ニューヨーク市の賃貸市場で賃料凍結を公約に掲げるゾフラン・マンディニ氏の提案が注目を集めています。
この提案には賛否が分かれる中、実効性に疑問を呈する声が多く寄せられています。
特に反対派は、長期的な賃料凍結が賃貸物件の物理的な状態を悪化させ、全体の住宅市場に悪影響を与えると主張しています。
しかし、法的観点からもこの提案には重大な問題があります。
マンディニ氏の賃料凍結は、裁判所によって覆される可能性が高いと考えられます。
ニューヨーク州の法律において、賃料調整の権限は市長にはなく、独立した行政機関である賃貸料金基準委員会（RGB）に委ねられています。
この委員会は市長に任命された9名のメンバーで構成されており、その中にはテナントと家主を代表するメンバーも含まれています。
メンバーは、公共の利益を代表する役割を担うことも求められています。
RGBのメンバーは、マンディニ氏が提案した賃料凍結の方針に同意する人たちではなく、法令に基づいて判断しなければなりません。
法律は、RGBに対して毎年賃料が「調整されるべきか」を検討することを義務づけています。
この判断に際して、委員会は不動産税や水道料金、家主の運営コスト、空室率、生活費指数などの客観的データを精査する必要があります。
このような法律の枠組みを無視して、マンディニ氏は当選後にRGBが賃料凍結を事前に決定することを約束しています。
これは、RGBが毎年市場状況を見直さなければならないという法的義務に反するものです。
マンディニ氏は、RGBが証拠を検討する前に、賃料凍結を約束しているといえます。
もしRGBが証拠に反する決定を下した場合、影響を受けた当事者が裁判を通じてその決定を覆すことが可能です。
ニューヨーク州の法律では、管理機関の決定により損害を被った者は、特別な訴訟手続きを開始することができます。
例えば、もし家主がRGBが運営コストの増加や法定要件を無視したことを立証できれば、裁判所は賃料凍結決定を覆すことになるでしょう。
さらに、マンディニ氏はそのキャンペーンの中で、賃料凍結に同意するRGBのメンバーを指名することを公言しています。
しかしこのような公約は、RGBのメンバーがその意見を明示した場合、公正性に疑問を投げかけます。
ニューヨーク州最高裁判所である控訴裁判所は、行政機関のメンバーが偏見や先入観なしに公正に行動することを求めています。
「公正な意思決定者が存在することは、法の基本的な保証であり、行政機関での裁判手続きにおいて完全に適用される」と裁判所は述べています。
裁判官が証拠を聞く前に判決を下せないのと同様に、RGBのメンバーも関連証拠を検討する前に賃料凍結を示唆することはできません。
もしマンディニ氏が実施を求めれば、RGBの決定は政治的に有利な結果を得るための偏ったプロセスの産物として、覆される可能性があります。
RGBは57年の歴史の中でたった3回の賃料凍結を決定しており、これもビル・デブラシオ政権下のみで行われました。
マンディニ氏は前例のない4年間の賃料凍結を提唱しており、その実現が彼の議題を危うくする可能性も否定できません。
「賃料凍結」のスローガンがマンディニ氏を民主党候補に押し上げた一方で、彼の提案が法的に問題視されることも十分にあり得ます。
もしマンディニ氏が11月に当選したとしても、この約束が原因で彼の政策が危うくなる可能性があります。
画像の出所：city-journal