キング郡が既存の債券発行能力を利用して中所得層向けの手頃な「労働者」住宅を建設する際、重要な制約に直面していることが、最近発表された報告書によって明らかになりました。
この提案は昨年、キング郡の議会メンバーであるジルマイ・ザヒレによって提案され、当時の執行長ダウ・コンスタンティンに実施計画を作成するよう指示する動議が承認されました。
この動議は8対1の賛成で可決されました。
ザヒレは、昨年12月にキング郡の執行長への立候補を発表した後、この提案を選挙の重要な柱としました。
彼のキャンペーンのウェブサイトでは、彼が「地域の労働者住宅イニシアティブを推進し、公共が所有する賃貸制限付き住宅に10億ドルを投資するようキング郡に指示した」と強調しています。
ザヒレは8月の予備選挙でキング郡議会メンバーのクラウディア・バルドゥッチを14ポイント引き離し、現在、ワシントン州最大の郡を統括するためにバルドゥッチと11月の一般選挙で競い合います。
（私が13人のメンバーと共に参加するアーバニストの選挙委員会は、バルドゥッチを支持しています。）
候補者は勢いを増している一方で、彼の住宅イニシアティブは鈍化しているようです。
キング郡議会が6月下旬に報告書を受け取ったものの、その結果は9月下旬まで公表されず、議会は2か月間の予算審議に入る直前でした。
キング郡は、過去に活用していない約90億ドルの債券発行能力がありますが、過去には特定の収入源が確保できたときにだけ債券を発行してきました。
対照的に、ザヒレの提案は特に自立的であると強調されていました。
「私が提案しているのは、10億ドルの地域労働者住宅イニシアティブを設立する法律です。これは、新たな逆進性のある税金に頼らず、住宅供給を増やすための大胆かつ持続可能なアプローチです」と、彼はアーバニストに寄稿した意見記事の中で述べました。
「キング郡は、財政的健康を損なうことなく、一部を利用できる約90億ドルの未活用の債務能力があります。私たちは、銀行から比較的良い金利で数十億ドルを借り入れ、これらの資金を使用して、特に重要な労働者のために設計された数千の恒久的に手頃な住宅ユニットを建設できます。これらのユニットから得られる賃貸収入は、借入金を返済するために使用され、このイニシアティブは自立し、時間とともにより手頃になります。」
しかし、報告書によると、郡が債券発行能力を活用する計画を進めるためには、新たな資金源を特定する必要があります。
これは、インフレーションや人口増加、トランプの大規模予算削減によって生じた既存の構造的予算のギャップに対処する必要性を考えると、非常に高い課題です。
執行長室が作成したサンプル計画によれば、最初の5年間で10億ドルの債券を維持するためには、新たに1億5800万ドルの収入が必要になると見積もられています。
そのほとんどは、債券の返済に充てられるお金です。
「この計画は、郡の債券ファイナンスが労働者住宅に相対的な利益をもたらすことができるが、発展コストと運営コストのギャップを意味のある形で解決するには不十分であるということを示しています。
したがって、地域の手頃な住宅需要を満たすために、労働者住宅プロジェクトに対する追加の支援が必要です。
提案された通りの10億ドルの郡債を利用するためには、債券権限に加えた新しい収益権限が必要です。」
ザヒレの提案は、シアトルの新しい社会住宅開発者のモデルに類似しており、中所得層の住民を対象としており、彼らはプログラムの運営に必要な高い賃貸料を支払うことが可能です。
しかし、シアトルの最新の住宅公社には専用の収益源があり、有権者は新しい高所得者の給与税に賛同しており、年間約5000万ドルを生み出す見込みです。
報告書は、メリーランド州のモンゴメリー郡、デンバー、オレゴン州での他の債券ファイナンスによる住宅プログラムを調査し、キング郡でのプログラム実施に向けた潜在的な障壁を明らかにしました。
主な教訓は、キング郡が予期せぬ損失をカバーするための柔軟な収益源を欠いているということです。
「キング郡の柔軟な課税権の不足は、以下に詳述するようなリスクにさらされたプログラムを展開する上での課題を提示します。」と報告は指摘しています。
「不動産税の上限により、債務サービスの費用を賄うためにプロジェクトを救済する必要が生じた場合に、一般基金に対する十分な権限が不足しています。」
オレゴン州のメトロ評議会は、2019年に3郡地域の手頃な住宅プロジェクト資金調達のために6億5200万ドルの一般債券を有権者に提案しましたが、このプログラムは専用の不動産税によって資金が供給されています。
キング郡は、今年、地域の指紋識別課税、パークの徴収、および今秋のメディック1/EMS課税を維持するために、特定の資金源を確保するために有権者に依存していますが、現時点で専用の住宅課税を提案していません。
