オーバータウンの歴史ある地区に、新しい垂直開発のスケールをもたらす575フィートの高層ビルが、1210 NW 2nd Avenueに建設される可能性があります。
このプロジェクトは、デビッド・オム（David Om）によって提案され、コビ・カープ建築・インテリアデザイン（Kobi Karp Architecture & Interior Design）が設計を担当しています。
55階建ての複合用途ビルは、495,000平方フィートの床面積を有し、オーバータウン地域での最高の建物として位置づけられています。
この提案は、フロリダ州の『Live Local Act』に基づいて、10月15日の午後に正式に審査提出されました。
この法律により、開発者は40パーセントのユニットを労働者住宅として指定することで、標準的なゾーニング制限を超える開発が可能になります。
プロジェクトの対象となるのは、NW 2nd AvenueとNW 12th Streetの北西角に現存する22,500平方フィートの三つの区画です。
ダウンタウン・マイアミ、ブライライトのマイアミセントラル駅、メトロレール回廊まで歩いてアクセスできるため、このサイトは公共交通に適した開発に最適です。
通常、T6-8-Lゾーンでは建物の高さは8階、1エーカーあたり150ユニットに制限されていますが、Live Local Actにより、管理許可プロセスを介して高さと密度を60階、1エーカーあたり1,000ユニットに増加させることが可能です。
建築的には、塔は白いコンクリートフレームで包まれ、ガラスのファサードとスチュコ壁が波のような形でデザインされています。
このスケルトン部分はバルコニーとして機能し、ガラスの手すりで囲まれており、ビルの輪郭を強調し、深みや影、反射のレイヤーを生み出します。
コンクリートフレームの幾何学的デザインは、塔の直線的なプロファイルを和らげ、より流動的で視覚的に統一感のあるシルエットを作り出します。
この575フィートの高さは、ダウンタウンやブリケル地区の高層ビルに比べると特に際立って見えるでしょう。
オーバータウンの低層および中層の景観の中で目立つ存在になり、近くに同様の構造物が現れない限り、スカイラインを彩ります。
この規模のプロジェクトは、Live Local Actの拡大された許可範囲の下で、さらなる開発活動を促す触媒として機能することが多いです。
ビルの8階のポディウムは、上部の塔とは異なり、マイアミを拠点とするアーティスト、ヤナ・ヴォルフによる大規模な公共アートがあしらわれた独自の建築アイデンティティを持ちます。
このファサードには、明るいグレーと暗いグレーのパネルが使用され、地域の住民を描いたピクセル状の肖像画が鑑賞できる背景となっています。
また、NW 2nd AvenueとNW 12th Streetには、歩道の拡幅や植栽、照明の改善などのストリートスケープの改良も含まれています。
計画書によれば、このプロジェクトには498の住居ユニットが含まれ、それは47階の住宅フロアに分かれています。
ユニットの内訳は、292〜310平方フィートのマイクロユニット200戸、400〜550平方フィートのスタジオ252戸、546〜793平方フィートの1ベッドルーム38戸、659〜867平方フィートの2ベッドルーム7戸です。
また、最上階には2,461〜2,789平方フィートのダブルペントハウスが3戸設けられています。
プロジェクトでは、154の駐車スペースと501の自転車ラックを提供します。
住民は、9階、10階、および屋上に広がる充実したアメニティにアクセスできます。
9階には2つのプール、スプラッシュパッド、カバナ、サンデッキ、バー、ラウンジエリアが配置されており、景観豊かなテラスや屋外席も設けられます。
10階のアメニティフロアには、共同作業ラウンジ、エンターテイメントルーム、外部テラス、追加のトイレがあり、屋内外のレクリエーションスペースが共存しています。
屋上にはラウンジとバーが設けられる予定です。
予定されているエレベーション図や外装仕上げを示すマテリアルボードも提供されています。
これらの材料は、陽極酸化アルミニウムやガラスの店頭システム、透明ガラスのバルコニー手すり、白やダークグレーに塗装されたスムーズなスチュコ面を含む、最新の高層建築で一般的に使用されるものです。
ポディウムには、明るいグレーと暗いグレーの穴あきアルミニウムパネルが使われ、アート作品が組み込まれ、上部の塔とは独自の視覚的な分離を確立します。
このプロジェクト実施にあたって、申請者はマイクロ住居ユニットの許可や駐車デザインに関する2つの免除を求めています。
最初の免除は、第一層の上の第二層に駐車場を設けることを許可し、アートやガラスの処理を施すことです。
次のオプションは、第一層の上の第二層に駐車場を設けることを許可し、第二のファサードの50パーセントを超えるものとして、アートやガラスの処理も含まれます。
マイアミ21ゾーニングコードの第6条、第13表では、T6トランセクトでは公共交通指向エリア内において275平方フィートの小型住宅ユニットが許可されています。
このプロパティはトランジットオリエンテッドデベロップメント（TOD）に該当し、T3地区には隣接していないことが市のGISレイヤーによって確認されています。
ユニットは275平方フィートを超えていますが、プロジェクト内の200のマイクロユニットはすべてこの最小基準を上回っています。
要求されている駐車免除は、必要な道路幅寄付によるサイトのコンパクトなサイズと内部ガレージの構成に最適化するためのものです。
開発チームは、ガレージのファサードには、波状の金属処理やアートスクリーニングが施され、公共の視界から駐車エリアを隠す視覚的な興味が呼び起こされると述べています。
プロジェクトチームには、デビッド・オ（David O. Inc. Landscape Architecture）がランドスケープ・アーキテクトとして、URBNデザイングループ（URBN Design Group）が土木エンジニアとして参加しています。
画像の出所：floridayimby