最近、パシフィックビーチの一戸建て住宅の所有者がガレージを一部屋のビーチハウスに改装しました。
この通りの四ブロック先では、別の不動産所有者がガレージの上に新しいユニットを建設し、ルーフトップデッキとプライベートホットタブが完備されています。
この二つの新しい住宅、正式には付属住宅ユニット（ADU）として知られ、外部からのゲストからは清潔さ、静かな雰囲気、応答性の高いホストへの称賛が寄せられています。
しかし、近隣住民は異なる見解を示しています。
頻繁な夏のパーティー、ビアポン、大音量の音楽、深夜まで続く歓声や怒声に悩まされているといいます。
6月には、サンディエゴ警察が真夜中にルーフトップでのバチェロレッテパーティーを解散させなければならなかったと、都市の記録は示しています。
「何とかして！」と、ある近隣住民が短期のバケーションレンタルに関連するコード執行の苦情に訴えました。
サンディエゴの当局者たちは、数年間にわたり2つの相反する現実に取り組んでいます。
それは、悪化する住宅不足と手頃な価格の危機、そして世界有数の観光都市での不動産所有者のビジネス利益です。
短期レンタルを巡る戦いは続いていますが、サンディエゴ市がこの産業を規制する階層的なライセンス制度を決定したのは2年前のことです。
短期プラットフォーム、例えばAirbnbの登場から10年が経過しました。
問題が一つあります。
これらのパシフィックビーチの住宅、そしてサンディエゴ全体で同様の物件には、30日未満での賃貸が法律で禁止されているのです。
2017年に市議会は、ADUを短期のバケーションレンタルとして利用することを違法としました。
この目的は、市の住宅在庫を増やし、サンディエゴの人々のために手頃な価格を促進することでした。
しかし、inewsourceとKPBSの分析によれば、サンディエゴの市当局は適格ではない物件に短期レンタルライセンスを承認していることが明らかになりました。
記録によると、170件以上の物件が短期レンタルライセンスを取得しており、その中の約3分の1がADUに関する短期レンタル違反の苦情を受けています。
それらの苦情の多くは、市のADU短期賃貸禁止を挙げています。
inewsourceが2020年に執行のギャップを最初に報じた後、当時の市長ケビン・ファルコナーは、建築許可を担当する開発サービス部門と短期レンタル税を担当する財務部門が情報を共有し、明らかな違反を防ぐと述べました。
その後、5年以上が経過しましたが、当局は最近になってようやくその取り組みを整理しました。
広報担当者は、都市が法を執行し、住民の苦情に対応してきたと述べています。
当局は、ADUを広告する短期レンタルプラットフォームから200件以上のリスティングを削除し、所有者に対して数千ドルの民事罰を課してきたと言います。
しかし、つい最近、両部門がADUの短期賃貸を試みる所有者をライセンス取得から阻止するシステムを整えたのです。
この変更は、禁止が発効してから7年以上経った後のことです。
昨年、都市は所有者に短期賃貸のために意図するユニットについて質問を行い、その方法で不適格なユニットを特定しようとしていました。
その間、近所の住民はその影響に苦しんでいます。
マット・キングは、パシフィックビーチの同じ通りに2つのADUがある間に住んでいる生活をこう表現します。
「人々は常にここに来ています」とキングは言い、これはサンディエゴに住む際の代償の一部だと付け加えました。
「独立記念日の週末の後に聞いたら、全て取り壊してほしいと言うでしょう！」と笑って言いました。
隣接するADUのルーフトップデッキのあるチャールズ・クルスは、自身をアンチAirbnbと表現しています。
「妻と私はこの件にうんざりしています」と彼は言い、「今、私たちの通りには多くのユニットがあり、私は常に疑問に思っています。なぜホテル・モーテル地区が必要なのか？」
サンディエゴのミッドシティ地区を代表するシティカウンシル議員ショーン・エロ・リベラは、シティハイツ、カレッジエリア、ロランドを含んでいます。
記録によると、彼の選挙区にはADUと短期賃貸ライセンスを持つプロパティが31件あり、これは同僚の中で3番目に多いです。
エロ・リベラは、彼のオフィスは市の短期賃貸規制以降、苦情が減少したと述べていますが、影響が完全に消えたわけではないことを理解していると語りました。
彼のオフィスでは、地域での問題に対処するための政策を模索しています。
「今は法が法である」と彼は言い、ADUを短期賃貸にする市の禁止についても言及しました。
「法の執行は書かれている規則を守ることです」
オーシャンビーチ、ポイントローマ、ミッションビーチを代表するジェニファー・キャンベル議員は、2023年にサンディエゴの短期賃貸業界を規制するための取り組みを先導しました。
