2016年、オースティンは、解体や改修の際に入居者が適切な通知を受け取ることを保障するためのテナント通知および移転条例を通過させました。この条例は、開発による立ち退きから入居者が成功裏に移転できるようにすることを目的としています。
現在、同市はこのプログラムをどのように実施するかを模索しています。
当初、市はこのプログラムを部分的に開発業者が資金提供することを予定していましたが、州の法令によりそれが禁止されました。そこで2023年には、都市の予算付けの項目（混乱を招くことに「開発業者手数料」と呼ばれるものの、実際には市の提供となります）として、手数料の金額を決定するための調査を委託しました。オースティン住宅局は、オレゴン州に拠点を置く公共政策研究会社ECOnorthwestの協力を得て、火曜日に議会の住宅および計画委員会に結果を報告しました。
他の都市には同様のプログラムがあります。サンアントニオでは、市が資金提供するプログラムにより、借り手には最大3,500ドル、モバイルホームの所有者には7,500ドルの支援があります。シアトルのプログラムでは、借り手には5,000ドルが提供され、市と物件所有者が均等に負担します。このプログラムは、地域の中央値の収入の50％以下の人々を対象としています。パロアルトでは、不動産所有者が支援の責任を負い、3ベッドルームの家に対して最大で約20,000ドルを支払うことができます。
オースティンでは、5ユニット以上の再開発やモバイルホームの開発計画の変更、再ゾーニングがテナント通知要件を引き起こします。現時点で、複数世帯ユニットの通知期間は120日、モバイルホームは270日です。支援の資格は、複数世帯住居では70％中央値家庭収入（MFI）、モバイルホーム居住者では80％に設定されています。移転支援には、元の住居から50マイル以内での住宅ロケーターの割り当て、加えて引っ越しや保管のための財政支援が含まれます。この支援の上限は6,000ドルです。
ECOnorthwestのプロジェクトディレクターであるジェイド・アギラールは、「借り手の収入と利用可能な住宅との間には大きなミスマッチがあることがわかっています」と説明しました。
「ほとんどの賃貸ユニットは、地域の中央値の収入の60％から80％の世帯向けに価格設定されている一方で、ほとんどの借り手は非常に低い収入か非常に高い収入を得ています。」
このことは、高収入の借り手がより低い収入の世帯にとって手頃なはずのユニットを占有し、低収入の借り手が手に負えない高額なユニットに対して多くを支払っていることを意味します。同様の動態がオースティンの50マイル圏内でも起こっています。
「オースティン外のほうが一般的に住宅が手頃であり、60％のオースティン地区の中央値の収入の人々向けに手頃なユニットが大きく増加していますが、それでも低収入の世帯が自分たちにとって手頃な価格の利用可能な住宅を見つけるのは非常に困難です」とアギラールは続けました。
これは黒人や褐色の世帯にかかるコスト負担が大きいことを示しています。
立ち退きを追跡することは難しいです。
立ち退きを経験する人々は、それが起こるまで記録を取りません。ECOnorthwestは、開発者によって提出された解体許可に限って研究を行い、改修による立ち退きの特定のサブセットに焦点を当てました。
2012年から2022年の間に、解体されたユニットの50％は、セントラルおよびサウスオースティンの地区（市議会地区1、3、9）にありました。
約95％のアパートとモバイルホームの解体は、ダウンタウンから6マイル以内に集中していました。
特に多くの賃貸ユニットが失われた地域は、中央値所得が最も大きく上昇した地域でもあり、高所得世帯の移住に伴い、低所得世帯が立ち退き圧力に直面している可能性が示唆されています。
また、都市全体が成長する中で、中央値所得も上昇しています。
重要なことに、ECOnorthwestが発見したところによると、過去10年間に解体されたユニットの数に対して、新たに2ユニットが追加されました。
そしてオースティンがより密度が高くなる中で、立ち退かれた大多数は南、バダやカイル、サンマルコスなどに移動しました。
現在、オースティンの賃貸世帯の約35％、つまり約10万世帯が、収入と居住形態に基づいてテナント移転プログラムの資格を有しています。
その1/3以上は、非常に低収入の世帯であり、中央値収入の30％以下を得ています。そしてもちろん、引っ越しは高額です。
小型ユニットのスタジオや1ベッドルームに移る場合、移転にかかる費用は3,100ドルから6,300ドルになることがわかりました。
モバイルホームの場合、保管が必要になるため、最大15,000ドルになります。
「つまり、ユニットサイズが移転コストの違いの主な要因です」とアギラールは述べました。
「現在、世帯あたりの支援上限6,000ドルでは、モバイルホーム所有者や大型世帯の移転ニーズを満たすことは困難です。」
過去に移転したほとんどの人々は、小型ユニットに住んでいました。
ECOnorthwestは、ユニットのサイズや種類に基づいて補償を調整することを市に推奨しました。
また、非常に低収入の世帯に対して追加のサポートを提供し、彼らに対して長期間の通知を提供することも提案しました。
「住宅を見つけることが難しいため、彼らにより多くの時間を与えることが重要です」とアギラールは述べました。
「この人たちは、家から立ち退かれています。適切なアパートを見つけることが難しいため、多くの時間と努力が必要です。
また、いくつかの世帯にはアクセシビリティ要件などの追加のニーズがあります。」
アギラールは、調査によると、テナント移転プログラムの対象となる50マイル半径は「現在の時点では十分であり、プログラムを利用している人々のニーズをほぼ満たしています」と述べました。
しかし、移転した借り手がどこに移動し、新たな賃貸コストがどの地域であるかを追跡し、住宅の手頃さ危機が50マイルの制限を超えて拡大する中で、支援の資格を失う人々がいるかどうかを理解する必要があります。
実際、これは計画委員会の議長であるナターシャ・ハーパー・マディソン市議の最大の懸念事項でした。
彼女は反対の意見を述べました：「2019年から現在までのトレンドを見てきた身として、皆さん、地域拡張に備えてしっかりと準備してくださいと言いたかった。
Niederwaldにすぐに移動してしまうかもしれません。そして現在、Niederwaldはサンマルコスになっています。
そして今、PflugervilleはParker Heightsになっています。
テイラーが既に手頃でなくなりつつあるなら、それは…50マイルの制限では長くは切り抜けられないと思います。
そのため、市がこの点に迅速に調整を行えるかどうかを興味深く思います。」
画像の出所：austinmonitor