サンフランシスコのオフィス市場に対する評価にはさまざまな形容詞があります。「衰退中」という言葉が報道陣の好む表現で、「空っぽ」という感覚は小さなビジネスオーナーたちによく響きます。しかし、「過熱している」という表現が最も正確かもしれないという新しいデータが発表されました。
不動産ソフトウェア会社VTSが発表したデータによると、過去1年間でサンフランシスコのオフィススペースに対する需要は「驚異的に」成長しています。VTSは、特定の月にテナントが検索している総面積を調査することで需要を測定しています。
そのデータによれば、2024年第3四半期から2025年第3四半期にかけて、同市の需要は112%増加し、2025年第2四半期から第3四半期にかけては60%の伸びを見せ、パンデミック前の平均を上回っています。テクノロジーセクター内の数字はさらに劇的で、技術企業からのオフィス需要は前年比で378%増加し、昨四半期内では170%の伸びを記録しました。
この圧倒的な需要のほとんどは、ベンチャーキャピタルからの資金提供を受けたAI関連企業によるもので、今年の年末を前にしてすでにスタートアップ資金の記録を達成しています。また、AI関連の富の増加は住宅不動産市場にも影響を与えています。
「AIについての資金調達の話は以前からずっと聞かれていましたが、私たちが目にした成長の量は確かに驚きでした」と、VTSの研究責任者であるマックス・サイアは言います。
このような成長率は、最近のサンフランシスコのダウンタウンを歩いた人には驚きかもしれません。というのも、同市のオフィススペースの約3分の1が依然として空いているためです。
ただし、VTSの報告は、テナントがオフィススペースを探し始めた段階のデータを追跡しているとサイアは説明しています。サンフランシスコの爆発的な需要は、すぐには満員のオフィスや賑わうBART、長いランチラインに結びつくわけではありません。契約が成立するまでには時間がかかり、さらに市内の多くの空いているオフィススペースが満ちるまでには長い時間がかかるでしょう。
「最終的にはポジティブな賃貸契約とネット吸収に繋がるでしょうが、依然として供給過剰が大きな課題です」とサイアは述べています。「この規模の広がりが数四半期続かない限り、真の回復の軌道に乗っているとは感じられません。失ったものを取り戻すには、数年がかかるでしょう。」
それでも、現在、サンフランシスコは全国的にオフィス市場の需要が最も高い地域であるとVTSは指摘しています。ニューヨークは2位ですが、その需要は四半期ごとに減少しています（これは、同市場がCOVIDの影響を受けにくく、回復が早かったことの一部です）。
他の企業も同様のオフィス面積の需要増加を追跡しています。「私たちは歴史的平均を大幅に上回っています」とJLLのアレクサンダー・クインは述べています。彼によれば、現在、約850万平方フィートのオフィススペースが需要されており、2018年7月には670万平方フィートでした。「私にとって興味深いのは、これがかなりの賃貸活動の動きがあったこの1年の平均を反映しているということです。」
需要の増加の恩恵は、建物や地区によって均等には分配されません。特に人気があるのは、新しいビルであり、魅力的な場所にあり、すぐに入居可能なものですとCBREのテクノロジー戦略ディレクターであるコリン・ヤスコチは言います。フェリービルや湾、ゴールデンゲートブリッジの素晴らしい眺望も高い需要を得ています。
一方、トロフィービルやクラスAと見なされない建物にとっては、依然としてテナント市場のままですとヤスコチは補足します。「通常、家主は相当の無料賃貸を提供し、スペースをカスタマイズするためのお金も提供するでしょう。競争があるとはいえ、契約は依然として歴史的な基準で見てもかなり親切なものとなるでしょう。」
一方で、改善が必要な建物やアメニティが少ないもの、オーナーが改善費用を賄えない場合、そうしたスペースはいつまで経ってもリースされない可能性があります。この動態は、安い価格でのビルの販売を引き起こす要因となり得ます。
「多くのオフィスビルが販売され始めており、これには独自のポジティブなフィードバックループが期待できます。購入者はビルをリノベーションして、高品質なテナントにリースすることが可能です」とサイアは最近の販売について述べます。「これにより、サンフランシスコにとっても両方向に利益をもたらすことができます。高品質な不動産があれば、高品質なテナントも得られるのです。」
最終的に専門家たちは、楽観的な理由が多いと同意していますが、市はまだ完全に回復しているわけではないと指摘しています。「サンフランシスコのオフィススペースの3分の1以上が空いており、これは歴史的な基準を大幅に上回っています。また、価格は劇的に下がっています。」
「スペースの需要は、部分的にはオフィス復帰の義務によって促されていますが、都市にとっては実際にポジティブな兆しを示しています。」とクインは付け加えました。「ただし、まだ長い道のりが残っています。」
画像の出所：sfstandard