ロサンゼルス郡におけるマイホーム所有率が53年ぶりの低水準に達し、住民のわずか45%が自分が住む家を所有しているというデータが、南カリフォルニア大学（USC）の「Neighborhood Data for Social Change」（NDSC）から最近発表された。
この数値は、カリフォルニア州全体および全米と比べても低い。
2023年、ロサンゼルス郡の中央値の住宅価値は、中央値の世帯収入の10倍に達したのに対し、全米では4対1の比率にとどまっている。
マイホーム所有率の低下は、全ての所得層に影響を及ぼしているが、USC NDSCの副ディレクターであるエリー・ショーン氏によれば、年収が5万ドルから15万ドルの間の世帯が特に厳しい減少を経験しているという。
2010年から2023年の間に、この所得層のマイホーム所有率は約31%減少したという。
USC NDSCの「ロサンゼルス郡の住宅と地域の現状」という報告書は、1950年代から続く人口の増加と新しい住宅ユニットの不足という長年の不均衡を示している。
「1980年代と1990年代には、新しい住宅ユニット1つに対し、毎年5人から6人が新たに住民となっていました。
これは、数十年にわたって続いた非常に持続不可能な成長のペースです。
私たちは、自ら大きな穴を掘ってしまったのです」とショーン氏は述べている。
2015年以降、ロサンゼルス郡の人口は50万人減少したが、このことは住宅の需給ギャップを和らげる結果にはなっていない。
「人口が減少しているものの、世帯数は5%増加しているため、人口が減少しても住宅の需要に緩和は見られません」とショーン氏は付け加えた。
さらには、現在の住宅所有者の中で、転居する人が少ないことも懸念材料の一つである。
1978年に初めて採択されたプロポジション13は、住宅所有者の不動産税をその家の市場価値に基づいているため、所有者がその家に留まるインセンティブを生んでいる。
この報告書によれば、現在の住宅所有者のほぼ半数が、20年以上同じ住所に住んでいるという。
また、マイホーム所有への道は狭いが、特定の地域では家賃住居から住宅所有に移行する率が高いことがわかっている。
サンガブリエルバレーの近隣では、70%近くの地域がそのカテゴリに該当し、特にウェストコビナ、サンガブリエル、モントレーパーク近辺が挙げられる。
さらに、ノーウォーク、セルリトス、アーティジア、アーレタ、グラナダヒルズ、レイクビューテラス、パコイマ、サンフェルナンド、シャドーヒルズ、サンバレー、シルマーといった地域でも、高い住宅所有への移行率を示している。
「地域の人口サイズと密度を考慮すると、グレンデール、ロングビーチ、コリアタウン、ウェストコビナは、住宅所有に移行する賃貸者の総数が最も大きいと予想されます」と報告書は述べている。
住宅所有に移行が見られる地域に共通する特徴を分析した結果、既存の住宅所有率の高いことや、より大きな世帯、アジア人住民の多さ、子供の数の少なさ、45歳から54歳の住民の少なさ、大学卒業者の割合が高いことなどが挙げられた。
一方、南ロサンゼルスの約68%の地域では、マイホーム所有から賃貸への移行が進んでいる。
この傾向は、南東ロサンゼルスとサンガブリエルバレーのモンテベロからポモナ、アンテロープバレーのランカスター、パルドール、ノースウェスト・パルドールでも見られる。
このグループが共有する地域的要因には、アメリカ生まれの住民の比率が高いこと、黒人やアジア人の人口が多いこと、18歳未満の住民が多いこと、25歳から44歳の住民が多いこと、高校卒業以下の住民が多いことがある。
USCラスクセンターの研究ディレクター、ホルヘ・デ・ラ・ロカ氏は、住宅所有者と賃貸者がステータスを変える「チャンジング」と呼ばれる現象に注目することも重要だと述べている。
特にハーバー、南東ロサンゼルス、北部サンフェルナンドバレー、南東サンガブリエルバレーでは、高いレンタルと所有者のステータス変化率が見られている。
「チャンジングが進む地域では、ダイナミクスやボラティリティが高く、地域社会の学校、ビジネスや社会的構造に急速に影響を与えると考えていいでしょう」とデ・ラ・ロカ氏は語った。
