アダムスモーガンに位置するパークイーストアパートメントで、ベサニーとアレックスは、彼らが5年間住んできた建物が売りに出されるという通知を受け取った夏の混乱を思い出します。
「最初は、あまり気にしていませんでした」と、大学教授のベサニーは最近のインタビューで話しました。
しかし、約1年後、住民たちはただの注意を向けるだけでなく、自らのコミュニティを変革し、住み続けるためのプロセスに深く関与しています。
新しい家主によって価格的に追い出されることへの恐れは、住宅所有権の再考を促進する情熱に変わりました。
テナント購入機会法（TOPA）は、建物が売りに出された際にテナントが購入する機会を確保するために1980年にD.C.議会によって設立されました。これは、低所得層や労働者階級の住民を追い出されることから守り、手頃な住宅を保存するための法律です。
資格のある住民は、賃貸住宅の購入を手助けするために市から財政的支援を受けることもできます。
パークイーストの住民は主に中流階級の専門職で構成されており、教師、警備員、サービス業の労働者、連邦政府や非営利団体の職員です。
彼らは支援を受けるための収入の適格性について不安を抱いていました。例えば、D.C.の住宅保存基金は、TOPAプロジェクトの主要な資金調達ツールであり、50パーセント以上のユニットが中央値の家庭収入の80パーセント以下の世帯に手頃な価格であることを要求しています。
それにもかかわらず、多くの建物の住民たちは、権利を行使することで何が得られるかを試そうとする強い意欲がありました。
2024年8月、パークイーストの住民38人以上が、賃貸者が様々な問題をナビゲートできるよう支援するために設立されたD.C.テナント擁護局によるバーチャルトレーニングセッションに参加しました。
これはほとんどの住民にとってTOPAに関する短期集中講座でしたが、組織化のための努力が彼ら自身にかかっていることを明確にしました。
「どのように進むにせよ、私たちが望むのはコープ、コンドミニアム、または交渉による合意のいずれかでしたが、テナント協会を結成する必要があることがわかりました」と、パークイーストの住民であるメアリー・レインは言います。
「90日以上住んでいる住民の50パーセント以上が参加に同意する必要がありました。」
8月末までに、TOPAの45日間の期限が迫る中、過半数のユニットが賛同し、テナント協会が結成されました。
6人の住民が役員に選出され、レインは書記、アレックスは会長に就任しました。
彼らは迅速に方向性を定めるための組織化を開始しました。
数回のドアノッキングやドアの下にチラシを滑り込ませた後、彼らは答えを見つけました。
「大多数の人がコープを支持することに投票したことには驚きました」とレインは振り返ります。
通常、テナントは売買される建物のTOPA権利を開発業者に譲渡し、両者が集まって物件の改修など今後の計画を策定します。
しかし、パークイーストの住民は限定株式協同組合を追求することを決めましたが、そのプロセスにはいくつかの課題が伴いました。
このタイプの手頃な価格の住宅協同組合では、テナント協会が物件を所有し、各家庭が建物の株式を所有し、ユニットに対して月額コストを支払います。
株式の再販価格は、手頃さを維持するために制限されています。
彼らが支援を求めた約30の擁護団体や開発コンサルタントのうち、多くは無視したり、拒否したりしました。
一部はこのプロジェクトが非常に困難すぎると述べ、他は住民が十分な低所得者でないとしました。
住民が法的支援を求める際も同様の状況でした。
一部の弁護士は、テナントが買い手と交渉することに興味を持っている場合にのみプロジェクトを引き受けることに同意しました。
D.C.での限定株式協同組合の設立に関する課題は新しいものではありません。
D.C.議会は2018年に、これらをよりよく支援するための有限株式協同組合タスクフォースを設立しました。
また、住宅およびコミュニティ開発局は、非営利の住宅と経済開発連合によって準備された研究への資金提供も行いました（現在は連合協会と呼ばれています）。
タスクフォースの勧告は2019年に発表され、CNHEDの研究は2020年に公開されました。
しかし、いずれも無視されたと、ワード1の議員ブライアンヌ・ナデューは述べています。
