ヒューストンのオフィス市場が再び注目を浴びており、ファイナンシングプラーダーが企業のストーリーに耳を傾ける中、バケーション率が高いにもかかわらず、投資家にとって魅力的なマーケットとなっています。
2023年の開始以降、ヒューストンで売却されたオフィス物件の69％が前回の販売価格よりも低い価格で取引されたとのCommercialCafeの報告が示しています。
特に、クラスBおよびクラスCのビルは、パンデミック前の価格の30％から70％の間で取引されていると、Yardi Matrixのビジネスインテリジェンスマネージャー、ダグ・レスラーは述べています。
JLLキャピタルマーケッツのシニアディレクター、リック・ゴーイングス氏は、「2018年や2019年に資産を購入した場合、今日の価値ではないのは当然です」と言います。
ヒューストンの市場が迅速に変化していることは、オフィスビルのオーナーが他の地域よりも早く市場に屈していることを示唆しています。
しかし、低価格はヒューストンの人口増加や賃貸活動の活発化、企業のテキサスへの移転の続出という現在のトレンドを背景にしたものであり、これらが地元のオフィス市場を支える要因となっています。
投資家たちはこの状況を好機と捉え、貸し手も新たな買収へのファイナンスを快く行うようになってきています。
「18か月、または24か月前に市場に出した多くの取引に対しては、貸し手を見つけるのは困難でした」とゴーイングス氏は述べます。「今、エクイティキャピタルとデットキャピタルが出会い、これらの機会を追いかけたいという状況が生まれています。」
その結果、ヒューストンのオフィス市場は急成長しています。
2025年のオフィス投資額は、すでに昨年の合計のほぼ倍の額に達しており、年初からの売却額は12億ドル、2024年の年間売却額は6億5000万ドルと報告されています。
この急増はヒューストンを国内で4位に押し上げ、さらにこのトレンドは続くと見込まれています。JLLはさらに4億ドルのオフィスプロダクトが契約中であると述べています。
ヒューストンにおける2025年の坪単価は平均で96ドルであり、これは全国平均の182ドルを大きく下回っています。
レスラー氏は、「これらの取引のかなりの割合が割引価格で行われていることは、現在の市場の評価に対する全体的な信頼の欠如を示している可能性がある」と述べています。
ヒューストンのオフィスの空室率は約21％であり、全国で10番目に高い水準です。
貸し手は、3棟からなるブルックホロウ・セントラルコンプレックスが、メネセス・ホールディングスとドミナス・コマーシャルの共同事業体に販売された際に、価格の引き下げに寄与しました。
このデュオは、ヒューストンのオフィス投資を初めて行ったもので、2018年の販売価格7070万ドルから17％引き下げて5840万ドルで購入しました。
彼らはその優れた位置と地域の人口増加にひかれましたが、取引は取得できるファイナンスの額によって左右されたとドミナス・コマーシャルのCEO、スティーブン・ラミュール氏は述べています。
この共同事業体は、元々より高い購入価格で契約していましたが、デットを得ることができなかったと言います。
「私たちは基本的にオーナーに戻り、『貸し手がどのように機能するかを説明します。これが私たちが購入する際の価格です。』と言いました」と彼は述べました。
今年のオフィス投資販売の約35％から40％は、貸し手主導の取引であるとJLLのデータは示していますが、ヒューストンのオフィス市場の全体的なトレンドは複雑です。
今年の取引量の約40％がウエストヒューストンに集中しており、このサブマーケットは2022年以来1000万平方フィートのリースを記録しています。
ヒューストンでは昨四半期に210万平方フィートのリース活動があり、前年を半分下回るものの、758,000平方フィートの正の吸収がありました。
ヒューストンの多くの企業はすでに権サイズされており、投資家はパンデミック前の契約ではなく、最近のリースに基づいて意思決定が可能になっています。
「掘り下げてみると、今日、非常に良い購入機会があることがわかります」とゴーイングス氏は述べました。
テキサス州は昨年22社の企業が州外から移転してきたことで、企業のリロケーションが引き続きオフィス活動を刺激する要因となります。
ラミュール氏は、「それが減速するとは思えません」と強調しました。「テキサスに移転した企業が、『やっぱりカリフォルニアやデトロイト、ニューヨーク、ボストンに戻ろう』とは考えないと思います。」
多くの取引は、賃料を支払うのを避けて自社スペースを管理するために、ディスカウント環境を活用して建物を購入するオーナーユーザーに向けられています。
テナントは2020年以降、ヒューストンのバイイングプールの10％から15％を占めており、歴史的な平均は約5％です。
オーナーユーザーの割合は2021年に16.5％に達し、年初からのバイヤーの11％を占めています。
昨年、プライベートキャピタル、特に高額所得者やプライベートオフィスは、75％がバイヤーになり、今年は61％となっています。
テナントマネージャーは、2022年に2つのバリューアップオフィスビルを購入し、オーナーユーザーからの大幅な無償需要を見ています。
CEOのニラブ・シャー氏は、売却の意思はないにもかかわらず、この夏に少なくとも3つのオーナーユーザーグループからアプローチを受けていると述べています。
「金利が低下する見込みは、オーナーオキュパイの人々にとって非常に良いタイミングかもしれません」と彼は付け加え、賃借料を支払うよりも株式を構築できる可能性があると述べています。
しかし、初めてオフィスビルを購入することは、他のタイプの物件とは異なる機械システムがあるため、学習曲線が伴うことをシャー氏は示唆しています。
「今日の入り口価格が1平方フィート75ドルから100ドルだと思っていても、建物のオーナーは150万ドルのエレベーターのアップグレードが必要であることを考慮に入れていない可能性があります」と彼は説明しました。
機関投資家はより選択的ですが、貸し手がこの資産クラスをファイナンス可能と見なす中、機会が増えているともゴーイングス氏は述べています。
年初からのバイヤーの中で機関投資家はわずか17％を占めていますが、今後2〜3年でその割合は増加する見込みです。
一方で、ドミナスキャピタルのような小規模な投資家は、機会を探し続けています。
ラミュール氏は「ヒューストンにはまだたくさんの取引があり、まだまだ多くの困難が残っています」と述べています。
画像の出所：bisnow