アトランタのファイブポイントMARTA駅のすぐ南に位置する古いブロックは、何十年にもわたり消沈したゴーストタウンのような雰囲気を保っていました。
しかし、最近ではその地域が大規模で複雑、かつ非常に高価な建設現場の音や期待感に満ちています。
アメリカの大統領ジミー・カーターの時代から、何も触れられることなくネズミだけが行き交っていたこのアトランタの一角は、新たに訪れる人々で賑わっています。
現在、ほとんどの新参者は作業用ヘルメットをかぶっています。
しかし、サウス・ダウンタウンの再生を進める起業家やデザイナーたちの興奮する声によれば、変化のペースと新しい顔の数は今後急速に増えていくとのことです。
これは、眠り続けていた10ブロック以上の建物や駐車場が目を覚ましつつあるかのようです。
サウス・ダウンタウンは、その近隣のアンダーグラウンド・アトランタやセンテニアル・ヤーズと同様に、2026年のFIFAワールドカップに向けて急成長を遂げています。
世界的な盛り上がりを利用しようと計画しているこの地域は、アトランタが自慢できるお祭りの「前庭」へと進化しようとしています。
そして、このプロジェクトは長期的な成長を目指し、将来的な不動産サイクルにわたって戦略的に拡大し、古いものが新しい魅力を持つユニークな地区にすることを目指しています。
現時点では、全てが少し混沌としています。
「大きな流れが来ている」とサウス・ダウンタウンのCEO、ジョン・バードソング氏は明るく語ります。
彼はアトランタ・テック・ビレッジのベテランであり、2024年初頭にバッカヘッドからこの地域にキャリアを移しました。
彼と同様に、この地域の変革の顔となっているのは、デビッド・カミングス氏であり、サウス・ダウンタウンの発展を担っています。
バードソング氏が言う「流れ」とは、ワールドカップの笛が鳴る6月までにサウス・ダウンタウンで10軒の新しいレストランがオープンするという期待に満ちたもので、この地域では伝統的に数少なかった飲食店が増加することを示しています。
新しくオープン予定のレストランには、ホテル・ローに位置するデリラのエブリデイ・ソウルや日本とアメリカのフュージョン料理を提供するボトル・ロケットが含まれ、単独のエル・テソーロも大きなパティオを備えて登場します。
また、ブルー・ストリートBBQや他のコンセプトも、以前は閉鎖されていたブロックで開店します。
スモーガスバーグ・アトランタは、人気のオープンエアフードフェスティバルの次の拠点で、数週間以内に新しく舗装されたフォーサイス・ストリートの駐車場を賑わせる予定です。
他の建設活動の中で、サウス・ダウンタウン最北端のファイブポイント駅近くでは、1899年に建設されたアトランタ初のデパートである85ピークツリー・ストリートに人々が住むための実際の場所が形になりつつあります。
バードソング氏によれば、これらの26ユニットはワールドカップ用の短期レンタルとして利用され、次第により伝統的なロフトアパートメントに移行する予定です。
彼が最近執筆したコスト分解の記事では、アパートの改築だけでも2800万ドルのプロジェクトである事を示し、財政的な負担や追加駐車場の建設費用は別途発生することが述べられています。
そのため、すぐに収益が上がる見込みは薄いとバードソング氏は考えています。
「我々全員にとって、住居を建てれば人々が来るというのは明らかです。しかし、それは非常に高価です」とバードソング氏は語ります。
「住居は私たちを夜も寝かせないものであり、我々はそれをどのように増やすかを考えています。すばらしい小売店やレストランが並ぶこの地域は、24時間営業するためには住居が必要です。」
これにより、質問が浮かびます。サウス・ダウンタウンのポートフォリオには6エーカーの駐車場があるのに、なぜそこから始めないのか？
なぜ初めから適応再利用の住居に手をこまねいているのか？
サウス・ダウンタウンの開発責任者ケビン・マーフィー氏は言います。「そうする問題は、何十年も利用されていない暗い空の建物がある地域に人々が引っ越すことになります。」
「なぜ誰も空の店舗に囲まれた新しいアトランタの一般的な建物に住みたいと思うでしょうか？」
マーフィー氏は続けます。「今、こうした投資を行い、建物を元の栄光に取り戻し超えることを目指しているのです。」
「ロマンチックな機会がある場所を創出するのは重要です。」
