ニューヨーク市の連邦補助住宅プロジェクトに住むテナントは、家賃や修理に関する苦情を申し立てると、さまざまな機関から責任を回避されることが多い。
この様子は、「プロジェクトベースの賃貸アシスタンスプログラム」に関する調査記事シリーズの一部であり、その中でニューヨーク市におけるテナントの状況に焦点を当てている。
今週、シティリミッツは、テナントが連邦補助を受けているにもかかわらず、所有者や管理者からの救済を受けられない状況を取り上げた。
ビビアン・コラドさんは、脳卒中からの回復のために数ヶ月入院した後、20,000ドル以上の家賃請求書を受け取った。
「その日のことを思い出すと、血圧が急上昇し、緊急治療室に行く羽目になった」とコラドさんはスペイン語で語った。
彼女のワシントンハイツのアパートは連邦補助を受けていたため、家賃は月収の30%に抑えられているべきだった。
しかし、入院中に年次所得の再認証を受けられなかったため、プロパティマネージャーは彼女の連邦住宅補助を取り消し、市場の賃貸価格である月2,000ドル近くの家賃を請求してきたのだ。
連邦補助を受けたほかのテナントがNYCHAなどの政府機関とともにバウチャーの更新を行うのとは異なり、コラドさんの補助は民間の州請負業者であるCGIによって管理されている。
彼女が退院した際、社会保障局から必要な書類を入手するのに数週間かかり、さらに遅れが出た。
問題を解決しようとした際、管理会社であるハミルトンハイツ協会は、すでに補助が取り消されているため、手の施しようがないと言った。
2023年には23,147ドルの未払い家賃に対する立ち退き通知を受けた。
コラドさんは2年間の裁判で立ち退きに異議を唱えたが、このプロセスはストレスを引き起こし、彼女の健康をさらに悪化させた。
「これは避けられたはずだ。このケースの失敗は彼らの責任だ」とコラドさんは語った。
アドボケートたちは、プロジェクトベースの賃貸アシスタンスプログラム（PBRA）で生活する約100,000人の低所得者のテナントが、住宅に関する問題が発生したときに行き詰まる状況を指摘している。
シティリミッツのこれまでの記事では、PBRAプログラムの多くのプロパティマネージャーが、テナントを正しくスクリーニングできていないこと、そして補助を受けた入居者が家の修理を受けるために苦労していることが明らかにされている。
このプログラムの問題の一つは、テナントの苦情が正しい当局に届かないことであり、監視機関も注意を払わないことにあると言われている。
プロパティマネージャー、契約管理者、そして住宅都市開発省（HUD）は、私的な管理者が規則に従うことを確実にする責任を互いに回避しながら、応答が遅れている。
「テナントは、どこにも行き着かないメerry-go-roundに乗せられている」とニューヨーク市の法的サービスの弁護士アシュリー・ビルテは述べた。
テナントが直面する行き詰まり
コラドさんのケースがやっと対処されたのは、彼女の弁護士がニューヨークのHUDの高官に直接メッセージを送ったからだ。
HUDの規則によれば、プロパティ管理者は、入院などの特別な事情が再認証の遅れを引き起こす可能性があることを確認しなければならない。
コラドさんは退院後、2021年の不足していた再認証書類を管理会社に提出したが、ハミルトンハイツ協会は「受け取っていない」とし、彼女を立ち退かせようとした。
コラドさんの法的サービスの弁護士は、この問題をCGIおよびプロパティマネージャーと解決しようとしていたが、最後はHUDに事態をエスカレーションせざるを得なかった。
HUDの地域オフィスがコラドさんのファイルを再調査した後、プロパティマネージャーは再認証書類を再提出するように指示した。
CGIは、ニューヨーク州のプロジェクトベースの賃貸アシスタンスプログラムを運営する民間契約者であり、 Housing Trust Fund Corporationによって監督される。
このプログラムの最終的な監督はHUDに戻る。
これらの監視の層が集まっても、コラドさんのケースは解決されることがなかった。
シティリミッツの調査によると、再認証プロセスの失敗が広く見られ、その結果、テナントが不適切な家賃を支払わされたり、立ち退きの危険にさらされることが一般的になっている。
