パンデミックによってセンターシティの通勤者人口が急激に減少してから5年たった今、地域のオフィスマーケットは新たな均衡を保っている。
最近の四半期では、中心業務地区の直接的な提示賃料が、前年の同四半期から0.9%増加し36.17ドルに達し、空室率は30ベーシスポイント減少して20.4%になったと、JLLのQ2レポートで報告されている。
「この四半期は比較的落ち着いたものだった」と、JLLフィラデルフィアのリサーチマネージャー、エミリー・フリードマンは述べている。「静的状態は、多くの意味で悪影響の中ではポジティブです。… 特にニュースがないことは良いニュースです。」
センターシティフィラデルフィアのオフィスセクターは、JLLの報告によると、Q1では控えめな賃料の成長と安定した空室率を示している。
中心業務地区は、前四半期に16K sqftのプラスのネット吸収を記録したが、Q1では約900K sqftのマイナスのネット吸収を記録していた。
主要な取引としては、ホーガン・ロヴェルズとスタンテックからの全面的な賃貸契約の更新、ワン・コマース・スクエアのカークランド・アンド・エリス、カーティスのベントレー・システムズとの新たな契約が含まれる。
マーケットウエストは、CBD全体の賃貸ボリュームの約87%を占めている。
フィラデルフィアの賃料は、パンデミックの最中でも急激には下がらなかったが、前四半期の控えめな成長は、JLLが2015年Q4から2016年Q1にかけて計測した、CBDで賃料が5.5%増加したことと比較すると目立たない。
しかし、賃料の上昇は家主にとって単なる収益ではないとフリードマンは指摘する。
ダウンサイジングや品質重視の移行が競争の激しいフィラデルフィアのオフィスマーケットで物件の入れ替えをもたらしている中で、所有者は企業を引き寄せるためにテナント改善の予算を拡大している。
2021年から現在にかけて、10K sqft以上の5年超のリース契約におけるテナント改善予算は、2018年から2020年の間と比較して4.7%高くなっているとJLLは述べている。
これまでに、センターシティの1M sqft以上のオフィススペースが住居への転用のために市場から撤去されており、これはこのセクターに大きな影響を与えているとJLLは見ている。
「これが空室率が安定している大きな理由の1つです」とフリードマンは述べている。「もし入居率に適用される空室率を見た場合、私たちはずっともっと苦労しているでしょう。」
フィラデルフィアは早期の住宅転用トレンドの採用者であり、そのため多くの簡単な候補はすでに改装されている。
しかし、開発者は難しいプロジェクトを避けていない。
「新たな創造性が見られます」とフリードマンは言う。
「これらのビルは住宅になるための最初の選択肢ではありませんでしたが、難しいフロアプレートを持っているためです。」
彼女は、1701マーケットストリートにある巨大なオフィスビルを299ユニットのアパートメント複合体に再開発しているアルテラ・プロパティ・グループのプロジェクトを強調している。
同社は、マーケットイーストで621ユニットを提供する予定のワナメイカー・ビルに関してTFコーナーストーンと協力している。
このプロジェクトとPMCグループのスリー・パークウェイは、再利用のオフィスビルの中で珍しい戦略を採用している。
「彼らは、空いているフロアを意図的に転用して、占有されているオフィスを保持しています」とフリードマンは述べている。
占有されているオフィススペースを維持することで、地域の空室率に対する影響を軽減することができるとしている。
フリードマンは、クラスBおよびC資産の販売価格が引き続き下落している中、今後さらに多くの大規模フロアプレートのビルが住宅に転用される可能性があると考えている。
画像の出所：bisnow