ウェストハリウッド市議会は、月曜日の夜にインクルージョナリー住宅条例に関する大きな変更を検討する。
これは、市の最も重要な住宅政策議論の一つであり、その変更は不動産開発の行方に大きな影響を及ぼす可能性がある。
提案された更新では、大規模な開発プロジェクトに対する全体的なインクルージョナリー要件を20％のままとし、より深い手頃な価格の単位の割合を変更することを求めている。
新たなアプローチでは、プロジェクトは、5％の極めて低所得者用、10％の非常に低所得者用、5％の低所得者用のユニットを提供する必要がある。
この変更は小さな技術的な修正のように思えるが、経済的には大きな意味を持つ。
ターゲットとなる所得が低いほど、家賃も低くなり、建設者が吸収すべき民間の Subsidy が大きくなる。
実際には、市は新たなインセンティブや公的資金を提供することなく、より深く手頃な価格のユニットを提供するよう開発者に求めていることになる。
市のスタッフが準備した資料によると、同市のコンサルタントである「ハウジングワークショップ」は、2019年から2024年5月までの期間に承認されたプロジェクトに基づいてその実現可能性分析を行った。
この期間は、パンデミックに伴う家賃の急騰、立ち退き猶予、連邦の刺激策、高い家計貯蓄という異常な状況を捉えたものである。
これらの年は通常ではなく、インクルージョナリーゾーニングはそうした条件下でより実現可能に見える。
現在の状況は異なる物語を物語っている。
空室率は正常化し、家賃の上昇は鈍化している。
新たな建設の資金調達コストは依然として高い。
ヘルスケア、社会サービス、政府以外では、ロサンゼルス郡では近年ほとんど雇用が増えておらず、多くの産業では雇用が実際に減少している。
長年にわたり地元の雇用源であったエンターテインメント業界は、他の州や海外に撮影日数や制作予算を奪われ続けている。
その結果、地域市場は柔らかくなり、新たな住宅投資に対する関心が薄れている。
カリフォルニア大学バークレー校のターナーセンターの研究は、この状況をさらに明確にする。
シェーン・フィリップス氏が主導したモデリングでは、インクルージョナリーゾーニングは約16％の設定以来、収益が減少することが示された。
このポイントを超えて追加の手頃な価格のユニットを作ることで、実際には新たに建設されるべき市場レートのユニットが複数失われる。
ウェストハリウッドの提案では同じ20％の要件を保持しているものの、より深い手頃な価格のミックスにより、コストが増加しつつ総生産量が減少する可能性がある。
市のスタッフはこの点を認識しており、レポートでは「新たな住宅生産を止めることのないように housing ordinance を確保する必要がある」と述べている。
しかし、「オプションD」フレームワークは、 affordability mix を固定し、州の Density Bonus Law に結び付けるもので、バランスを引き伸ばすことになる。
先月この提案を審査した委員会では、建設コストの仮定が実現可能性を過大評価しているのではないかとの質問が上がった。
また、州のスケジュール下では新たなインクルージョンユニットが多くの住民にとって高すぎる可能性があるとの指摘もあった。
ヒルガードエコノミクスでは、近隣のロサンゼルス市の居住者許可の動向を分析した最近の研究に基づくと、地域市場が既にどれほど脆弱であるかがわかる。
この夏は許可がわずかに増加したものの、全体の活動は依然としてパンデミック前のレベルを下回っている。
開発者はプロジェクトを経済的に実現可能なものにしようと苦労している。
より厳しい affordability mix を追加することで、同じ総割合でも、開発が行われる前にプロジェクトがストップする危険性がある。
SB 79 および北部 K 線の延伸は、すでにウェストハリウッドに今後の駅周辺での用途変更を強いることになる。
そのため、地域の規制を厳しくするのではなく、州主導の変更と整合させるべきである。
そうすれば、新たな用途の能力が実際の住宅供給につながるだろう。
より実用的なアプローチは、20％のインクルージョナリー要件を保持しながら、所得層における柔軟性を復活させ、公共セクターのツールを組み合わせて、手頃な価格を拡大することである。
この組み合わせは、実現可能性を損なうことなく手頃な価格を拡大すると言える。
しかし、こうした公共支援も、連邦の住宅プログラムが主要な HUD の資金提供ストリームの削減に直面しているため、ますます不確実になっている。
インクルージョナリー住宅政策は、ウェストハリウッドが誇りに思う政策の一つであり、今後も市の住宅戦略の中心であり続けるべきである。
しかし、政策はその時代に適合する必要がある。
要件が建設の基本的な経済状況を上回る場合、結果として全体の住宅が少なくなり、全体の家賃が高くなる。
ウェストハリウッドは生産性を維持しながら、進歩的な住宅の価値観を誠実に守ることができるはずである。
それこそが、今後の数年間、都市を包容力のある住環境として維持するためのバランスである。
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