サンフランシスコのダウンタウンに位置する5Mオフィスタワーは、415 Natoma St.にあり、ユニオンスクエアとモスコーニセンターの北、I-80の東、テックスタートアップシーンの南に囲まれています。
しかし、開発業者ブルックフィールドがこの25階建てのビルを2022年にオープンしたにもかかわらず、3年後の今でもほぼ完全に空室です。
新たに建設されたこのビルの活動の absenceは、「何が問題なのか？」という明白な疑問を呼び起こします。
簡単に言えば、プロジェクトが市場に出るのが2年遅れたということです。
2022年にリボンカットが行われた際、大手テック企業は主に不動産を削減することに忙しい時期でした。
ゼンデスクはこの648,000平方フィートのプロパティの90%をリースすることを約束していましたが、パンデミックの始まりとともにその契約を撤回しました。
新たに市場に供給された物件が、サンフランシスコの回復の力となると考えられがちですが、5Mの空室問題は、市の商業不動産市場内のより複雑な現実を反映しています。
これを「醜い継子問題」と呼びましょう：新しいオフィスのリースに関心を持つ会社は、部屋の広さが巨大すぎるために5Mに適応できないか、ミッションベイやフィナンシャルディストリクトで見られるより安価なオファーを見つけて、より良い景色を楽しむことができます。
であれば、なぜブルックフィールドは家賃を下げられないのでしょうか？
他の経済部門とは異なり、商業不動産の供給と需要のルールは均等に適用されません。
一般的に、レンタル料金は、新しいオーナーが不動産を割引で購入する際に下がります。
開発業者は、パンデミック以前の収益見込を使ってプロジェクトを資金調達しているため、借入金を返済するためには高めの家賃を設定せざるを得ないのです。
さらに、新しいタワー内部のフロアは基本的には家具や装飾なしの空のシェルです。
競争力を高めるために必要な改良や家具があれば、高い家賃を課すプレッシャーが増すことになります。
サンフランシスコの主要なテナントは一般的に、ウーバーやメタなどの企業が発表したサブリース物件を選んでいます。
これらのオフィスはすぐに入居可能であり、より安価で短いリース期間を提供しているため、より柔軟性があるのです。
一般的に、その場所にあるオフィスビルの平均コストは、テナントに約68ドルの平方フィートと見積もられていますが、ブルックフィールドの投資をすべて考慮すると、コストをカバーするためにはその倍以上の家賃を請求する必要があります。
それでも、5Mの高額な家賃を支払う意志のあるテナントは、サンフランシスコの中で唯一5Mより高価なトランスアメリカピラミッドに流れています。
『大きな船を回すのは難しい』
12月で、5Mメガプロジェクトが市に承認されてから10年が経過します。
現在、4エーカーのこのサイトには、新たに302ユニットのアパートビル「ザ・ジョージ」と公共公園が含まれていますが、長い間静寂に包まれています。
地域のビジネスおよび市の関係者は、廃れた不動産を埋めるために、郊外の大学をロビー活動しているほどです。
先週、クロニクルは、バンダービルト大学が5Mサイトの実現可能性を評価していると報じましたが、関係者によると、テネシー州の私立大学はこのサイトでの物件を正式には追求していないと言います。
2024年にサンフランシスコ商工会議所が行った調査は、5Mが交通機関へのアクセスと将来の学生用住宅の可能性により、学術機関に適した立地であると確認しています。
開発業者は、かつてサンフランシスコ・エクザミナーの建物が位置していた110 Fifth St.に400ユニットのコンドミニアムビルを建設することに関して承認を得ています。
2023年の春に市のプランナーに提出された更新では、開発者たちは開発の準備を進めているが、「有望な経済状況や投資条件」が戻るまで工事を始める予定はないと述べました。
しかし、967ミッション通りにある105ユニットの手頃な高齢者住宅複合施設は、低所得者向けの住宅税クレジット、債券、および市の資金の助けを受けて今年中に建設が開始されます。
誰もが考えるように、心の中で空いている開発がある状況は、開発者を怖がらせるはずです。
しかし、今年、二つの開発者が新しい超高層ビルの提案を行っています：歴史的な消防署でのリデザイン・カンパニーと、元PG&E本社でのハインズです。
その違いは、彼らは財政的に合理的なタイミングで建設を開始することができる点です。
土地の所有者であるハースト社は、ファイフとミッションの近隣の再開発を2008年に提案しました。
当初、フォレストシティをこのプロジェクトの承認のために導入しました。
クリーブランドを拠点とする開発業者が2018年にブルックフィールドによって買収され、1年後にはハーストが5Mおよびザ・ジョージのサイトを同社に譲渡しました。
両社はコメントを控えています。
「5Mが本当にこの地域を活性化するだろうという考えがありました」と、ハーストの不動産のシニアディレクターであるマーティ・チェプカウスカスは、クロニクルに語りました。
「残念ながら、Covidの影響やビルが空室のままであること、そして労働者がダウンタウンに戻ってこないことにより、その計画とその潜在能力を満たすための活動はありません。」
同社の新聞の退去は、これらの問題にさらに拍車をかけることになります。
来年、クロニクルは5Mのサイトからフィナンシャルディストリクトにあるオフィスビルへ移転する予定で、400ユニットのコンドミニアム開発のためのスペースを空けます。
ミントモールおよびホールビルにあるJTレストランのオーナー、テス・ディアス-グスマンは、ここで30年以上にわたりフィリピンのコミュニティの集まりの場として営業してきました。
彼女は、このプロジェクトの初期段階で開発者たちが空いている店舗を埋めるという約束を話していたと語りますが、時間が経つにつれ、その約束はさらに遠のいているように感じます。
サンフランシスコ連邦ビル、市役所、周辺のオフィスからのビジネスは、パンデミックの影響で減少しています。
それでも彼女は、残っている人々のために独自のビーフシチューやチキンアドボを提供し続けています。
彼女は、たとえ支払えない方が来ても、彼らを助けるべきだといい、「助けなければ、苦しみはさらに悪化するだけだ」と語ります。
「助けると、最終的にはお金を返す人も出てくる。」
地域の経済的運命が逆転するまで、住民やビジネスオーナーは苦しみ続けます。
市内の厳しい路上の問題が最も集中している場所の一つで。
「SoMaの回復がフィナンシャルディストリクトやミッションベイよりも遅れているのは事実ですが、回復の兆しがないわけではありません。」とCBREのブローカーで5Mの小売スペースをリストしているアレックス・サグエスは語ります。
「立地は素晴らしいです。大きな船を回すのは難しいだけです。」
この記事は、5Mプロジェクトにおけるブルックフィールドやハースト社の関与を明確にするために更新されました。
画像の出所：sfstandard