サンフランシスコの市長ダニエル・ルーリーは9月2日、AI関連のリース増加に関するニュース記事をリツイートし、「サンフランシスコのオフィスマーケットは回復している」と述べました。
彼はさらに、「新しい企業が次々と入ってきており、OpenAIのような地元のイノベーターも拡大している」と続けました。
しかし、その未来はテナントにとって厳しいものになりそうです。
過去12ヶ月間のサンフランシスコの家賃の上昇は、アメリカの主要都市の中で最も早く、退去通知も急増しています。
OpenAIのような企業は、単一のエンジニアを雇うために数百万ドル、または数千万ドルを支払っています。
先月、同社の従業員はボーナスを受け取ったのですが、その額は「数百万ドル」に達する可能性があります。
一般のテナントは、こうした急激な変化に押し出されています。
8月のデータによると、1ベッドルームアパートの中央値の家賃は3,069ドル、2ベッドルームは3,637ドルに達しました。
全体として、家賃は前年比で11.5％上昇し、パンデミック前の水準に近づいています。
パンデミック中、テナントは一時的に安息を得たものの、当時の家賃も高額でした。
2021年1月に家賃が最も低かった頃でさえ、サンフランシスコの1ベッドルームアパートの家賃は、全国で6番目に高いものでした。
退去通知は、2018年以来の最高水準に達し、過去1年でほぼ倍増しています。
保安官事務所は、今年平均84件の退去執行命令を受け取っており、これはテナントが退去訴訟に負けた場合に発行されるもので、2024年には月平均88件、2023年には76件でした。
テンダーロイン、ファイナンシャル・ディストリクト/ノーザン・ソーマ、およびミッション・ディストリクトは、全市で最も多くの退去通知が発行された地域です。
各地域では、今年発行された退去通知の数が、過去2年の合計を既に超えています。
最も一般的な退去理由は、家賃の未払いです。
未払いによる退去通知は、過去1年で3倍以上に増加しています。
2024年には、家主は月平均14件の未払いとして通知を発行していましたが、2025年の最初の8ヶ月間で、月49件に達しました。
家主は、未払いの通知を報告する義務がないため、実際に発行された通知の数はさらに多いと考えられます。
「人々は苦しんでいます。COVIDは正式には終息しましたが、経済的にはまだ続いています」と、退去防衛協会のオラ・プロホブニックは述べています。
プロホブニックは、このグループのケースの70％が未払いに関連していると指摘しました。
不動産エージェントのケン・デ・レオンは、過去に少し緩やかだった家主が「テナントが家賃を支払わないことについて、今はずっと柔軟性がなくなっている」と語りました。
家賃が上昇する中で、家主はテナントに対して思いやりを持つインセンティブを失っています。
COVID-19の期間中にテナントを維持するために譲歩を行った家主は、今では新しい市場からより多くの収入を得られると知っているため、テナントを追い出す意欲が高まっています。
移民の抑圧などの他の要因も、家族の家賃支払いに影響を及ぼす可能性があります。
米国国勢調査局によると、サンフランシスコの賃貸世帯の3分の1以上は「家賃負担」を抱えており、家賃に収入の30％以上を支出しています。
その中でも20％が「深刻な家賃負担」を抱えており、収入の50％以上を家賃に支出しています。
しかし、サンフランシスコ市役所にとって、パンデミック後の家賃の上昇は市の経済の「明るい点」と見なされています。
市のコントローラーによる7月の報告書では、これが「経済的活力の兆し」であり、「サンフランシスコに住むことを望む人が増えている」ことを示していると書かれています。
テッド・イーガン氏は、その報告書の著者であり、都市の首席経済学者です。
イーガン氏は1人ではありません。
過去に不幸をもたらした可能性のあるトレンドが、現在はビジネスコミュニティと住宅擁護派にとってサンフランシスコの回復を示すサインと見なされています。
賛成派のグループは、実際には高い家賃が必要であると言っています。
それがなければ、開発者が住宅を建設するインセンティブはなく、最終的には家賃が下がると考えています。
住宅アクション連合のコリー・スミスディレクターは、昨年の市の公聴会で「サンフランシスコで直面している課題の1つは、家賃が再び上昇する必要があるということです」と述べました。
デ・レオン氏は、矛盾を指摘しています。
「退去の増加は、ポジティブなトレンドの負の影響です」と彼は述べました。
「サンフランシスコは非常に厳しい時期から経済的に回復しており、その回復は急速であり、おそらくAIの波の持続可能性に起因しています。」
新たにサンフランシスコに移り住む人々の多くは、Databricks、Anthropic、OpenAIなどで働くAIの急進的支持者です。
「サンフランシスコは、国内そしておそらく世界のAIスタートアップの中心になっています」と、Compassのチーフマーケットアナリストであるパトリック・カールライルは述べています。
シリコンバレー地域研究所によると、昨年サンフランシスコの企業は340億ドルのベンチャーキャピタル投資を調達し、前年は114億ドルでした。
Wall Street Journalによると、AI企業は2025年の現在までに「約100万平方フィート」のオフィススペースを賃貸しています。
これは、今年賃貸されたオフィススペースの約5分の1に相当します。
ダウンタウンのオフィススペースは、依然として全体の約65％の稼働率に留まっており、パンデミック前の水準を大きく下回っています。
市の公式は、AIがそれを変えることを期待しています。
業界の専門家によると、2030年までにAI企業は「1,200万から1,500万平方フィート」を占有する可能性があります。
カールライル氏は、AIブームが「国中から人を引き寄せている」と語りました。
「それはまだ始まったばかりです。このトレンドは続き、賃料の要求に対してさらなる圧力を加え続けるでしょう。」
画像の出所：missionlocal