カリフォルニアのサンフランシスコ湾エリアで、住宅の価値が急激に何十万ドルも減少した場合、直ちに考えられるのは、その物件に重大な欠陥があることです。
しかし、オークランドヒルズに位置する400ユニットのコンドミニアム、パークウッズの場合、構造的な問題はありません。
この美しいコミュニティは、常緑樹に囲まれ、絶景を楽しめる場所にあり、ハイキングトレイルへのアクセスやサンフランシスコ市内への快速バス路線も門のすぐ外にあります。
問題は、2023年に保険会社がこの物件全体の保険を引き下げたことです。これにより、連邦政府の住宅貸付業者であるファニーメイとフレディーマックによって、この物件はブラックリストに載せられ、多くの銀行が新規の住宅ローンを組むことができなくなりました。
その結果、パークウッズで販売されているユニットは長い間市場に出されても売れず、コロナ禍前の価値よりも低い価格でしか取引されません。
特に初めて住宅購入を検討する人たちが多いコンドミニアム市場にとって、一般的なローンを取得できないため、売主たちは保険や融資の不足を補うために、価格を大幅に引き下げざるを得ませんでした。
パークウッズの変貌を示す一例をご紹介します。
2019年には、2ベッドルームのユニットが640,000ドルで売れ、3週間で取引が完了しました。しかし、今年7月には、498,000ドルで再販売され、取引時には複数のオファーが直前で崩壊し、販売にかかった時間は4ヶ月にも及びました。
ファーマーズ保険が2023年にこのコンドミニアムの保険を引き上げる前、パークウッズは1億5500万ドルの損害までカバーできる保険を保有しており、その年の保険料は40万ドルでした。
簡単に計算すると、この8棟の物件の市場価値は約2億ドルになるのです。
保険を失ったことで、ホームオーナーズアソシエーション（HOA）は必死に保険カバレッジを探すことになりました。
住民が見つけた中で最も良い条件の保険は、1,000万ドルのカバレッジを提供する共同保険であり、その年の保険料は120万ドルでした。
1年後、HOAは住民の負担を軽減するために、90万ドルの保険料で2.5百万ドルのカバレッジを提供するポリシーを購入しました。
「人々は価格に困惑しています」とブローカーのイナ・ダニリウクは語っています。
彼女は10年前にパークウッズのコンドミニアムを購入し、近隣のユニットにも多くの取引を手掛けてきました。
「一部の人々は、価値が30％も減少しているのに、保護の割合がいくらか少なくなっている上に、多くの費用を払っています。」
問題の一因は、エリアの火災履歴です。
パークウッズは、1991年に発生したオークランドヒルズの火災の現場から1マイルも離れていない地点にあります。
この火災は、1,500エーカーを焼き尽くし、3,000軒以上の家屋を破壊し、25人の命を奪いました。
この悲劇から7年後に建設されたパークウッズは、耐火素材と方法を使用して建設されましたが、それでも保険会社はこの物件を意味のあるリスクとして捉えることはありませんでした。
過去の惨劇の影響で、保険会社はエリアをフラグし、急勾配の地形と森林地帯の多さをもって、同じことが再び起こる可能性がある場所と見なしました。
「誰もが保険を手に入れることを試みたが、全てが拒否されたという状況でした。」
ダニリウクは言います。
「まるでCovidの初期のように皆がパニックに陥っていました。」
HOAはできることをすべて実行しました。
2016年には耐火屋根を設置し、すべてのスプリンクラーシステムの検査に通過し、毎年ヤギの群れを呼び込んで自然に丘を管理しました。
しかし、保険会社にはそれが影響しませんでした。
メインストリームの保険業者は、すでにこの地域のコンドミニアムのリスクを赤ライン引きしており、他社は州全体から撤退しました。
「どれだけ良い保険をかけても、保険業者には関心がないといっても過言ではありません。」
ダニリウクは言います。
コンドミニアムは、資産クラスとして、近年、特に不運な状態になっています。
それらの価値は、湾エリアの一戸建て住宅に比べて停滞しており、需要が高く供給が少ないため、単独住宅の価格は引き続き上昇しています。
複合住宅は異なるリスクを抱えています。
共有の壁や共用エリアがあるため、一つの住宅に何かが起こると、すべての住宅に影響を及ぼすのです。
ここ10年は、フロリダの海辺のタワー崩壊やバークレーでのバルコニー事故などの災害を背景に、銀行や保険会社は不安を抱えて、エリアやカテゴリーからの撤退を始めました。