州がより多くの収益ツールを郡に提供するまで、特定の住宅イニシアティブを立ち上げるためには、有権者に不動産税を提案することが最も簡単な道であると思われます。
ザヒレはこのステップを提案していませんが、バルドゥッチはその議論を進めることに興味を示しています。
実際、彼女は昨年10月に郡議会がこの研究にゴーサインを出した際に、その指摘をすでにしていました。
「これは追加の税金無しで、より多くの住宅の資金を提供できる方法とし言われましたが、必ずしもそうではないと思います。最終的には新しい資金ツールが必要になる可能性が高いです。
私はそれを恐れません。新しい資金ツールの必要性についての議論をすべきです。
そして、専用の住宅収益流に対して債券を発行することが、非常に強力な組み合わせになる可能性があります。」
キング郡はすでにアフォーダブル住宅に資金を提供するために、交通指向開発（TOD）や健康を通じた住宅プログラムを介して債券発行を利用しています。
今年、郡の住宅金融プログラム（HFP）は、キング郡全体で非営利住宅プロバイダーに向けて3800万ドルの資金を提供しました。
プロジェクトの授与は来年初めに行われる予定です。
9月23日に開催された労働者住宅報告に関するキング郡議会の特別委員会で、ザヒレはこの報告を、自身の期待に完全に沿う前向きなステップだと位置づけました。
「この報告は、私たちが求めていたことを正確に示しました。
何が実現可能で、何が実現不可能なのか、ギャップやリスク、また労働者住宅イニシアティブを機能させるために何が必要なのかを示しました。
高コストで高金利の環境では、債券だけではギャップを埋めることができないことは驚くことではありませんが。
外部の収入源を併せ持つと、このモデルは機能すると思います。
彼らは外部の収入源を挙げていて、重要な情報です。
これは、将来的に新しい収入源が利用可能になるか、有効になることを前提に、このアイデアが生き続ける可能性を示しています。」
一方で、バルドゥッチは報告の結果をより厳しいものと見ています。
「会議の席には多くの専門家が参加し、彼らの意見を反映した結果、彼らは関連する収入源がない状態で大規模な債券プログラムは推奨できないと結論しました。」
バルドゥッチはこう語りました。
「無料の昼食は存在しないという格言を再発見したと言えます。賃貸料が資本の建設や取得のコストを完全にカバーできるモデルは存在しませんし、これには理由があります。
無料の昼食は存在しないと思い知るべきです。」
ザヒレの事務所は、キング郡の予算において労働者住宅イニシアティブを優先することはないとアーバニストに伝えました。
「この予算では、私たちの優先事項は、コアサービスを保護し、住宅、健康、公共安全の緊急の短所に取り組むことにあります。
とはいえ、地域労働者住宅イニシアティブは私の長期的な住宅戦略の一部です。」とロザ・マイというスポークスパーソンを通じて言及しました。
「報告は明確に、債券だけでは現状は足りないとしています。
専用の収入源が必要であり、それが現在は利用できないため、私たちはタイミングを戦略的に考えなければなりません。
その間に、私は労働者住宅債券の法的根拠を確認し、買収や転換融資のような試行プログラムを探求し、信用強化プログラムの更新を検討することにコミットしています。」
なぜ報告書は早期に審議されなかったのか？
ザヒレの事務所はアーバニストに、報告書の審議のスケジュールは予算委員長であるロッド・デンボスキーの裁量であると述べ、他の問題が優先されていたためだと伝えました。
デンボスキーは先週ザヒレの支持を正式に発表し、先月の労働者住宅イニシアティブの発表にも彼の名前が表に出ていました。
「予算委員会のブリーフィングのタイミングは、予算委員長によって設定されます。私の理解では、報告が夏に完成した時、予算委員会はハーバービューやMIDD（メンタル病と薬物依存の売上税引き上げ）、危機ケアセンターに関する緊急の問題に取り組んでいました。
労働者住宅計画には明確な期限がなかったため、優先的に扱うべき時間敏感な項目への委員会とスタッフのリソースは限られており、それに応じて労働者住宅の議論を予算シーズンにスケジュールするのは妥当でした。」
忙しい議会のカレンダーに加えて、両候補者は、二人の民主党の間で争われる郡の執行長選挙を進めています。
この選挙は、郡の共和党の有権者の動向によって決まる可能性があります。
新たな課税案の代わりに、両候補者は予備選挙以降、予算の discipline を強調するメッセージを伝えています。
どちらの候補者が次の選挙で勝利しても、労働者住宅イニシアティブの今後は非常に不透明であり、同様の資金調達の課題は今後も続くと考えられます。
画像の出所：theurbanist