シカゴ — シティの公務員たちは2月、ローガンスクエアとハーモサの境界で集まり、地域の家族が住み続けられるよう手頃な住宅開発のオープニングを祝いました。
89戸の単位を持つエンクエントロ・スクエア複合施設は、地域の中央値所得未満の家庭に住宅を提供しています。
これは、特にノースウェストサイドの多くの地域から価格が上昇した結果、追い出された人々に住まいを与えています。
エンクエントロ・スクエアの建設には6750万ドルかかり、1戸あたり75万ドル以上の費用がかかっています。
開発者や専門家は、この高額な費用が必要な手頃な住宅のさらなる建設を妨げていると述べています。
ルーチャの共同エグゼクティブディレクターであるリンカーン・スタンナード氏は、「手頃な住宅開発が非常に高額なときに、誰かが何かを不正にしているという認識がありますが、実際には、プロジェクトの高コストが誰にとっても課題を引き起こし、私たちの目標であるできるだけ多くの手頃な住宅を作ることを妨げています」と言います。
ブランドン・ジョンソン市長のオフィスは、その任期中に手頃な住宅の建設と資金調達の進展を謳っています。
これには、開発承認の効率化や、手頃な住宅建設の資金調達を担当する市営の非営利団体の創設が含まれます。
しかし、建設コストの急騰、競争的な資金調達プロセス、そして開発者がとりあえず跳び越えなければならない多くの障害がある中で、専門家は、手頃な住宅開発コストを下げ、シティの住宅危機に取り組むさらなる取り組みが必要だと述べています。
建設コストの増大と厳しい規制
パンデミック以降、新たに市が資金を提供する手頃な住宅のコストが急上昇しています。
シカゴの住宅部門のデータによると、2019年から2024年にかけて1戸あたりの価格は約40万ドルから約75万ドルに跳ね上がりました。
高級高層ビルの建設コストさえこのようには上がっていないと、元市長ロリ・ライトフットの任期中に経済と地域開発チームで働いていたリチャード・デイ氏は述べています。
マーケットレートのアパートプロジェクトを開発する際には、開発者が跳び越えなければならない障害が少ないためです。
アメリカが手頃な住宅を資金提供する方法は、非常に複雑なジグソーパズルのようだと、インパクト・フォー・エクイティの住宅部長ダニエル・ケイ・ハーツ氏は述べています。
「これらのプロジェクトの骨格は、連邦政府から提供される低所得住宅税クレジットです。
それはシカゴに流入するお金であり、我々が市に支払う税金ではありません。
しかし、税クレジットは建設コストの3分の1から2分の1しかカバーできないため、他の資金源と組み合わせる必要があります」とハーツ氏は説明しました。
法務手数料や税クレジットコンサルタント、設計や弁護士費用、厳しい建物基準に伴う環境費用など、あまり知られていない開発コストが単位あたりの価格を引き上げます。
場合によっては、土地取得や建設労働者への高い賃金も単位コストの一部になります。
例えば、手頃な住宅を建設したい開発者は、都市および州から行政される低所得住宅税クレジットを通じて資金調達を求めます。
その資金調達のための申請は厳しく競争が激しく、開発プロジェクトに新たな層を追加します。
市の資金援助を受ける手頃な住宅プロジェクトには、経済開示書に記入しなければなりません。
そこには、プロジェクトに参加している者が奴隷制度から利益を得ていたかどうかを尋ねる質問も含まれており、これは特定するのに何百時間もかかる可能性があると専門家はトリビューンに伝えました。
税クレジットが授与された場合、開発者はそのクレジットを投資家に販売します。
投資家はそれを利用して連邦税負債をオフセットします。
しばしばブローカーがそのクレジットを販売する顔料が必要で、開発者はそのプロジェクトを開始するためにそれを吸収しなければなりません。
「市場価格の開発者が建設を選択する場合、彼らは必ずしも他の費用を組み込むわけではありません」とデイ氏は書いています。
「したがって、我々はそのお金で家だけでなく、政策のバンドルを購入しているのです」と言います。
地域レベルでは、市からの資金を使用するプロジェクトは、地域の開発委員会、シティカウンシルの財務委員会、そしてシティカウンシル全体の投票を通じて承認プロセスを経なければなりません。
多くのプロジェクトは、アルダーがそのワードで再ゾーニングを要求する権限を持っているため、支持を得ることを目的としたコミュニティの審査プロセスにも直面します。
LUCHAが手がけているプロジェクトの一例は、ローガンスクエアの教会を手頃なアパートに改修する計画です。
この計画は2020年以来進行中で、都市の手頃な住宅資金システムの複雑性を示しています。
11の資金源があるこの教会計画は、2022年以来、シティカウンシルのさまざまな承認を受けており、最近では昨年住宅局から1000万ドルを受け取りました。
このプロジェクトの推定総コストは約2000万ドルで、土地の購入、建物の改修、開発手数料、メンテナンス基金を含みます。
スタンナード氏は、各ユニットの実際の建設費が約520,000ドルであると述べています。
このプロジェクトは新築ではなく改修であるためコストが低下していますが、依然として開発者や投資家にとって高すぎると懸念する手頃な住宅支持者に驚きをもたらしています。
