シアトルの包括計画の更新が長引く中、アレクシス・メルセデス・リンック市議会議員は、何十年にもわたり新しい手頃な住宅が効果的に制限されていた市内の地域で、より多くの手頃な住宅を推進しようとしています。
リンックの「Roots to Roofs」提案は、前市議会議員タミー・モラレスが提案したパイロットプログラムを再構築したもので、同じ基本的なアイデアを取り入れつつ、建設業者に提供される開発能力を大幅に強化しています。
パイロットプログラムとしても提案されているRoots to Roofsは、計画された住宅ユニットの少なくとも25%を低所得世帯のために手頃な価格で確保する限り、シアトル全体で最大35のプロジェクトが追加の密度許可を享受できるようにします。
さらに、この提案には、現在は違法な条項である人種制限条項があった区画における追加の密度ボーナスも含まれています。
リンックの法案は、水曜日に初めて委員会で討議されることになります。
「この法律の精神は、手頃な住宅の成長が見られない地域で、コミュニティ主導の手頃な住宅が増えるようにすることです」とリンックはThe Urbanistに語りました。
「私たちは手頃な住宅が非常に必要であることを知っていますし、同時に、それを構築・開発することがますます困難な時期であることも理解しています。
したがって、プロジェクトが計画通りに進むのを容易にするために、市のレベルで行っているステップは、私たちの力の範囲内で全く可能です。
スタッフの時間以外は、これが市に費用をかけることはありません。」
モラレスのConnected Communitiesパイロットは比較的簡単でした。
新しい住宅プロジェクトがコミュニティ組織と提携し、一定数のユニットを非常に必要な手頃な住宅として確保すれば、追加の開発能力が得られるというものでした。
2023年の市議会選挙前に進行中でしたが、新たに5人の中道派市議会議員が就任した後に提案され、モラレスが法案のスポンサーであることが二次的な懸念として見なされたことが問題となりました。
対照的に、Roots to Roofsはすでに土地利用委員会の議長マーク・ソロモンの共同スポンサーが得られています。
この法案への支持は、他の中道派市議会議員たちを説得する助けになる可能性があります。
Roots to Roofsプロジェクトに資格を持つためには、開発者は非営利団体、公営住宅局、または公的開発機関に関連している必要があります。
シアトル社会住宅開発者を含むこのグループの参加プロジェクトは、市の最低密度である近隣住宅（NR）ゾーンで最大4階建てに、低層（LR）ゾーンでは許可された密度の増加に応じて建物の高さを引き上げることができます。
LR2のプロジェクトは、都市村やセンター内のLR3ゾーンで5階建てに、ミッドライズ（MR）ゾーンでは9階建てにすることが許可されています。
Roots to Roofsプロジェクトは、床面積比（FAR）許可の観点からも追加の開発能力を享受できます。
FARは、建物が敷地内で占める最大のスペース量を決定します。
これは、建物の全フロアの面積を合計し、それを敷地面積で割ることで計算されます。
基本のRoots to Roofsプロジェクトは、商業エリアの密度が高いゾーンでは27%、近隣住宅（NR）ゾーン内の敷地では260%も増加させることができます。
歴史的に人種制限条項があった区画では、さらに多くのFARが提供され、近隣住宅ゾーン内のプロジェクトは、既存の制限の5倍まで増加させることができ、Connected Communitiesで提案された量の倍増となります。
ワシントン大学の人種制限条項プロジェクトは、条項が存在した数万の不動産をマッピングしていますが、新たな物件も常に発見されており、物件所有者が過去の制限条項の証明を行う必要があります。
シアトルでは、制限条項が存在した場所が主に今日最も排他的な地域として残っています。
その他のゾーンでは、芸術や文化の用途、保育所、劇場、教育スペース、メイカー・スペース、商業キッチン、カフェを含む商業用途のための空間を確保したプロジェクトに対して追加のFARが提供されます。
開発能力を追加することで、市は貴重な均等な開発イニシアチブ（EDI）資金をさらに広げることができます。
リンックは、Connected Communitiesが進行するのが遅れていたために、この再起案についてのアイデアが生まれたと述べました。
シアトルの包括計画に含まれるゾーニング変更の最も重要な採択は、2026年初頭まで行われない予定です。
一方で、Connected Communitiesの環境レビューはすでに完了しており、棚上げされていました。
「それは長いタイムラインであり、それがより多くの住宅を構築する進展に立ちはだかることを望んでいません。
この数ヶ月のうちに、これを通過させることで、これらのプロジェクトの進展を開始し、設計段階に進むことができ、許可の取得に取り組み始めることができます」とリンックは述べました。
Roots to Roofs提案は数ヶ月にわたり進行中で、リンックは、市弁護士のアン・デイビッドソンによる法的審査が予想以上に時間がかかったため、法案が進む前にクリアされる必要があったと述べています。
この法案では、EDIプロジェクトがプログラムの恩恵を受ける資格を得る方法や、社会的に不利な立場にある人々を新しい住宅の入居者や購入者として優先させる「コミュニティ優先政策」を統合する方法について、最大で160日の準備期間が設けられています。
これらの遅延があったにもかかわらず、Roots to Roofsは、包括計画に盛り込まれる最大のゾーニング変更の前に施行される可能性があります。
Connected Communitiesは、3人の市議会のメンバー、マリッツァ・リベラ、キャシー・ムーア、タニャ・ウーから最も懐疑的な見方をされました。
ウーは11月にリンックに置き換えられました。
ムーアの市議会からの辞任を前に、状況は今回の進展において非常に異なりそうです。
ムーアの区画5の空席を埋めるために市議会が任命する後任は、Roots to Roofsが投票にかけられる前の7月下旬に土地利用委員会に着任する予定です。
したがって、この市議会の投票は依然として不確定要因です。
土地利用委員会には、Connected Communitiesに賛成する唯一の議員であるダン・シュトラウスもいます。
Connected Communitiesが委員会から「可決」の推奨を受けなかったことが、この提案の運命を大きく左右しました。
市議会は、委員会の推薦なしに法案を通過させることができますが、法案への反対理由としてしばしば引用されます。
市議会は、ブルース・ハレル市長の事務所から提出された土地利用提案に多くの時間を費やしてきましたが、少なくともConnected Communitiesの失敗以降、議会自らから手頃な住宅を促進するための重要な提案は出ていません。
Roots to Roofsが進展できるかどうかは、この議会が市の住宅危機に向けての大きなアイデアを進めることができるかどうかの大きな試金石となるでしょう。
画像の出所：theurbanist