PBRAテナントは毎年所得を再認証しなければならないが、エラーがあれば責任を問われるのはテナントだ。
「スクリーニングと執行機構が機能していない」と法的サービスの弁護士モリー・ロケットは述べた。
HUDの広報部はシティリミッツからの疑問に対して回答を行わず、PBRAのプロパティマネージャーの不遵守についての質問や、テナントからの苦情の扱いについての質問にも無回答だった。
ニューヨーク州のHCRは、CGIがHUDの契約要件を満たすことを確保することが主な機能であると語ったが、契約関連の問題やテナントの苦情のエスカレーションを支援する立場であると強調した。
しかし、すべての権限はHUDにある。
テナントがHUDに直接連絡しても、プロパティマネージャーやCGIに戻されることが多いと言われている。
「問題が解決するまでにどれだけの時間が必要かという暗黙の基準がある」とナショナル住宅法律プロジェクトの弁護士ブリジット・シモンズは述べている。
「明確なパスウェイがない」
機関は、PBRAのテナントが法律上の権利を享受している責任について合意していない。
HUDはPBCA（この場合、ニューヨークのHousing Trust Fund Corporationとその下請けのCGI）がPBRAの代理人としてその役割を果たすべきだとしていますが、CGIとHTFCは自らを監視者として位置づけているのが現状です。
「CGIとHTFCは自らを行動を起こす者ではなく、単なる問題を通知し報告する存在と見なしている」とロケットは述べた。
PBRAの開発に対する管理は悪化しており、テナントは問題が解決されるのを待つことが多い。
「テナントには誰かが介入することが必要だが、今のところPBCAはそうしていない」とシモンズは述べた。
テナントからの苦情が集まり、法的支援の要求があるときにようやく動くことがあるが、ほとんどの場合、HUDの地域オフィスがPBCAに何らかの措置を講じるよう指示するのが実情だ。
PBRAのテナントは、当地の住宅公社（NYCHA）などとは異なり、正式な苦情処理手続きを持っておらず、追加の家庭メンバーの追加や特別控除の処理に関して争うことができない。
「政府機関に対しては責任を問えますが、私的な企業に対してはそうはいきません」とビルテは語った。
PBRAにおいては、再認証が処理されていない場合、家賃が間違っている場合にはCGIに連絡するだけとなる。
CGIはこの問題を解決するためのヘルプラインを運営するも、テナントの問題解決のために十分な役割を果たしているとは言い難い。
PBRAのある建物の再認証専門家は、匿名を希望し、メディアへの発言を許可されていないため、自らの体験を語った。
「私はCGIに連絡することはありません。彼らは私に返答をくれなかったからです」と述べた。
問題が持続する場合、CGIは毎月の報告やHUDとの会合を通じて問題をエスカレーションできる。
HCRの広報担当者は、CGIから聞く非遵守や応答の問題をHUDにエスカレーションすることを強調した。
しかし、ここでも最終責任はHUDに残る。
HUDに直接連絡したテナントの多くは、一定の問題で管理会社やCGIに戻される経験をしている。
「PBRAのテナントは明確な手続きを欠いており、管理者が再認証を適切に処理しない場合、誰もその責任を問うことができない」とビルテは述べた。
CGIはPBRAの全てのプロパティにおいて年次管理レビューを実施しており、これがどのように評価されるかについても重要な要素となる。
シティリミッツが調べたPBRAプロジェクトの管理レビューによると、書類の問題や管理エラーが一般的で、90%以上のプロパティがテナントファイルの審査で不合格となった。
あるプロパティマネージャーが監査の一部門で不合格となった場合、次回の監査までに是正措置の期限が与えられるが、何回も同じカテゴリーでの不合格を繰り返すプロパティも多い。
実際にシティリミッツが調べた期間内に395の物件が複数年にわたってテナントファイルレビューにおいて不合格となり、改善期限を過ぎてしまった。
