パンデミックを経て成長してきた南フロリダのアパート市場が冷却し始めています。
新しい建設が押し寄せ、家賃に圧力をかけている中、投資家たちは新たな資本投資について再考する状況に直面しています。
先日開催されたBisnowの南フロリダ資本市場フォーラムでパネリストたちが語ったところによれば、開発業者は依然として建設を続けていますが、データが示す限りでは保留しておく方が良い選択かもしれません。
TruAmerica Multifamilyの共同投資責任者であるMatt Ferrariは、「家賃の上昇は横ばいかわずかに上昇しているが、開発者にとっては、どの更新もないために家賃を高く維持することが難しい。すべてが新しいリースという状況で、家賃は下向きにトレンドしている」と述べました。
「私は永遠の楽観主義者だと思っていますが、データは目の前にある」とFerrariは続けました。
今年は多世帯セクターにとって厳しい年となり、家賃はマクロ経済の不確実性やリースの減速、新たな建設の波を受けて軟化しています。
他の不動産タイプ、オフィス、工業、リテール、商業物件の価格が上昇している中で、アパートメントの価値だけが今年減少しています。
MSCIの商業不動産価格指数によれば、マイアミ・デード郡は、90の主要市場の中で最も建設活動が活発で、既存の在庫に対して18％を追加しています。
Cushman & Wakefieldのデータによると、マイアミ・デード郡では8月時点で23,000戸以上のユニットが建設中であり、少なくとも1年間は全米で最も多くの多世帯ユニットが建設されています。
GTIS Partnersの資本市場のマネージングディレクター、Sharon Lissは「今は一時的な休止があるかもしれない」と指摘します。「たくさんのクレーンが空にあり、多くの建設が進んでいる。人々は新たに取り掛かる前に、今持っているものを消化する必要がある」とコメントしました。
フォートローダーデールでは9,797単位が建設中で、既存在庫に対して9％を追加する予定です。
パームビーチでは3,311ユニットが建設中で、5％を追加します。また、新しい建物の増加に伴い、フリーレントといったテナントのインセンティブが増加する可能性があります。
PGIM不動産のエグゼクティブディレクター、Shaunak Tannaは、「強固なファンダメンタルズと吸収力があるにも関わらず、インセンティブが増加することを意味します」と述べています。
現在、マイアミは国内で最も高価なアパート市場の一つであり、1ベッドルームアパートの中央値家賃は2,250ドルです。
しかし、Zumperの10月レポートによれば、同市の提示家賃は過去1年間でほぼ6%減少しています。
建設コストの上昇に対して家賃が十分に成長しないリスクもあり、市場の資本が乾いていることが示されています。
これは、リスクを減らし、より安定したリターンを求める受動的な投資家の全国的な傾向によるものです。
GAIA Real EstateのCEO、Danny Fishmanは「新しい開発プロジェクトを評価する際、想定する家賃は開発者の期待よりも約8%から10%低い」と述べました。
「私たちの視点では、エクイティリスクに対して十分な利益が生まれていないため、これらの取引を行いたくありません」とFishmanは述べています。
多くの投資家は建設するよりもアパートを購入する方が魅力的と考えており、販売量は前年同期比で13%増加しています。
高金利の中で、困難な物件の販売は前年同期比で20%増加していると、Multifamily Diveは報じています。
2025年初めには、米国のアパート需要が堅調で、供給が全国的に遅れ始めた際に、より多くの希望が見えました。
RealPageによると、3月には効果的な家賃が1.1%増加し、2023年6月以来の最高値を記録しました。
しかし、これまで数年間全米の多世帯建設をリードしてきたサンベルト市場の新しい開発は、現在もユニットのリース過程にあり、家賃に下向きの圧力をかけています。
南フロリダで建設中の35,000戸以上のユニットのうち、約21%がプレリースまたはリースアップ段階にあると、MMGの第三四半期建設パイプラインレポートが示しています。
また、他のプロパティから新規の入居者を引き寄せるのが難しくなっており、更新率が高くなる中で、人々はボラティリティと不確実性の中に踏み出すことを避ける傾向があります。
これによって、家賃は本来の水準よりも低く抑えられています。
Ferrariは「これは確かに私たちのポートフォリオ全体においてデフレ圧力を生じている」と述べ、来年には状況が好転することを期待していると付け加えました。
彼は「私たちは『25年までサバイバル』と言っていましたが、それが1年か2年延びるように感じる」と締めくくりました。
画像の出所：bisnow