ブレンダン・ゲリッシュさんとその妻は新しい家を探しているとき、プライバシーのある場所を求めました。つまり、庭や成長した木々、過密でない環境が必要だったのです。
彼らは2018年にロサンゼルスのウェストチェスター地区で「永遠の家」を見つけたと考えました。静かな通りに立つ4ベッドルームの家を購入したのです。
しかし、ゲリッシュさんは今、その決断に疑念を抱いています。州知事ギャビン・ニューサムのデスクに提出されている重要な法律案が、彼の家やカリフォルニア全体の数多くの近隣を「アップゾーニング」し、鉄道駅からの距離によって最大9階建ての住居を建設できるようにするからです。
州法案79（SB79）は、数十年内で最も重要な住宅関連の法律の1つであり、公共交通機関の接続点近くでの住宅供給を拡大することを目的としています。この法案は、主に鉄道の駅や一部のバス停の近くでの住宅建設を促進するために提案されました。ニューサム知事はまだこの法案への署名を発表していません。
現在、不動産開発業者、借り手の権利団体、政治家たちは、SB79が自宅や近隣、都市にどのような影響を与えるかを理解しようと動き回っています。
ゲリッシュさんは46歳の営業エグゼクティブで、家族が住み続けるつもりかどうかを確信していません。SB79により、彼の通りや近隣地域では、メトロKラインのライトレール駅から半マイル以内にある場合、5階建ての住宅を建設することが可能になります。
「突然のことで驚いています」と彼は語ります。「私たちの多くは、まさか自分の家がその影響を受けるとは思ってもみませんでした。」
SB79では、開発者は地下鉄駅の近くで最大9階の住宅建物を建設することが許可され、地下鉄駅から0.25マイル以内の地域では7階、0.5マイル以内では6階の建物が可能になります。これにより、地元の計画やゾーニングのルールを無視して新たな建設が進められることになります。
また、SB79は鉄道や専用バスレーンの近くで、特定の駅やバス停にどれだけ近いかによって、5階から8階までの住宅建物を許可します。
SB79の適用される可能性がある土地を知るために、支持者と反対者は鉄道の駅、ライトレールのプラットフォーム、および専用バスレーンの停留所を中心に半マイルの半径を描くところから始めました。
しかし、SB79には多数の例外、繰延、特例があり、これが立法の過程での妥協であるため、法案の影響を理解することが難しくなっています。
批評家の中には「ビバリーヒルズの特例」に対して不満を持っている人もいます。立法セッションの最終日に、法案の支持者たちはSB79が狙う地区の面積を、35,000人以下の都市に縮小することでビバリーヒルズや南パサデナを除外しました。
さらに、SB79は、年ごとの家賃の上昇を制限する市や郡の賃貸安定化条例によって規制されている3ユニット以上のアパートには適用されません。この規定は、借り手の追い出しの可能性を減らすために追加されました。
都市はまた、カリフォルニア州森林火災防護局によって設定された非常に高い火災危険度区域内の物件に対してSB79の実施を遅らせることができます。
この複雑な規則と例外の網は、一般市民がSB79によって最終的にどの土地が影響を受けるのか、受けないのかを知ることを非常に困難にしています。市民団体「ユナイテッド・ネイバーズ」の創設者の一人であるシンディ・チュバタルさんは言います。「州の立法議員は、法案が通過する前にその影響について市民や有権者に知らせる義務があります。投票したときにマップを提示することもありませんでした。そして、今でも正確なマップは存在しません。」
サンフランシスコのスコット・ウィーナー州上院議員の広報担当者であるエリック・メバストさんは、その主張に反論しました。
彼のオフィスは「様々な時点で」議員たちにマップを見せたと言います。
「私たちは、立法者たちに最良の推測を提供しました。それに基づいて彼らは決定を下したのです。」と彼は述べました。
メバストさんは、SB79の影響を視覚化することが「非常に難しい」状況であることを認めました。
「物件が半マイル離れた地点から直線距離での距離は、実際には足で到達するのに1マイル以上かかるかもしれません。道に障害物があるからです」と彼は続けました。
ロサンゼルスの計画担当者たちは最近、SB79の影響内にある物件のリストを示すドラフトマップを発表しましたが、それは「あくまで探索的な目的である」と警告しています。
最終的に、バインディングされた適格マップは南カリフォルニア地域の政府機関によって発表されます。
SB79の支持者たちは、より多くの交通機関の接続点に適用されることを期待していましたが、縮小された範囲は法案が通過した理由でもあります。
「SB79はぎりぎりで通過しました」と、法案推進の一環であるカリフォルニアのYIMBYアクションの理事、レオラ・タンジュアトコ・ロスさんは言いました。「これが私たちが通過させた最も攻撃的な法案です。」
今年導入されたSB79は、鉄道の旅客駅が15か所以上ある郡にのみ適用されます。この修正により、法案の適用範囲は58の郡からわずか8つに狭まりました：ロサンゼルス、オレンジ、サンディエゴ、アラメダ、サンフランシスコ、サンマテオ、サンタクララ、サクラメントです。
ロサンゼルスでは、SB79により影響を受ける交通機関のストップが150か所になると予測されています。