CGIは管理会社が連続してテナントスクリーニングの監査に失敗しているのに、全体的な管理レビューのスコアを与える理由に対する質問には答えなかった。
HUDには、非遵守のプロパティマネージャーとの住宅支払い契約を終了する権限があるものの、実際にそうなることは稀である。
HUDは近年、PBRAプログラムで契約を交替したマネージャーがいるか、質問には回答しなかった。
CGIは最近、個々のテナントの権利侵害や書類紛失、長期的なコレスポンデンスに関する苦情が起きた結果としてオハイオ州コロンバスのセクション8プログラムから解雇された。
CGIの元スタッフは、同社が契約を運営するための能力が十分でないと語る。
「私はこのような会社が住宅に近づくべきでないと個人的に思っています」と彼は述べた。
HUDの人員削減は、ニューヨークのPBRAプログラムの監督業務に影響を与えているとされている。
現在、同オフィスには1人の管理社員しか残っていないとの報道もある。
それにより、HUDのマルチファミリーディビジョンが監督している物件の数が増大しているのだ。
さらに、PBRAプログラムには、全国各地で住宅が増加する可能性が増している。
連邦の賃貸助成デモンストレーション（RAD）の取り組みを通じて、地方の住宅公社は公共住宅から民間管理へと転換することが可能となり、追加の資金調達が得られることになっている。
しかし、ニューヨーク市においては、RADの下で変換された開発物件はNYCHAによって監視されるため、PBRAとはならない。
PBRAの物件に関するHUDの監察官事務所の報告によると、RAD下で変更された物件に深刻な物理的条件の欠陥があるとする調査が行われている。
シティリミッツも、ニューヨークでの既存のPBRA住宅の問題を以前に記録している。
改革に向けての動き
CGIは2005年からニューヨークのPBRAプログラムを運営しており、契約更新を繰り返している。
そのため、HUDはPBCAを選定する方法を抜本的に見直すことを検討しており、私的な外注による住宅運営の効果についての議論が再燃している。
HUDは、PBCAになることができる契約者のプールを拡大し、契約更新時に新しい業者を募集することができるようにする提案を行った。
現在の制度では、「契約者とHUDの間に協力関係がない」と指摘されている。
これらの変更により、住民の安全を保護する新たな規則が導入され、テナントからの苦情を標準化して追跡することが可能になるとして、テナントに利益をもたらすと主張されている。
アドボケートたちは、CGIのようなPBCAによる監視の質の低下を指摘しており、昨年の公募期間中にHUDへと意見を送り続けている。
「プロパティは完全に私的な所有者によって所有され、運営されており、その強い利益優先から、管理を削減し従業員を最小限に抑える方向に進んでいる」と彼らは指摘した。
さらに、HUDの地域事務所がテナントをPBCAに送り返すループが存在する。このループは、テナントが問題を訴えようとするが、結局はPBCAが問題を解決しない限り解決されない。
「公的機関への訴えが正しく行われず、テナントが効果的な手段で問題に取り組むことができない状況になるのでは」とシモンズは危惧している。
トランプ政権は、このように公的な利益を削減すると同時に、増大する民営化を支持していると言われている。
公的な補助金に対する削減策が提案される中、その一環としてHUDの資料が英語のみになるよう求める規則も発表され、コラドさんのようなテナントにとって障壁となっている。
アドボケートたちは、管理会社が引き続き効率を最優先することでテナントサービスを提供しない状態が続くことを懸念しており、このプログラムに対する改革が数十年にわたって停滞している。
PBCAは政治的な支持基盤を持つため、現状を維持し、契約の更新を続けることで維持されることが多い。
「私の仕事をしなくても、あなたは私に支払うのだから、私が働く理由はどこにあるのか」とシモンズは問いかける。
この問題に関する追加報告はダニエル・パラ・メヒアによるものである。
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画像の出所：citylimits