ビッカーダイク復興コーポレーションのCEO、ジョイ・アルグエテは、住宅開発の駐車要件に関して、長年にわたり頭を悩ませてきた。
「これは大きな問題です。特に古い建物を改修している場合、あるいは駐車場が必要なエリアで建設をしている場合です」とアルグエテは述べた。
「昔は、1台の駐車スペースを確保することが求められていました。これにより、住宅街の真ん中に駐車場を作らなくてはならず、非常に困りました。」
しかし、シカゴ市は7月に、公共交通機関の近くで駐車ミニマムを撤廃するという、住宅専門家たちが進展と考える条例を可決した。
この法律は、開発者に対して、これまで求められていたオフストリート駐車の要件を緩和するオプションを提供する。CTAやMetraの駅からの距離に応じて、オフストリート駐車を最大50%減らすことができる、あるいは完全に排除できる可能性がある。
オフストリート駐車は通常、表面駐車場や駐車ガレージという形で提供される。
シカゴでは、2019年から2023年の5年間の推計に基づくと、家庭の約27%が車を所有していないという。これはシカゴ首都圏計画機関のデータで示されており、この機関は地域の土地利用と交通の課題に取り組んでいる。
この機関は、シカゴ市民の45%が1台の車を所有していると推定している。
専門家たちは、一部の駐車スペースを排除することで、開発者はプロジェクトにより多くの住宅ユニットを追加でき、シカゴの住宅市場が抱える圧力を和らげることができると述べている。
Housing Action Illinoisと全国低所得住宅連合の3月の報告書によると、イリノイ州で最低所得層向けの手頃な賃貸住宅が289,419戸不足しているとされ、シカゴでは126,165戸が不足しており、極度に低所得の家庭100戸に対して32戸の手頃な賃貸住宅しか存在しない。
「これは住宅危機の中で起こっています」とシカゴ拠点の地域技術センターの都市分析ディレクター、エミリー・ラフラムは述べた。
「時間の経過とともに住宅供給が制約される中で、住宅の手頃さがますます重要な問題になっています。こうした視点から見ると、意図的により多くの手頃な住宅を建設することが重要になっています。」
この非営利研究団体は、「Stalled Out」という2016年の報告書を発表し、シカゴにおける駐車場が地域の手頃さを低下させる影響を探った。
ラフラムは、「Stalled Out」の最大の発見点は、シカゴが需要に対して「非常に多くの」駐車場を建設していたことだと述べた。
同報告書は市内の40棟の住宅ビルを調査し、ピークの占有時に駐車スペースの3分の1が使用されていないことを発表した。
研究者たちは午前4時にこれらのビルを調査した。これは通常、住民たちが眠っている時間であり、車は駐車されているはずである。
「Stalled Outが示したのは、単に私たちが駐車に多くの時間と費用を費やしているだけでなく、不必要な駐車に対しても時間と費用を浪費しているということです」とラフラムは言った。
「駐車がどれだけ必要であるかをより良く理解し、その相応の量だけを建設することで、私たちは駐車に過剰な費用をかけることを避けることができるのです。」
地域技術センターは、駐車スペース1台を建設する費用が、表面駐車場で4,200ドルから、地下駐車ガレージで37,300ドルに達することもあると発見した。
報告書が発表された後、その費用は急騰しているという。
この非営利団体は、2026年の春に発表される予定のこの研究のフォローアップに取り組んでいる。
コスト圧迫
金利と保険料の上昇が開発者に圧力をかける中で、建設コストが主な圧迫要因になっているとアルグエテは述べた。
「手頃な住宅の開発にかかるコストは信じられないほどです。そして、駐車もその一部です」と彼女は言った。
公共交通機関の近くで駐車ミニマムを廃止することで、開発者は、切迫したコストの削減を助けることができる。このことは、開発を妨げる可能性のある手続きを減らすことも助ける。
駐車ミニマムの削減は、ブランダン・ジョンソン市長の「Cut the Tape」レポートの10の「大きな賭け」の1つであり、ライセンス、許可、および開発計画を効率化するための100以上の提案が含まれている。
このレポートは、2022年の「Connected Communities Ordinance」が、駐車要件をより柔軟に提供するための出発点であったと記載している。
この条例は、市全体での均等な交通指向型開発の基準を更新し、新しい開発において通常求められるよりも少ないオフストリート駐車を提供できる区域を増やすなど、駐車要件の柔軟性を増やした。
新しい手頃な住宅プロジェクトに対して、この条例は、プロジェクトが交通指向型開発エリアに所在し、かつユニットの半数が手頃である限り、駐車義務を撤廃した。
駐車場を少なくすることで得られる節約は、より多くのユニットと手頃な家賃に転換する可能性がある。
この条例により、未利用の駐車スペースを他の用途、たとえば追加の住居として転用できるようになる。
「これは開発者が利益を得るための具体的な変更です」とイリノイ政策研究所の政策研究者、リレナ・エスタビンは述べた。
「駐車場を減らすことで、土地や駐車場が必要とする準備にかかるコストを削減できるだけでなく、この調整を得るために市議会に行く時間や手数料を支払う必要がなくなるのです。」
都市の利点
商業不動産会社インテラ・リアルティのアソシエイト、アレックス・コーエンは、条例を利用した新しいプロジェクトは2026年までには完成しないと予測している。
コーエンは、高い家賃はこの条例によって冷却する可能性があると予測しており、住宅が不足している地域により多くの密度が加わると述べた。
先週発表されたデータによると、シカゴの1ベッドルームアパートの中央値家賃は2,120ドルであり、7月から6%の増加を示している。
コーエンは、ブルーラインが走っているジェファーソンパーク、ポータージパークなどのノースウェストサイドの地区が、新しい条例の恩恵を最も受ける可能性が高いと予想している。
「これらの地域は、ダウンタウンに近いような高層ビルが建てられる場所とは異なり、より多くの密度を受け入れる余地があります。」と彼は述べた。
「これらのノースウェストサイドの地域は、現在はあまり密度がありませんが、良好な交通手段があり、この新しい条例から最も恩恵を受けるでしょう。」
アルグエテは、西ハンボルトパークのような地区にも同様に恩恵があると見ている。
彼女は、商業地域に融け込む住宅地域に沿った回廊でのより多くの住宅と密度の可能性があると見ている。
「私たちはその地域で多くの開発を行ってきました。しかし、投資者が購入したが何も手を付けなかったブロックもまだ残っています。」とアルグエテは述べた。
「彼らは所有物の価値が上がるのを待っているだけでした。開発を行う人々の手からコントロールを奪うことで、これは非常に役立つでしょう。」
シカゴ首都圏計画機関のプリンシパル・プランナー、トニー・マンノは、この条例がどのように機能するかを見るためには時間がかかるだろうと述べている。
「私はそれを実行に移すのを見たい。数年後にそれがどう影響するか、建設が進むのを見たいと思っています。」とマンノは述べた。
「それが本当に変化に影響を与えるかどうか、交通パターンを見てみたいと思います。これは、この問題を変えるために役立つ多くの事項の1つであると思います。」
画像の出所：chicago