今日、彼女の選挙区はADUと短期賃貸ライセンスを持つプロパティが最も多く、44件に達しています。
彼女はコメントに応じませんでした。
「この違法な賃貸について何とかしてほしい」
これまで数年間、サンディエゴ地域は州内の他の多くのコミュニティと同様に、住宅と手頃な価格の危機に悩まされています。
専門家によれば、これは主に住宅の不足が原因です。
サンディエゴの住宅供給の半分は賃貸物件であり、空室率はわずか3%です。
地域の住宅調査によると、サンディエゴは今後10年間、すべての所得レベルの需要を満たすために13,500戸以上の新しい住宅ユニットが必要であると予測されています。
昨年、市はそのうちの3分の1にあたる建設認可を行ったに過ぎません。
また、住宅に住んでいる人々も維持することに苦労しています。
サンディエゴでは、毎月、路上生活から脱出し新たに住宅を見つける人数よりも多くの人々がホームレス状態に陥っています。
州全体の推進を受けて、サンディエゴ市議会は2017年にADUの建設制限を緩和しました。
これらの小型住宅は、政策立案者にとって州の住宅危機を緩和する追加の手段と見なされています。
過剰に発展したカリフォルニア沿岸都市での迅速かつ簡単なインフィル開発を促進しています。
新しい政策は、許可コストを半分に削減し、ターンアラウンドタイムを大幅に短縮しました。
それに対する見返りとして、サンディエゴ市議会は新しいADUを30日未満で賃貸することを違法としました。
その結果、2017年9月以降に許可されたADUは短期貸出の対象外となりました。
約100件がその禁止前に存在し、適格として記録されています。
ADUはその人気を爆発させ、2020年に始まったボーナスプログラムによって、一部の敷地では複数のユニットを持つことが可能になりました。
昨年だけで、ほぼ800のADUがそのボーナス制度の下で承認されました。
クレアモントにおける17ユニットのプロジェクトは、地域住民の間で反感を引き起こしました。
市議会は今年初めにそのインセンティブプログラムを廃止しました。
しかし、その時には、一部の地域で変化がすでに起こっていました。
例えば、ヒルクレストのフロント通りにあるアパート複合体では、オーナーが7つの付属ガレージを5つの付属住宅ユニットに改装する許可を2021年に受けました。
その物件のいくつかは、エアビーアンドビーに800ドルから1600ドルで5泊の料金で掲載されているようです。
inewsourceの記者たちは、170以上のアドレスを建設許可、短期レンタルのリスティング、コード執行、Get it Doneポータルを通じた苦情に基づいて分析しました。
特定された物件の約4分の1がADUに関連する短期レンタルリスティングを持っていることが確認されました。
そして市の記録は、近隣住民が市当局者や選挙担当者に苦情を訴えていることを示しています。
「この違法な賃貸について何とかしてほしい」という苦情が、特定の物件に寄せられています。
「私もステファン・ウィットバーン議員のオフィスに助けを求めました。」
市の広報担当者リチャード・バーグは、当局が禁止を施行していると述べました。
コード執行は、違反があった場合には1日あたり1,000ドルのレートで民事罰を64件発行しています。
苦情が寄せられると、コード執行はそれを調査し、物件を点検し、建築許可やライセンスの検索を行い、違反があるかを判断します。
ADUが短期貸出に使用されていることが判明すると、コード執行は所有者がライセンス、予約をキャンセルし、証明を提供するまで民事罰を発行するのです。
一方、所有者やホストが短期貸出のライセンスを申請する際、都市当局は必要な情報が整っていなかったため、長い間手続きが遅れていました。
開発サービス部門は、2017年の短期貸出禁止が発効した後に許可されたADUのリストを作成しました。
そのリストは、短期レンタルライセンスを発行する責任を持つ財務部門が申請を検証するために使用されます。
その新しいプロセスは、inewsourceが分析結果を発表する2週間前に始まりました。
市の公式リストによると、141件のADU、ジュニアADU、ゲストクォーターが短期ライセンスを取得しています。
市の職員は、なぜ新しいADUが短期貸出から防止されるプロセスを整えるのにこれほど時間がかかったのか、一切の質問には答えていません。
ただし、苦情なしで市が所有者を止めることができるのはこのような反応的な執行が標準であると言います。
マイケル・ウェインがKPBSと共同でこの報告書にデータ分析を提供しました。
画像の出所：inewsource