サンフランシスコでは、ほぼ50年ぶりに市が最も重要な住宅計画に関して投票を行う期限が迫っています。この計画は、市の西側および他の多くの地域において、より高い建物とより多くの住宅を可能にします。
先週の市の経済学者の予測を受けて、新しい住宅の咲が計画されたよりも大幅に少ない可能性があることを指摘したことから、計画に関する議論は複雑化しています。これは「家族ゾーニング計画」と呼ばれ、月曜日には市の監視委員会の土地利用委員会での初めての公聴会が行われました。
オポジションと支持者の間で意見が対立したのは、開発目標の82,000戸という数字です。不動産の再設計を通じてこの数字を達成するために、家族ゾーニング計画は約36,000戸の新設を担うことになります。
経済学者の分析は、希望的観測と懸念の両方に対し明確な答えを出さず、各自が自身の見解を強調しました。しかし、報告書の主なポイントは、より多くの住宅が賃料を抑制し、都市の多様性を生み出し、経済にとって良い影響を与えることが、テナントと企業の追放の負担を上回るというものでした。
この公聴会は決着を見ませんでした。聴取はさらに2週間の延期となり、委員たちは集まって改正案を検討する必要があります。これにより、家族ゾーニング計画の異なるバージョンを分類して整理する時間が必要となりました。
提案されている変更内容は、テナントと小規模ビジネスの保護、壊滅の制限、更には大きなアパートを促進するためのインセンティブに及びます。一部は市長に支持され、主な法案の一部に組み込まれていますが、その他はまだ議論されている段階です。
次回のセッションは11月17日に土地利用委員会で開催され、その後は12月1日に再度委員会が必要になるかもしれません。
「この計画を通過させる時間があまりない」と、計画の最大の支持者であるビラル・マフムード委員は言いました。また、マフムードは州法に従ってサンフランシスコが約束した住宅が建設される可能性を減少させる変更には反対する意向を示しました。
市の計画者は、いくつかの改正案が実際にネガティブな影響を及ぼす可能性があることを答えたものの、他は中立的またはむしろ新しい住宅を促すことができると述べました。
もし12月21日までに委員会による投票が行われなければ、改正なしの元の設計が効力を持つことになります。
また月曜日、委員たちは市の最高経済学者テッド・イーガンに経済報告について尋ねました。最終的な投票に向けて、さらに曲折が予想されますが、イーガンの証言を把握し、報告書の潜在的な影響、および家族ゾーニング計画の今後について詳しく見ていきましょう。
これまでの報告書にはどのような発見がありましたか？
イーガンの重要な役割は、提案された法案がサンフランシスコの財政と経済的未来に与える影響を評価することです。彼は、より多くの住宅が建設されるほど、賃料と住宅価格の高騰を抑えることができ、市の経済に益をもたらすという点を繰り返し強調しました。
報告書によると、「大規模な政策と同様に、提案された再ゾーニングには利益とコストが存在します。私たちの分析は、提案された再ゾーニングの市の経済に対する肯定的な影響は、追放された企業からのネガティブな影響を約22対1の割合で上回ることを示唆しています」。
しかし、この報告書は家族ゾーニング計画が目標を達成するには満たないと予測しています。36,000戸以上の新設の代わりに、20年で新設される住宅の数は、経済情勢に応じて10,000～18,000戸になるとしています。
これは年間900戸の新設という楽観主義のシナリオです。2000年以降、再ゾーニング計画の提案地域では年間約130戸の住宅が新設されてきました。
これらの数字はどのように算出されたのか？
イーガンのチームは、家族ゾーニング計画の対象となる92,000の区画からスタートしました。その中でも特にバンネス通り、ジャリー・ブールバード、フルトン通りなどの主要幹線沿いでは、高さ制限が引き上げられます。他の区画では、高さ変更はないが、各区画あたりの単位数を増やすための規制が緩和されます。
その規制緩和により、トリプレックスやフォーペックス、またはそれ以上のユニットが単一家屋に置き換わることが期待されています。建設の新規性は、未開発で歴史的資源がなく、ダウンタウンに近い、さまざまなボーナスが得られる区画においても期待されます。
これらの基準に基づいて、レポートは2つの未来シナリオを考察しました。ひとつは、経済が沈滞している未来、もうひとつはCOVID以前の活発な経済に戻る未来です。低成長予測では、新設住宅は10,000戸以上、成長予測の高い場合は18,000戸に達しました。
この研究には限界があるのか？
はい。イーガンはそれを率直に指摘しました。たとえば、報告書は金利や建設コストの変動を考慮に入れていません。建設コストは今後20年間、インフレ率と同じパターンで上昇すると想定しています。もしこれらのコストが冷え込んだ場合、より多くの住宅が築かれる可能性は高いでしょう。
「ゾーニングは市の経済の未来において一つの要素にすぎない」とメルガーも指摘しました。
また、報告書は、近年、手続きの簡素化や住宅促進を目的とした州法や地方法も考慮していません。特に重要なのはSB 79法案で、主要な交通機関の近くの高さ制限を引き上げます。
加えて、ほとんどのサンフランシスコの住宅プロジェクトを環境保護の影響分析から除外する新たな法律もあり、これにより中規模の開発がより魅力的になる可能性があります。
このモデルはサンフランシスコ州立大学やラグナホンダ病院、サンフランシスコ大学などの「ユニークな使用」のプロパティを意図的に除外しています。これらのプロパティで住宅が建設される可能性があると認めながらも、それを計算するのは難しいとされています。
より多くの住宅が本当に賃料や住宅価格を抑えられるのか？
