パワイ市は、木々が並ぶ通り、広々とした手入れの行き届いた芝生、そして長いドライブウェイが広がる一戸建て住宅の楽園として知られています。
アメリカン・ドリームの中の夢とも言えるこの地域は、主に一戸建て住宅のために大きな土地が指定されており、アパートメントやタウンホームのような多世帯住宅はほとんど存在しません。
また、一戸建て住宅の生息地域の外では、発展から保護されています。市の職員によれば、パワイの土地の約53％は開放空間として保護されています。
これらの要素は、パワイが人口あたりの住宅建設が最も少ない都市のひとつである理由を説明するのに役立ちます。サンディエゴのボイスの分析によると、2018年から2024年の間に、パワイは1,000人の住民あたり14.1の新しい住宅（アパート、一戸建て住宅、付属住宅ユニットを含む）を許可しました。
この6年間で、パワイよりも人口あたりの住宅を少なく許可した都市は、レモングローブ、インペリアルビーチ、エルカホンの3つだけです。
カリフォルニア大学バークレー校の「オザーリングと所属」研究所の推定によると、パワイの一戸建てゾーニングのレベルは非常に高い水準にあるそうです。
バークレーの分析によると、パワイの約98％が一戸建て住宅用にゾーンされています。これは、郡全体で最も高い一戸建てゾーニングの割合です。
バークレーの分析によると、エンシニータスやレモングローブなど、一戸建て住宅のゾーニングが高い都市もありますが、それでも95％に達しています。
しかし、パワイの開発サービスディレクター、ジュリー・プロコピオは、バークレーの地図に異議を唱えました。
彼女はボイス・オブ・サンディエゴに対し、パワイには多くの一戸建て住宅のゾーニングがあるが、バークレーの地図に示されているほどではないと述べました。
まず、プロコピオは、その地図がパワイロード特定計画を考慮に入れていないようだと言いました。これは、多世帯住宅、商業スペース、オフィススペースなどのための道を開くために、市が行った数年にわたる努力です。
このエリアは、2.65マイルにわたるパワイロードを含み、目標はイベントや公共スペース、アメニティ、屋外ダイニングのためのスペースや小規模ビジネスの機会、住宅を含むタウンセンターの創出です。
バークレーの地図は、多くのパワイロード地区を「非居住/不明」として示していますが、プロコピオによれば、すでに多世帯ユニットが建設され、さらに建設中のものもあるとのことです。
「私たちの高密度の住宅がパワイロード沿いに集中しているため、結果が少し歪んでいる可能性があります」とプロコピオは述べました。
パワイには多くの一戸建て住宅のゾーニングがありますが、特に大きな土地面積がゾーニングされていることにも留意する価値があります。
大きな土地の面積は、中程度の密度での建設をより困難にします。
パワイの一部の地区では、最低土地面積が1エーカー、その他では20,000、15,000、10,000平方フィートとされています。
サンディエゴ市では、5,000平方フィートが典型的な最低土地面積です。
一戸建てゾーニングだけがパワイの低い住宅数に影響を与えているわけではありません。
市には、開発のための大きな空き地もあります。パワイの土地の53％が、環境保護または保全のために特別に設定された区域に含まれています。
この緩和境界は、州および連邦の野生動物機関によって設定され、土地の使用方法を指導しています。
1996年、パワイは、米国魚類野生生物局とカリフォルニア州魚類野生生物局と合意を結び、敏感または絶滅危惧種の生息地を保護しつつ、ある程度の開発を許可するための生息地保全計画を作成しました。
この保全活動は、開発による影響で失われつつあるコースタルセージスクラブという絶滅危惧種の生息地を保護することを目的としています。これらの生息地は、米国魚類野生生物局によって「連邦脅威」の評価を受けたカリフォルニア・ナットキャッチャーという小さな鳥などの動物も支えています。
緩和境界内のほとんどの土地は、開放空間として保存する必要があります。
場合によっては、市はこの開放空間の一部で非常に低密度の農村地域の開発を許可できますが、その場合もすべての田舎の区画が開発または影響を受けることができるのは2エーカーまでです。
プロコピオによれば、これらの農村地区はそれぞれ20エーカー以上にわたることができます。これらの開放空間内での多世帯開発またはゾーニング変更は、これら機関によって禁止されています。
「これは、私たちが自然エリアで開発を行う際のガバナンスを行い、私たちがどのように開発できるかの密度を制限します」とプロコピオは述べました。
「私たちが生息地に影響を与えるときには、影響を受けた面積の2倍の保全を行わなければなりません。」
プロコピオは、地図に示されている一戸建てゾーニング地域の一部が市の指定開放空間と重なっていることも説明しました。
実際、一戸建てとしてゾーニングされている地域でも、建設に適していない急勾配な土地である場合もあります。
パワイの住宅目標についてはどうでしょうか？
多くの開発可能な土地が少ない中で、一戸建てゾーニングがひしめくパワイは、サンディエゴ郡で最も遅いペースで新しい住宅を建設しています。
2018年から2024年の間に、パワイは、1,000人の住民あたりわずか14.1の住宅許可を出しました。
この状態のほとんどが大規模プロジェクトではなく、「私たちの活動のほとんどは、個人が自己の土地でADU（付属住宅ユニット）を建設したり、一戸建て住宅を建設することです」とプロコピオは6月にボイスに語りました。
それでも、同市は技術的には州の住宅法に準拠しており、新しい住宅を受け入れるためにゾーニング計画を更新する必要がありますが、当局は大規模なゾーニング変更を行う計画はありません。
理論的には、手頃な価格の住宅を伴う開発は、州の密度ボーナス法を利用して、通常のゾーニングで許可されている以上のユニット数を建設できます—一戸建ての土地でも。
プロコピオは、不動産開発者が手頃な住宅ユニットを含まない形で一戸建ての土地を多世帯住宅用に再ゾーニングすることを希望する場合、その要求は市議会に提出されるべきだと述べました。ただし、彼女はそのような提案が滅多に出てこないと述べています。
地元の開発サービスディレクターによると、パワイは必要なさまざまなタイプの住宅のためのサイトをすでに特定しています。
「（州の住宅プロセスの一環として）、パワイロードを住宅を増やすための容量があるところとして特定しました」と彼女は述べました。
「その沿道にはまだ開発可能な多世帯ゾーニングがあるため、追加の収容能力がたくさんあります。」
プロコピオは、パワイは州の住宅省と密に連携して、同市の長期的な住宅計画である住宅要素を承認を得たと説明しました。
これまでのところ、州は他の都市のようにパワイにゾーニングの変更を要求してはいないとのことです。
プロコピオは、次のように述べています。「私たちは地理的に多様であるため、管轄区域を比較するのは難しいです。
パワイに関しては、州の住宅省は、すべての州規制が、本来の住宅区域や敏感な生息地エリアではなく、都市の中心部での開発を奨励していますので、私たちはこれらの野生生物機関の期待に一致しています。」
最後に、プロコピオは、パワイの住宅数は「パワイが持つ総容量と比較して、かなり印象的です」と総括しました。
画像の出所：voiceofsandiego