サウス・ダウンタウンの57の建物の重要な部分で起きている状況をより理解し、画像として描写するために、我々は開発担当者と共に7月31日の雨の夜に建設中のエリアを訪問しました。
この事前準備の際、サウス・ダウンタウンの建築デザイン責任者ルーカス・ロバーツ氏は注意を促しました。
「これらの建物は8回目の命を迎えているんです。つまり、崩壊寸前です。
今この時にやるべきでなければ、これら1900年代の建物を救う最後の機会だったでしょう。」
それでは、彼が何を意味するのか見ていきましょう。
現在、サウス・ダウンタウンの最優先プロジェクトはプロジェクト・エルであり、ここでは建設の目印、交通コーン、新しく張られた合板、その他の明らかなサインが多数見受けられます。
このプロジェクトは、テッド・ターナー・ドライブ/ミッチェル・ストリートから始まり、ブロード・ストリートを通りファイブポイントまで広がるL字型のコレクションであり、230百万ドルのリノベーションが進行中です。
ブロード・ストリートだけでも、マーフィー氏によると、6つの大手請負業者が日々活動しており、納期を守るために忙しく作業をしています。
ブロード・ストリートの工事の背骨は、市が主導する街路整備プロジェクトであり、MARTAのファイブポイントとガーネット駅間のブロックをワールドカップ開催前にアップグレードすることを目指しています。
サウス・ダウンタウンの最初に完成したのは、ホテル・ローに位置するアトランタ・テック・ビレッジ-シルバン（左側）であり、スピラー・パークコーヒーやクレーツATLレコード店など、新しい小売店が追加されています。
魅力が求められるアトランタにおいて、歴史的な通りはまるで映画のセットのような雰囲気を醸し出していますが、これらの空っぽの外観ではありません。
ホテル・ローを西から眺めると、センテニアル・ヤーズの最初の新築高層ビル（左側のアパートメント、右側のホテル）とメルセデス・ベンツ・スタジアムとの現代的な対比が見られます。
アトランタ・テック・ビレッジの中心にあるロビーを覗いてみると、バードソング氏は、この場所がワールドカップ期間中にポップアップスペースとして利用される可能性が高いと語ります。
元々のシルバンホテルの床タイルはオリジナルです。
通りから見ると、1910年頃のホテル・スコビルの復活したファサードは、見かけよりもかなり変わった印象を受けます。
「一部の建物は建物ではなく、ただの柔らかいものです」とサウス・ダウンタウンのプロジェクトマネージャーであるブライアン・キャップス氏は述べています。
ここではローリング・ストーンズの音楽ビデオやロボコップ2のシーンが撮影されましたが、復元にかかる費用は1400万ドルと見積もられ、現在は高額になっている可能性が高いとマーフィー氏は述べています。
「最初のサイクルか次のサイクルで、「素晴らしいブティックホテルをここに建てることは経済的合意が生まれる」と彼は言います。
ホテル・ローの東側、フォーサイス・ストリート140では、この舗装された敷地がアトランタ・テック・ビレッジの駐車場から、週末にスモーガスバーグに移行します。
これは、長期的な計画を進める間に、素晴らしい活性化を実現しようとしています。
マーフィー氏は言います。「人々が週末にここに来て、地域を理解することができるのです。」
ミッチェル・ストリートの北側では、MARTAの最初のバスラピッドトランジットライン（前景）と併せて南ダウンタウンの改修作業が行われています。
左側には、サウス・ダウンタウンの最古の建物の一つ（少なくとも1870年代以降）が185ミッチェル・ストリートにあり、これを二つの二ベッドルームアパートメントやオフィス、そして店舗（おそらくダイナー）に改装中です。
マーフィー氏は、ここはアトランタにおける最も混合用途のオプションだと評しています。
こちらが完成された際のイメージです：
ミッチェル・ストリートに建築許可が取られたエル・テソーロの独立したスペース。
そのレストランとパティオが、来年には新しい広場として機能する様子です。
ブロード・ストリートに向かって北へ進むと、ファイブポイント駅に向かう際、以前はレンガでふさがれていたこれらの建物が、日々のオフィス約3,000平方フィートと、その下にはカクテルバーがオープンする予定です。
ここからは新しい広場を見下ろせる予定です。
南ダウンタウンでの最も劇的な変化は、現在、ブロード・ストリートで起こっています。