「コープは常に達成するのが最も難しい結果です。」とナデューは語り、TOPAを通じてテナントや他の第三者を維持するのが難しいことを指摘します。
「『限定株式』という言葉には、何か人を遠ざけるものがあります。」
手頃な価格の住宅プロジェクトとしての資格を得ることさえ、その複雑さを和らげるわけではありません。
D.C.は昨年、低所得者住宅税額控除（LIHTC）資金の融資限度に達し、これはD.C.での手頃な価格の住宅プロジェクトの大部分が利用しています。
貸し手は、資金提供するプロジェクトに対してさらに慎重になっています。
MFXベンチャーズの共同設立者であるジョセフ・デイビッドソンは、これは「D.C.における手頃な価格の住宅の将来への悲観主義を生成した」と述べています。
状況が良くても、デイビッドソンはLIHTCは家庭の収入に関係なく、住宅所有権を資金提供しないと指摘します。
そのため、「早期にパートナーやアドバイザーを見つけることが難しい」という苦労が加わります。
デイビッドソンは、D.C.での手頃な価格の住宅が非常に困難であり、協同組合はさらに難しいと述べています。
パークイーストの住民は、メイヤーのムリル・バウザーがTOPAが適用される建物を大幅に制限しようとする法律が、彼らの努力を脅かすのではないかと懸念しています。
バウザーの提案した法律、隣人、テナント、家主の期待を再調整する（RENTAL）法は、TOPAプロセスから市場価格の建物を除外することでテナントの権利を制限できる可能性があります。
この法案の免除が彼らの建物に適用されるかどうかは不確実です。
メイヤーのオフィスのスポークスパーソンであるダニエル・グライックは、この法案がパークイースト住民のTOPA権に影響を及ぼす可能性は低いと述べています。
「基本的な考えは、新しい建設に投資したくなるように、住宅市場を安定させようとすることです」とグライックは言います。
「しかし、既存の手頃な住宅を守りたい低所得や中所得の住民がTOPAを利用する能力を損なわないようにしたいのです。」
アレックスは、パークイーストのテナント協会の会長として、この法律が「開発業者の意向に従い、住民の間に亀裂をもたらそうとしている」と主張しました。
最も低い中央値所得カテゴリーにある住民も、同様に支援されるべきであると彼は述べます。
「市はこれらの住民を支援するための能力を拡大すべきであり、機会を減らすべきではありません。」とアレックスは付け加えました。
4月10日、ナデューは悪質な行為者に対して結果を課し、テナントに権利に関する情報を提供し、投資家を frustrate にするトランザクションのタイムラインに取り組むことを目的とした競合法案を導入しました。
バウザーが提案したような25年の免除期間に対し、ナデューの法案では3年の免除を提案しています。
彼女は、経済の変化によるTOPAへのさまざまな脅威があると主張しています。
「TOPAは決して手頃な住宅のことだけではなく、テナントが購入者とテーブルに来る権利についてのものです。」
「市場価格の住宅に対してそれを排除することは、プログラム全体にとって壊滅的なことです。」
現在、住民たちは、米国住宅都市開発省からの建物評価の結果を待っています。
これは、同機関からの財政的支援を受けるための前提条件です。
デイビッドソンは、TOPAが住民に必要な時間を確保するためのものであると強調します。
「TOPAがなければ、すべての要素を整えるのははるかに難しかったでしょう。」と彼は言います。
パークイーストは、今年の9月までにすべての資金源を整える必要があり、デイビッドソンはプロジェクトが来夏に完了すると見込んでいます。
パークイーストの住民が組織化を始めてから1年近くが経ちますが、彼らはなお希望を持っています。
「途中で何かが起こって、私たちが止まるだろうとずっと期待していました。数字が合わなかったり、コミュニティが選択肢について合意しなかったりすることを考えていました。
ですが、それが起こることはありませんでした。」とアレックスは言います。
「今、私はこれを実現できるとかなり自信を持っています。」と彼は続けました。
この記事は、メイヤーのオフィスからのコメントを受けて更新されています。
画像の出所：washingtoncitypaper