軽微な問題でさえ、建物の保証請求が警告信号と見なされました。
パークウッズの限られた火災保険カバレッジは、2023年にパートナーのファニーメイとフレディーマックからこの物件を住宅ローンのブラックリストに載せる要因となりました。
そのため、どの買い手も現金支払いか、金利や頭金が高くなる代替ローンを取得しなければなりませんでした。
ボストンの法律事務所オールコック・マーカスによると、オークランドのコンドミニアム物件は現在、合計8棟が住宅ローンのブラックリストに載せられています。
そのうち2棟（パークウッズを含む）は、不十分な保険のために、他は必要な重大修理や訴訟のために指定されています。
こうした不透明な動向により、オークランドのコンドミニアム価格は湾エリアの他の地域に比べて急落しています。
アラメダ郡のコンドミニアムの中央値は前年同月比で11％減少しており、2025年には2ベッドルームの中央値販売価格が510,000ドルに達すると、Homes.comが伝えています。
一方、サンフランシスコの2ベッドルームコンドミニアムの中央値は972,000ドルで、前年から3.1％の増加となっています。
カリフォルニア州の保険危機は収束する兆しがほとんど見えておらず、パリサイド火災のような災害が保険会社にさらなる保険政策の引き下げを強いています。
スタンフォード大学の森林環境研究所のマイケル・ワラ氏によれば、承認された保険会社がカリフォルニア州に戻るには、州が料金引き上げを許可し、地域を規模で火災耐性を向上させる必要があるとのことです。
「数十年前、10万エーカーの火災はキャリアの一度きりのような出来事でした。」
ワラ氏はこう話します。
「今では、一年に数回そのようなことが起こるのです。」
大規模な壊滅的な災害が起こると、それが政策と行動の変化のきっかけとなります。
例えば、1991年の火災の後、オークランド市は、狭い避難経路に沿って植生管理のための特別納税地区を設立しました。
それは保険業界においてあまり評価されることはないかもしれませんが、次回の火災が発生したときには命を救う安全対策となるでしょう。
この保険危機に対処するため、カリフォルニア州保険局は今年、FAIRプランのために追加で10億ドルの資金を承認し、「火災被害を受けた地域」の指定を命じました。
保険会社がポリシーをキャンセルすることを妨げられ、カバレッジが増加することが義務付けられますが、実施はまだこれからです。
これらの施策が進展をもたらせば、パークウッズのような住宅所有者にとって保険の選択肢が増えることになるでしょう。
現在の火災保険市場において、リスクの異なる層はいくつかの企業によって分割されることが一般的です。
できるだけ多くの保険提供者が市場に存在することで、すべての人の負担が軽減されます。
サンフランシスコに拠点を置く保険消費者のための非営利団体「ユナイテッド・ポリシーホルダーズ」のエグゼクティブディレクターであるエイミー・バックは、2年以上の全く不透明な状況を経て、州内の一部地域で新たに購入可能なポリシーの供給が増加する可能性の小さな兆しが見えてきていることを伝えています。
今年、リバティミューチュアル社とセーフコは新たなポリシーを追加し、いくつかの顧客がマーキュリー社とCSAA社から火災への備えを確認した後、更新のオファーを受け取ったとのことです。
パークウッズでは、HOAが今年、損害額1000万ドルをカバーする傘型の火災保険ポリシーを見つけられましたが、その保険料は900,000ドルで変わりませんでした。
ただし、すべてのコンドミニアム所有者が責任を負う個別の住宅保険のコストも上昇しています。
ダニリウクは、現在の各ユニットの平均保険料が年間400ドルから1500ドル近くに三倍増したと見積もっています。
保険の問題が発生する前、パークウッズは年間平均約30件の取引が行われ、典型的な販売サイクルは14日でした。
現在、その数は10件近くに減少し、物件は市場に出てから2ヶ月近く経過しても売れないことが多いです。
現在、ダニリウクは、2023年に取引したことのあるユニットを再度リストしており、所有者は50万ドルで購入したにもかかわらず、10％少ない価格を求めています。
「今の状況では、損失を出してでも売るか、賃貸に出すか、どちらかを選ばなければなりません。」
彼女は言います。
「いずれにしても、選ぶ poison です。」
画像の出所：sfstandard