その予測によると、答えは「はい」で、特に住宅数が増えるほど利益が大きくなります。「最大の利益は2045年に現れるでしょう」と、イーガンはThe Friscのインタビューで述べました。
報告書の計算によると、20年で10,000戸の住宅を建設すれば、場合によっては賃料が計画が無ければ2.5パーセント低下するとしています。成長が高い場合、賃料は4.2パーセント低下することになります。
これらの抽象的な未来の数字を現在の文脈で理解すると、もしサンフランシスコが2005年から今日までにこれらの住宅を建設していた場合、年間賃料は900ドルまたは1,500ドル低下し、コンドミニアムの購入価格も24,500ドルまたは41,600ドル下がっていたことになります。
「私はあまり感心していません」と、月曜日にスーパーバイザーのチャン・イェン・チェンは述べ、低価格に対する保証を求めました。
彼らはこの計画に実施方法や資金源がないと指摘しており、現在の資金は限られています。家族ゾーニング計画は、都市の2023年ブループリントである住宅要素に基づいており、新設住宅の半分以上が経済的に安価であることを約束しています。
支持者たちは、ゾーニングガイドとしての家族ゾーニング計画は、必要な住宅の供給のための第一歩に過ぎないと反論します。この供給がなければ、資金を集めることが非常に難しくなると、ハビタット・フォー・ヒューマニティ・グレーターサンフランシスコの政策・アドボカシーのディレクターであるホールデン・ワイズマンは、2週間前および昨晩に指摘しました。
他の支持者たちは、適度な住宅生産が適度な価格抑制をもたらすので、さらなる生産があれば住宅賃料も引き下げられるはずだという意見を持っています。
予測される控えめな効果にもかかわらず、「YIMBY」に賛同するコメント者たちはこの計画を必要なステップと称賛し続けました。しかし先週、カリフォルニア住宅防衛基金という住宅開発を推進する非営利団体は、この計画を「不十分」と呼び、訴訟を起こす準備があると警告しました。
ゾーニング変更がなければどうなるのでしょうか？
最も即座な脅威は州法の「ビルダーズ・レメディー」で、これは地方の管理を剥奪し、開発者に自由に行動する権限を与えます。
イーガンのチームは、現行のゾーニングが維持された場合の2つの仮定的な未来を算出しました。低成長シナリオでは、サンフランシスコで20年間で新たに約1,600戸の住宅が建設され、高成長シナリオでは約3,200戸が建設されるとされています。これは2000年から2024年までに建設された3,238戸の数にすら及んでいません。
ある地域で、リッチモンド地区は家族ゾーニング計画において重要な地域です。もしゾーニング変更がなければ、同地区では今後20年間で新設される住宅数はそれぞれ23戸および47戸になると報告書では記載されています。
もし変更が行われなければ、住宅価格はどうなるでしょうか？経済が低迷している場合、価格は緩やかに上昇し、2040年頃にはパンデミック前の市場レベルを超える予測です。「熱い市場」であれば、価格は次の5年間で年率10パーセントも上昇することになります。
破壊に関してはどうでしょう？
家賃規制のある住宅の破壊は非常にまれであり、計画担当部門は年次統計を記録しないとThe Friscに伝えています。また、同市には国内で最も強力な立ち退き保護法があります。
しかし、家族ゾーニング計画の反対派は、これが破壊の波を引き起こすことになると警告しています。大幅な変更に対しては、現行のテナント保護の強化を提案していますが、計画者は、これが新たな住宅の生産を制約することはないとしています。
計画者はすでに、3戸以上のユニットが入居している賃貸住宅の破壊を禁止する改正案を受け入れています。委員のコンニー・チャンを含む他のメンバーは、既存住宅のある区画の高さや密度の変更を行わないことを求めています。
経済の分析は、家族ゾーニング計画に基づく低成長の未来では、20年で463戸の住宅が追加で破壊される可能性があると予測しており、高成長シナリオでは1,031戸に達する可能性があります。この報告書では、これらの住宅のいくつが賃貸ユニットになるかは計算していません。
州の考えはどうでしょうか？
カリフォルニア州住宅および地域開発局（HCD）は、サンフランシスコが住宅の約束を守っているかどうかを判断し、従わない場合はビルダーズ・レメディーやその他の罰則を科す可能性があります。
9月に、経済分析報告と改正案が浮上する前に、HCDはこのゾーニング計画に賛同し、法的要件を満たしていると評価しました。
イーガンの報告書についてHCDのスポークスパーソンアリシア・ムリーロ氏は、The Friscにその9月の通知に戻るよう指摘しました。
イーガンが月曜日に述べたように、報告書は現在進行中の改正案を考慮していません。2週間前、ムリーロは「プログラムと法令の精神を維持することが最も重要であり、変更があれば慎重に評価されるべきであり、それが遵守に悪影響をもたらす可能性がある」と言及していました。
この報告書は住宅ドラマに大きな陰影を落としましたが、市はこの計画のバージョンを迅速に承認しなければならない義務があります。
他の影響は、カリフォルニア住宅防衛基金のような住宅推進派からの訴訟の脅威や、西サンフランシスコの委員であるジョエル・エンガーディオのリコールから勇気づけられた改正反対派からの影響などがあります。
「反対派は多くの支持を得られる政治的に人気な立場を取っており、ルーリーと彼の仲間たちを鍛え上げるためにこれを使うことができます」と、サンフランシスコ州立大学の政治学者ジェイソン・マクダニエル氏は述べています。
計画を長年にわたって進めてきたメルガーは、自身の西側の有権者から攻撃を受ける可能性があるとほのめかしています。「私の良心は清い。私は正しいことをしたからです」と彼女は先週にThe Chronicleに語りました。
画像の出所：thefrisc