ヒューストンの小売市場は、両刃の剣である。
記録的な賃料のために賃貸プロセスが長引いていることから、テナントは手頃な価格のスペースを見つけるのに苦労しており、一方で家主は理想的なコンセプトを見つけるために空きスペースを保持し続けることが多い。
しかし、ヒューストンへ移住する人々が増えている中で、小売業者も当地に進出し続けており、賃料が高騰しているにもかかわらず空室率は低水準を維持しているとブローカーたちは述べている。
ブランドを拡大しようとしている全国的なテナントは、ヒューストンが彼らに広範囲な露出を提供するため、通常よりも高い賃料を支払う意欲を持っている。
ベーカー・カッツのブローカー、ランデン・マクギルは、「彼らが通常よりも高い賃料を支払う場合、ヒューストンはその市場になるだろう」と語る。
2024年以降、小売賃料は四半期ごとに変動しているものの、依然として高水準で安定しているとグレーター・ヒューストン・パートナーシップ（GHP）は報告している。
2024年第3四半期の平均トリプルネット賃料は1平方フィートあたり20.51ドルで、2024年第1四半期の最近の高値20.79ドルを僅かに下回り、前年同期とほぼ変わらない。
GHPの報告書によれば、賃料の安定化はより成熟したサイクルの段階を示しており、慎重な賃貸環境にもかかわらず、価格は記録的な水準に近い場所で維持されている。
第3四半期の賃貸活動は200万平方フィートから180万平方フィートに減少したが、新たに供給された面積はさらに急激に減少したとパートナーズ・リアルエステートの報告書は述べている。
供給と需要がしっかりと一致しているため、空室率は5.6%で安定した低水準を維持している。
この四半期に新たに市場に供給された面積は約70万平方フィートで、前四半期から約24%、前年からは41%も減少している。
新しい建設の大部分は、最近開発された住宅分譲地近くの、通常30,000平方フィート以下の近隣の小売センターに集中している。
ヒューストン地域のサブマーケット間には賃料の大きな差があり、インナー・ループでは平均賃料が1平方フィートあたり28ドルを超え、南東部では17ドルとなっているとパートナーズが述べている。
先月は、屋内ピクルボールコンセプトのザ・ピックラーがウッドランズに約67,000平方フィート、EoSフィットネスがカティに51,000平方フィートに進出した。
小売活動の大部分は、ジョアンやパーティシティが空けたジュニアボックスを埋める体験型コンセプトによって推進されていると言うのは、マクギルと共同のベーカー・カッツのブローカー、ジョン・フレイザーである。
彼らは「これらの閉鎖のおかげで、Altitude Trampoline ParkやMomentumなどのテナントに適した在庫のボックスが提供されている」と述べている。
ユタ州のMomentum Indoor Climbingジムは、メモリアルシティにある元ベル・ファニチャーの38,000平方フィートの場所に3か所目の進出を発表した。
今年、ヒューストン地域で空いているスペースを埋めた他の体験型テナントには、デイブ・アンド・バスターズやエース・ピクルボール・クラブが旧ガンダー・マウンテンのシュガーランドに進出し、トランポリンパークのスカイ・ゾーン・ヒューストンが元コンズに、クランチ・フィットネスが28,000平方フィートのベッドバス＆ビヨンドの後継テナントとして進出した。
ただし、理想的なスペースがあっても、テナントにとって賃貸は簡単ではない。
「市場では従来のインライン・小さな店舗よりも利用可能なボックスが多くあるが、それでも競争は非常に激しい」とマクギルは述べる。
そのため、テナントは賃料の面で本当に格上げする必要がある。
高い賃料と他の不安定な市場状況は、リアルエステートの決定が引き延ばされる要因となっている。
「賃料が高い時は、安心するまでに時間がかかる」とマクギルは言う。
高需要地域にある小売センターの家主は、理想的なテナントから高い賃料を払うのを待つために、空いているスペースを6か月間保持することもある。
ヒューストンにおける平均トリプルネット賃料は、2018年の1平方フィートあたり15.91ドルから、2023年末以降は20ドルを超えるまでに成長している。
一部のコンセプトでは多額の初期投資が必要である。
Momentumがメモリアルシティの場所にする建設には220万ドルの費用がかかると、テキサス州ライセンスおよび規制局への申請で明らかになっている。
テナントは、大規模なテナント改善手当を見送ることで賃料を交渉し、自ら建設費を支払うことで低賃料を取得することがあり、マクギルは、「これが彼らの成績がどれほど良いかを知っているテナントにとっては、魅力的な投資になる」と説明する。
ヒューストンへの人口流入は、小売業者の成長のための長期間の道筋を提供している。ヒューストン地域の小売市場は、2013年以来90%の占有率を下回ることなく、10年以上安定しているとウィッツマンは述べている。
フレイザーは、「多くのテナントが今まさに拡大している。…彼らは既存の業績に基づいて下書きしている」と述べている。「ここでは、彼らの業績が非常に良好であるため、より自信を持って決定を下せる。」
画像の出所：bisnow