このブロード・ストリートの建物は、長年にわたって樹木による侵入問題に悩まされており、木の根が構造を完全に貫通して外に出る状態でした。
「すべてを元通りにするためには、膨大なレンガの作業が必要です」とロバーツ氏は述べています。「これらは完全であり、徹底的な修復が行われています。これを修復するためには、同じ費用と時間でもっと多くの建物が建設できたでしょう。」
ここでバーベキューのコンセプトが展開されています。バードソング氏は、通りの両側でいくつかの潜在的なテナントと賃貸交渉が進行中であるとしています。「ここにはユニークでブティック的な地元の野心的な起業家やレストランが集まっており、アトランタの料理シーンに自分の印を残したいと考えている」と彼は述べています。
「このブロックには約12の小売スペースがあり、これまでに6件が契約済みで、ワールドカップに向けてデザインを開始しています」とマーフィー氏は要約しています。
「2階には、アトランタ・テック・ビレッジから成長した会社向けに個別のオフィススイートが設けられます。彼らはここで独自の住所を持つことができます。」
ブロード・ストリートに期待される将来の展望がこちらです：
ファイブポイントのすぐ南、ピークツリー・ストリートのブロックは、今のところ通りから見ると少し静かな印象がありますが、サウス・ダウンタウンのクルーは最近、82ピークツリー・ストリートにあるランドマークの1907年製M.リッチビルの屋根を完成させました。
このビルは、63の住宅ユニットに改築するデザインプランがほぼ完成したとマーフィー氏が述べています。
85ピークツリー・ストリートでは、26のロフトアパートメントが進行中ですが、3,200平方フィートの1階スペースが「一つの大きな小売レストランの機会」に転換されています。
隣接する81ピークツリー・ストリートは、このスペースの中庭およびパブリックパセオに変換され、ピークツリー・ストリートとブロード・ストリートを結ぶ予定です。
この建物のブロード・ストリートに面した小さな小売スペースも計画されています。
ブロード・ストリートセクション近くのこの謎の鋼鉄のビームは、50年前のMARTA建設に関連している可能性がありますが、確信はありません。
85ピークツリー・ストリートの上層階には、スタジオから二ベッドルームまでのアパートが装備されています。「これらの窓や天井の高さは、アトランタにはない素晴らしいトライベッカスタイルのロフトになります」とロバーツ氏は述べています。
元々の百貨店ビルの上階は、50年間占有されていませんでした。
「我々は多くの設計反復、建設、発見を通じて、建物が元々の形になろうとする様子を見てきました。そのビルはオフィスかデパートであった場合、そのままの形式になるというのは驚くべきことです。」とキャップス氏は言います。
開発者たちは建設プロセスにおいて予想外の変更をし、もともとは屋根になる予定だったこの共有デッキを設置することにしました。
このデッキからは、ユニークなダウンタウンの景観が楽しめます。
「我々はここに住みたいと思う26人を見つけられるだろうと自信を持っています」とマーフィー氏は述べます。
「新しい駐車場は設けません」とバードソング氏は添えています。「この地区にはMARTAが非常に重要です。」
81ピークツリー・ビルディング（右側）では、アパートと小売店の共有中庭が整備されつつあります。
将来的にはM.リッチビルディングの優れた眺望が待っています。
81/85ピークツリー・ストリートの背後には、この広大なオープンスペースがブロード・ストリートのオープンスペースとなり、新しいコンクリートと石畳のパティオにもなります。
バードソング氏とチームは、この地域の展望について誇張したり、約束をし過ぎたりすることは好まないと言います。
「我々は見せることを好む」とバードソング氏は語ります。「約束を超えれば、期待を裏切ることになるのです。」
ホテル・ローに戻る途中で、このコーナーにある駐車場は安全性を高めるために約100万ドルが投資されています。
この建物は1960年代の公民権運動の座り込みを行ったシーンが記録されたもので、照明、カメラ、ゲート、新しいドアなどのアップグレードが行われています。
「初期の投資を行っており、重要な投資を進めています」とマーフィー氏は総括します。「これにより、住みたいと思える素晴らしい、クールな街を構築しています。」
画像の出所：atlanta