特に注意すべきは、ロサンゼルス郡における黒人世帯のマイホーム所有率が他の人種グループに比べて最も減少していることだ。
この傾向は、州や国全体では見られないが、ロサンゼルス特有のものだ。
この問題の背景には、2007年の住宅バブル崩壊とその後の大不況が影響していると報告書は述べている。
「全国的に黒人世帯は、大不況時に大きな経済的損失を被りました。
特に、無規制のサブプライムローンが黒人およびヒスパニック/ラテン系の地域を過剰にターゲットにしていました」と報告書は述べている。
しかし、2016年までには、全国的にはこの影響が緩和されていったが、ロサンゼルス郡では2010年以来、マイホーム所有率はほぼ横ばいのままだ。
歴史的なレッドライニング（差別的な融資政策）の影響も、この状況に影響を与えている。
データによると、ロサンゼルスの「レッドライニング地域」では、現在の世帯のうち住宅所有者はわずか30%であり、郡全体の45%に対して低い水準である。
この問題解決のため、著者マイケル・レンズ氏は「土地信託やコミュニティ共同所有形式を探るべきだ」と提言。
これは、ロサンゼルスにおいて黒人マイホーム所有者が減少しているだけでなく、黒人の人口全体も減少していることを考慮に入れる必要がある。
「これはマイホーム率を高める方法であり、コミュニティにとって維持される価値や富を高める方法でもある」とレンズ氏は述べている。
賃貸市場の課題も存在する。
マイホーム所有率が低下する一方で、賃貸オプションの需要は依然として高い。
最近7年間で完成した152,000の住宅ユニットのうち、約83%が賃貸市場向けである。
しかし、賃貸市場も状況に影響を受けており、特に年収5万ドル未満の世帯は賃貸市場で最大のシェアを占めている。
この低所得層が構成する世帯の90%が家賃に収入の三分の一以上を費やしており、70%が半分以上を支出している。
「私たちは、過去7年間でわずか12,000の低所得者向けの賃貸ユニットを建設しました。
現在、低所得層だけでも50万から60万世帯が苦しんでおり、これがレンタルの手頃さの危機を示す重要なデータポイントです」とショーン氏は語った。
手頃な住宅を創出することの難しさは、低所得者向け住宅税控除プログラムのような政府のプログラムを利用する場合にかかる時間などが影響している。
高い人件費や他の規制も依然として問題である。
サウスカリフォルニアに基づく不動産融資会社Anchor LoansのCEOレイマン・マトダ氏は、民間融資が住宅創出を加速させる手段として注目されるべきだと考えている。
「私たちは、5から10日で融資を行うことができるため、民間資本は革新的な資本である」と彼女は述べる。
また、銀行が提示する最低条件に比較して、民間貸し手は柔軟なスケジュールを提供できるとし、賃貸市場の環境にも適応できる。
マトダ氏は、母子家庭や週末を利用した「コリビングスペース」の建設など、家族単位の住宅も選択肢にすべきだと提案している。
「この許可があれば、実際に50%AMI（地域中央値所得）の人々のための住宅を創出できます」と彼女は言った。
このアプローチの成功により、ロサンゼルス郡に5,000から2万ユニットの供給が増える可能性があるという。
また、トミー・ニューマン氏は、LA郡の住宅ソリューション機関の最高責任者として、連邦レベルの問題も建設の障害になっていると強調する。
「関税によって生じた不確実性は、プロジェクトを立ち上げる上で非常に厄介です」と彼は述べた。
LA市住宅局のロルデス・カストロ・ラミレス社長も「大規模に賃貸補助を連邦政府から求める必要がある」と語った。
USCラスクセンターのディレクターであるリチャード・グリーン氏は、他の先進国と比較したときのアメリカの住宅支援に対する政府の役割の違いに注目する。
2024年に発表されたOECDのグローバル政策フォーラムによると、イギリスは国内総生産の約1.4%を住宅支援に使っているが、アメリカは0.2%未満である。
「我が国のGDPの1%を使うことで、全ての人々に、収入の30%に相当する家賃に抑えるためのバウチャーを提供できる」とグリーン氏は締めくくった。
画像の出所：labusinessjournal