「我々、市、手頃な住宅コミュニティが協力して、限られた資源でどのようにより多くの成果を上げられるかという実際的な解決策を模索しています」とスタンナード氏は言います。
「その間に、我々は今の制度の中で生きています。
したがって、教会の改修のような素晴らしい、地域に応じた機会が訪れたとき、私の仕事はどうやってそれを実現し、このようなプロジェクトが投資に値することを主張させるかを模索することです。」
東ガーフィールドパークでの手頃な住宅開発のオープンにも似たような波紋が広がりました。
フィフスシティ・コモンズは、3155 W. Fifth Aveに43戸のアパートと2つのコミュニティルーム、テラス、フィットネスルーム、3つのランドリー室を提供しています。
さらに、電気自動車の充電ステーションと現場でのコンポストも備えています。
このプロジェクトのコストは3800万ドルで、開発者の保存可能な手頃な住宅が報告しており、1戸あたり884,000ドルになります。
ミッション基盤の開発グループシカゴ・ネイバーフッド・イニシアティブのデビッド・ドイグ社長は、「これは狂っている」と反応し、開発に関する記事へのツイートにコメントしました。
「テナントにとっては手頃かもしれませんが、納税者にとっては手頃ではありません。」
最近承認されたウエストサイドの52戸の開発、リテールスペースを含む「ザ・アヴェ」も、1戸あたり850,000ドルのコストがかかります。
ドイグ氏は、過半数が規制負担に起因していると述べています。
手頃な住宅プロジェクトの規制要件を減少させることは、プロジェクトコストを下げるために大いに役立つとドイグ氏はコラムで書きました。
住宅開発を促すことは、シティにおける手頃な住宅の量を増やすのにも役立ちます。
新しい開発が市の承認を必要とする場合、少なくとも20％のユニットを手頃な価格として含める必要があります。
「供給が増えると、物事は手頃になります」とドイグ氏は最近のインタビューで述べました。
シティが手頃な住宅を助成することを進める中で、批評家はもっと早く進む必要があると認識しています。
5月には、シティは南部と西部の4つの開発プロジェクトで300戸以上の手頃な住宅の建設を開始しました。
ジョンソン市長は、6月のプレスブリーフィングでこのことを明言しました。
ジョンソン氏の主要な努力の一つは「カット・ザ・テープ」イニシアティブです。
この計画には、開発を妨げる用途規制の改正、行政的な決定を下すために部門の権限を強化し、承認プロセスを短縮することが含まれています。
ハーツ氏は、これは良い方向への一歩だと述べています。
5月に通過した「グリーン・ソーシャル・ハウジング」計画は、手頃な住宅を促進するための市の取り組みに新たなツールを追加しました。
この計画は、開発者が30％以上の手頃な単位を持つエコフレンドリーな住宅を構築するために資金を提供する市営の非営利団体を設立します。
また、開発者が低い借入金利で建設資金を調達できるようにし、既存の手頃な住宅を守るために建物を取得する権限も与えられます。
これは昨年通過した住宅および経済債券契約を通じて資金を調達します。
「グリーン・ソーシャル・ハウジングは、一度の資金割り当てを何度でも再利用する方法であり、これは非常に大きな意味を持っています」とハーツ氏は述べました。
「シティがシカゴの開発者と協力して、地域の人々の生活を改善するために、周囲の環境を持続可能にできるプロジェクトを構築できるというのは、素晴らしいチャンスです。」
去年、シティは空地の再開発を目指すプログラム、「ミッシング・ミドル・インフィル・ハウジング・イニシアティブ」も開始しました。
この取り組みは、全市にわたって手頃な住宅ユニットの在庫を増やすために大規模な助成金を提供します。
空地は1ドルで開発者に売却され、その後、1戸あたり最大15万ドルの市の支援によってその地所上に販売用住宅の開発が行われます。
ミッシング・ミドルは、ノース・ローンダレを中心にパイロットプログラムとして始まり、4月にはモーガンパーク、チャタム、サウスシカゴを含むように拡大されました。
しかし、専門家は、改善の余地がまだあると述べています。
2024年3月に発表されたハウジング・アクション・イリノイと全国低所得者住宅連盟による報告書によれば、シカゴには最も低い所得の世帯向けの126,165戸の手頃な賃貸住宅が不足しており、非常に低所得の借り手世帯ごとに400戸あたり32戸しか得られないことが分かりました。
ジョンソン氏とシティカウンシルが手頃さの強化と建設障壁の打破に取り組む中、住宅のギャップを埋め、シカゴに人々を戻すことが市長の最優先事項の一つとなっています。
「私は迅速に動いています」とジョンソン氏は言います。
「この都市、そしてこの国全体での手頃な価格は、単位が不足するという課題がある中で、今日の人権問題でもあります。」
進展はゆっくりですが、手頃な住宅についての会話がより緊急性を帯びる中で、シティの公務員、住宅支持者、開発者は、手頃な住宅の承認と資金調達システムを洗練させるさらなる取り組みが、シティの高い目標達成を助けるだろうと述べています。
ドイグ氏は「これを修正する魔法の弾はありません」と言います。
「これは、コストを下げるためのさまざまなピースが集まって働くことが求められるでしょう。
シカゴは、一般的に手頃な住宅を含む住宅の供給を劇的に増やす必要があります。」
画像の出所：blockclubchicago