サンフェルナンドバレーでは、SB79により、Ｇライン（以前はオレンジラインバスウェイとして知られていた）近くの地域に高層で高密度のアパートメントが建設される見込みです。
また、アーリータ、パノラマシティ、そしてバンナイズ・ブールバードで建設中の南北鉄道に接する他の地域でも、単一家族住宅やそれに似た区域がアップゾーニングされる可能性があります。
ウェストサイドでは、SB79はDライン地下鉄だけでなく、ロサンゼルス国際空港とベニス間のバスラピッドトランジットの停留所周辺地域においてもアップゾーニングを図っています。この法案の影響は、ハリウッド、南ロサンゼルス、イーストサイド、その他の地域でも及ぶとされているのです。
カリフォルニアYIMBYの広報担当者であるマット・ルイスさんも、地域住民の動向に共感を覚えていますが、SB79が直面する課題である気候変動や住宅危機はより緊急の問題であると主張します。「もしあなたの家が交通の停留所に近ければ、あなたは公共資金で整備された施設へのアクセスを得ることになります。それを他の人も使えるようにするためには、交通のそばにもっと多くの家を建てる必要があります。」と彼は述べました。
地方のゾーニングを覆す動きは、ロサンゼルスでは多くの市のリーダーたちを激怒させています。
彼らはすでに地域社会に寄り添った住宅供給計画を提出したと主張しており、見直しを求めています。ロサンゼルス市議会は8月にSB79に反対する決議を可決し、それを「混乱」と「一律のマンダト」と呼びました。
バス市はニューサムに法案を拒否するよう要請しています。
法案が議論されている間、立法者たちは4つの遅延オプションを追加し、地域によって年2030年頃までの実施を延期できるようにしたのです。
デンバー市においては、早急に開発が必要とされていた結果、特に火災が devastate された著名な場所に高密度住宅を追加することを控えました。
「我々は火災リスクが高い地域でも安全に建設できる方法があると信じています。」と、ロスさんは発言しました。「そして非常に高火災リスク地域には、いくつかの年が与えられることになるでしょう。」
SB79は歴史的地区をアップゾーニングすることを許可していますが、保存状態の良いビクトリア様式の家やアーツ・アンド・クラフツ・バンガロー、スペイン植民地復興様式の家を解体する道を開いています。しかし、この法案の著者はそのような物件のために5年の遅延を求めるオプションをコミュニティに提供しました。
最終投票の数日前、法案の支持者たちは小規模都市を代表する立法者の懸念にも配慮し、SB79の区域を35,000人未満の都市においては四分の一マイルに縮小したことが決定されました。 この変更により、南パサデナの州上院議員サシャ・レネ・ペレスは賛成票を投じ、人口の修正、歴史地区の遅延、都市に対する柔軟性収を条件に支持したのです。
ビバリーヒルズを代表するベン・アレン州上院議員は、投票を行っていませんが、彼は過剰な収入の喪失に対するガードレールが不足しているとの懸念を表明しています。これにより、SB79は、単一のメトロAライン駅を持つ南パサデナでの開発を四分の一マイルのみに絞っていますが、周辺であるパサデナやロサンゼルスのハイランドパーク地区では半マイルとなります。
このようなアプローチはウェストサイドでも進行中で、ロサンゼルスのビバリーグローブ地区ではSB79がメトロDライン地下鉄から半マイルの地点にある物件に適用されます。しかし隣接するビバリーヒルズでは、アップゾーニング法案の適用区域が四分の一マイルにとどまるのです。
ロサンゼルス市議会メンバーのキャティ・ヤロスラブスキー氏は、SB79に対して反対票を投じた後、不満を表明しました。「サクラメントは常に一律のランドユース法案を通過させており、投票を得るための政治的特例を設けています。その結果、ビバリーヒルズは免除され、ロサンゼルスがその影響を受けるというのは不公平であり、悪い政策です。」
ルイス氏は、小都市への特例は法案の通過に必要な変更の一つだったと述べました。「私たちは票を獲得しました。それがすべてです。」と彼は回答しました。
メバストさんはビバリーヒルズの特例の論理についてコメントを控えましたが、ウィーナーの声明として、SB79は「カリフォルニアの地理的多様性全体を考慮して作成された」と述べています。
「SB79は、既存の交通機関の近くで既にアップゾーニングが行われている地域を考慮し、完全な実施を段階的に導入しています。そして、都市が地域社会のニーズに有効に対応するために代替プランを設計するための重要な自由を与えています。」とウィーナーは述べました。
SB79によって、「低資源」地域、つまりより高い貧困度が特徴の地域は、新しい住宅を受け入れられるだけの準備が整うでしょう。
しかし、これらの措置は、イーストサイド、バレー、南ロサンゼルスの影響を理解しようとしている賃貸権擁護者たちを安心させるものではありません。
生存権のための連合の責任者ラリー・グロスは、開発者がこの法律を利用して賃貸住宅を取り壊し、高額なアパートに置き換える恐れがあると述べました。もしニューサムがこの法案に署名すれば、同市はその各交通機関の停留所近くにどれぐらいの物件があるかを特定する必要があります。
「私は、投票した人たちが何を投票したのかわかっていないとは思いたくない。」とグロス氏は言います。「賃料安定化されたより多くの住宅が失われることでは、私たちの住宅危機を解決することにはならない。事態は悪化するだけだ。」
画像の出所：latimes