ロサンゼルスでは、ほとんどのテナントが収入の30%以上を家賃に費やしており、1ヶ月間の家賃が無料になるという移転特典は魅力的です。
しかし、家賃が1ヶ月分無料になるという移転特典は、実際には長期的にはそれほどお得ではないことが多いとされています。
この街の住宅局は、家主が将来の家賃の値上げを割引金額ではなく、割引前の額面に基づいて行うことを許可しています。
テナントが実際には高い家賃を支払ったことがない場合でも、家主はこの金額を将来の値上げの基準として使用できるのです。
クリスチャン・コーポラはこの現実を自分の身で実感しました。
昨年の夏、ロサンゼルスのラーチモント地区にあるアパートに引っ越す際、素晴らしい取引をしたと思っていました。
オフストリート駐車場、エアコン、そして室内洗濯機が備わったアパート、さらに1ヶ月分の家賃が無料になる特典を貰っていました。
実際には、これにより彼はこれまでよりも低い、プロレートされた月額家賃を支払っていました。
コーポラ氏は、このアパートが市の賃貸統制の上限の対象であることも承知していました。
この法律では、年次の家賃の増加は3%に制限されており、家主がテナントのガスと電気代を負担する場合には最大5%に達することができます。
この制度は、1978年より前に建てられたアパートに適用され、ロサンゼルス全体の約3分の2を占めています。
「すべての機能を備えたアパートを見つけて、本当にわくわくしていました」とコーポラ氏は語ります。
「そして、移転特典があるということは、本当に完璧だと思っていました。」
しかし、初めての年次家賃の増加時、コーポラ氏は家主が家賃を引き上げることを予想していましたが、実際には驚くべきほぼ12%の家賃の値上げに直面することとなりました。
「残念ながら、私の収入は昨年0%しか増えていなかったので、それが私にとっては完全に不可能な状態になった」と彼は述べています。
自ら調査し、ロサンゼルス・テナント連合からアドバイスを受けた結果、コーポラ氏はこの慣行が合法であることを知りました。
ロサンゼルス市の住宅局のスポークスマンは、この市が賃貸契約の割引前の額面を将来の増加の基準に使用することを許可していると確認しました。
テナントが一度もその金額を支払ったことがない場合でも、その基準は有効であるとのことです。
他の都市では、同様の賃貸統制法を持っていても、この慣行を許可していません。
ウエスト・ハリウッドでは、家主が割引を賃貸統制の上限を超えて家賃を引き上げる根拠として使用する試みを覆しました。
「引っかかったような気がします」とコーポラ氏は言います。
「当初、1ヶ月間の無料の割引が今後の家賃の増加にどう影響するかについて、誰にも説明されませんでした。」
今、彼は新しいアパートへの引っ越しをまとめています。
その新しいアパートには前払いの特典がありませんでしたが、彼はそれに満足していると言います。
「これからは移転特典を信じないと思います」と彼は述べました。
「それはバイトアンドスイッチのように感じます。」
ロサンゼルスの賃貸統制についての議論は、最近市役所で注目を集めています。
市が委託した経済報告書は、住宅局のルールが家主よりもテナントを不利益にしていることを示唆しています。
昨年、住宅当局は市議会に対し、現在の最大家賃増加の割合を5%から2%に減少させることを提案しました。
テナントの権利擁護団体は、改革はさらに低い限度を含むべきだと主張しています。
一方、家主たちは、提案が保険料、メンテナンス、ゴミ収集などのコストの上昇を考慮していないと不満を述べています。
画像の出所：laist