南フロリダでは、コンドミニアムと住宅の購入者が売り手に対して優位に立つ可能性があります。 7月の平均価格は前年と比較して下落し、より多くの所有者が物件を売り出している状況です。
マイアミ不動産協会は、売上と比較した場合、単一家族住宅の在庫数は「健全なバランス」であると表現しています。 この「健全なバランス」は、より多くの物件が販売され、販売数の減少が影響しています。
マイアミデード郡、ブラウワード郡、パームビーチ郡の住宅の平均価格は、最近数ヶ月間で年単位で下落傾向にあります。 価格の崩壊には至っていませんが、平均単一家族住宅価格は安定しており、コンドミニアムの平均価格は約2年で最低水準まで下落しています。
フロリダ全体でも同様の状況が見られます。
フロリダ不動産協会のチーフエコノミスト、ブラッド・オコナー氏は、「現在の市場で購入可能な買い手が相対的に多いため、売り手よりも価格交渉で大きな利点を持つことができます。」と述べています。
南フロリダの住宅およびコンドミニアムの売り手は、取引を成立させるために価格を引き下げる意欲を示しました。 売り手は、先月の平均で約95%の価格を受け入れました。 一年ほど前は、彼らはより近い価格での入札を受けていました。 その理由の一つは、見込み買い手が選択できる物件が増えていることです。 これにより、売買の際に物件が市場に留まる時間も延びています。 7月に売却された住宅は、買い手が見つかるまでに約3ヶ月かかりました。
オコナー氏は「価格や金利が引き続き下がることで、購入を希望するがもう少し手頃な市場を望んでいる方向けのバイヤーが解放され、すでに市場にいる買い手と競争できるようになる可能性があります。」と、フロリダ全体の住宅市場の状況について語りました。
コンドミニアム市場の状況
南フロリダのコンドミニアム市場は引き続き圧力を受けています。 1年以上前から始まったコンドミニアムの在庫増加は、この夏に安定しています。 しかし、販売中のユニット数は2024年初頭と比較して約50%増加しました。 在庫の増加は平均価格の下落につながっていますが、年単位での価格下落のペースは鈍化しています。
古いコンドミニアムは、2021年に98人が死亡したサーフサイドのチャンプリン・タワー・サウスの崩壊後に施行された改革により、市場への影響を及ぼしています。 新しい法律により、古いコンドミニアム建物は構造検査を受け、コンドミニアム協会の財政的安定性を確認することが義務付けられています。 これらの変更により、多くの古い建物は月額費用を引き上げ、維持管理や財政準備金の向上のために特別評価を発行しています。
改革の影響はコンドミニアム市場にも見られます。 ブラウワード郡では1百万ドル以上のユニットの販売が今年増加しています。 マイアミデード郡では2百万ドル以上のユニットの販売が安定しています。 これらの高級ユニットは、通常30年未満の建物にあり、多くの改革の影響を受けていません。
一方、7月にマイアミデード郡で販売された30年以上の古いコンドミニアムの平均価格は29万4000ドルでした。
融資状況
借入金利は春の高値から下がってきました。 フレディ・マックによると、30年固定ローンの平均金利は8月末に6.6%でした。 メモリアルデー直後は約6.9%でした。
南フロリダの不動産市場では、全国平均と比較して現金購入の割合が高いため、住宅ローン金利の影響は限定的です。 先月、単一家族住宅の現金購入は地域全体で増加していますが、コンドミニアムではわずかに減少しています。
不動産業者がよく挙げる融資の課題の一つは、南フロリダのコンドミニアムビルが連邦住宅局（FHA）の融資認定を受けている物件が非常に少ないことです。 FHAは住宅ローンを保険し、FHAローンが適格となるためにはコンドミニアムビルが特定の要件を満たす必要があります。 現在、マイアミデード郡、ブラウワード郡、パームビーチ郡全体で、FHAによって承認された建物はわずか16棟です。
画像の出所：kbindependent