのPBRAの入居者はその存在を知らなかった。
City Limitsはヘルプラインに複数回電話をかけ、いくつかのメールを送信したが、電話を受けた担当者はスーパーバイザーから連絡があると説明したものの、取材開始から数週間の間に連絡はなかった。
HCRは、この数年間、地元の支援者たちと連携し、所有者と入居者間の問題を精査し、必要に応じてHUDへ非遵守や不応答の問題をエスカレーションしていると述べた。
CGI スタッフも、監督する管理者と何度も連絡が取れないという問題を抱えている。一部のCGIが提出したレポートでは、1つのイーストハーレムの物件、レキシントンガーデンズが監査応答の問い合わせに数年かかっていることが明記されている。
また別のCGIのレポートでは「コールセンターではこの管理会社に対する懸念が極めて高く、何週間も返事をしていないことが報告されている」とされている。
しかし、その苦情があったにもかかわらず、マンハッタンノース社はその全体のスコアのうち90%近くで満足またはそれ以上のスコアを受け続けている。
マンハッタンノース社はCity Limitsからのコメント要請には応じなかった。
PBRAビルのスーパーバイザーは、管理者の高い離職率により、各新しい管理者が独自のスタッフおよび手続きを持っていると述べ、毎回新たなスタートとなると話した。
アストリアの高齢者向けスピティ・ハウジングでは、CGIからの問い合わせに2年間応答がなかったことが、コールセンターの報告書に記載されている。
住民とLSNYCの双方は、これらの通信上の問題がCGIの報告に載せられていないより広範な問題があると考えた。
「私だけではないことは知っている。他の居住者も裁判所にいるのを見るから」と、他のPBRA入居者ビビアン・コラドはCity Limitsにスペイン語で語った。「私は確信しています。これはもっと多くの人々が直面している経験です。」
CBRのスポークスパーソンは、入居者の苦情を真剣に受け止め、従業員が年間合理的配慮の方針について訓練を受けていると強調した。「We take tenant complaints seriously」と日本語に置き換えてはならない。
トレンティーノは住宅裁判所に出席し、市の権利弁護プログラムを通じて法律家に出会った。
「この間、『未回答のメール、会議の未達成、閉じたオフィスのドア』の世界が広がる」と彼女は言った。
トレンティーノは約5年後、裁判所での彼のケースを解決し、退去を回避することができたが、管理側のルールを改善するための彼の繰り返しの試みや、未解決の修理問題を示すことが必要だった。
今のところ、彼はWavecrestに留まっている。彼らも彼に留まっている。
「彼らは全く気にしていない。ただ彼らのチェックがもらえればいい」とトレンティーノは言った。
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画像の出所：citylimits